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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李奕和

幾天前，美的何享健家族給市場(chǎng)扔出了一枚“深水炸彈”，其對(duì)上市平臺(tái)美的置業(yè)（03990. HK）的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)反向進(jìn)行了“私有化”。

如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有目共睹。絕大部分的民營(yíng)房企積重難返，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的高負(fù)債，讓背后的房企老板們動(dòng)彈不得，無(wú)計(jì)可施。

何享健家族的行為，為眼下的地產(chǎn)困局提供了一個(gè)解題樣本。同時(shí)，也讓外界再次看到了制造業(yè)家族背后的強(qiáng)大財(cái)力。

在地產(chǎn)瘋狂賺錢(qián)的前些年，制造業(yè)往往被認(rèn)為是只能賺小錢(qián)、辛苦錢(qián)，是小打小鬧式的行業(yè)。如今，卻要另眼相看了。

不止是美的系，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)陷入集體啞火，那些背靠制造業(yè)的房企，相比其他同行，確實(shí)表現(xiàn)出了逆勢(shì)擴(kuò)張的優(yōu)勢(shì)。來(lái)自浙江的偉星系，就是同樣的案例。

6月27日，偉星房產(chǎn)在合肥包河又拿下了一塊地，總價(jià)8.58億元。

跟它在同一場(chǎng)土拍有所斬獲的，還有保利、中海、綠城、安徽置地、高新城投，清一色的國(guó)資。讓偉星這家房企，顯得有些格格不入。

而且，偉星房產(chǎn)所拿的地塊，還是溢價(jià)最高的。

近幾年，關(guān)于偉星房產(chǎn)逆勢(shì)加碼拿地的消息，引起不少的關(guān)注。

2021年開(kāi)始，偉星房產(chǎn)在土拍市場(chǎng)大展身手，當(dāng)年斬獲19塊地，總投入225億；2022年，繼續(xù)投入243億拿下20塊地。

即便到了2023年，國(guó)央企地產(chǎn)商拿地成為主流，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，偉星房產(chǎn)仍拿地156億元，排名第20。

今年以來(lái)，偉星房產(chǎn)的拿地動(dòng)作雖有所減少，但也多次出手。除了最新這次在合肥拿地，2月份的合肥土拍上，偉星房產(chǎn)同樣在包河區(qū)有所落子。

連續(xù)的逆勢(shì)拿地，引發(fā)了外界對(duì)偉星房產(chǎn)的關(guān)注。

在地產(chǎn)行業(yè)，偉星房產(chǎn)作為近兩年來(lái)的后起之秀，名字雖然較為陌生，但卻大有來(lái)頭。其實(shí)際上是有著“紐扣大王”之稱(chēng)的，浙系大佬章卡鵬旗下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)。

章卡鵬靠生產(chǎn)紐扣和拉鏈發(fā)家，后跨界至建材水管以及地產(chǎn)等領(lǐng)域，坐擁偉星股份（002003. SZ）、偉星新材（002372. SZ）兩家上市公司，合計(jì)市值近400億元。

在建材領(lǐng)域，偉星還是北京鳥(niǎo)巢、水立方、北京大興機(jī)場(chǎng)、上海世博會(huì)、杭州亞運(yùn)館、港珠澳大橋等國(guó)家工程重要供應(yīng)商。影響力可見(jiàn)一斑。

作為偉星集團(tuán)旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，偉星房產(chǎn)（全稱(chēng)：浙江偉星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）最早在1998已經(jīng)成立，發(fā)展至今已二十多個(gè)年頭。

不過(guò)，樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱工商信息，從股權(quán)關(guān)系上，如今的偉星房產(chǎn)已經(jīng)脫離了偉星集團(tuán)的控制。其目前的股東為臨?；坌羌瘓F(tuán)有限公司、杭州偉星實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、偉星集團(tuán)有限公司，分別持股75.25%、16.67%、8.08%。

2022年6月，偉星房產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)就已出現(xiàn)變更。其原本的大股東偉星集團(tuán)從持股83.33%下降至8.08%。所退出的75.25%持股由臨海慧星集團(tuán)接過(guò)。杭州偉星實(shí)業(yè)的持股，則保持16.67%不變。

新成為偉星房產(chǎn)控股股東的臨?；坌羌瘓F(tuán)值得玩味。它更像是一個(gè)員工持股平臺(tái)，由包括章卡鵬、張三云、吳水方、盧韜、明珩、朱立權(quán)、朱美春等在內(nèi)的14人直接持有。當(dāng)中，章卡鵬、張三云、吳水方分別持股17.59%、12.17%、8.67%，是臨?；坌羌瘓F(tuán)的前三大股東。

而持股臨?；坌羌瘓F(tuán)的這些自然人，絕大部分都在偉星集團(tuán)持有股份。

偉星房產(chǎn)此前一直較為低調(diào)。多年來(lái)，一直在發(fā)家地浙江臨海以及安徽蕪湖等三線城市進(jìn)行深耕。

2018年開(kāi)始，偉星房產(chǎn)開(kāi)始向合肥發(fā)展，并在2020年逐步進(jìn)軍武漢、南京、杭州等熱點(diǎn)二線城市，逐步面向全國(guó)。最終在近幾年地產(chǎn)下行周期里，憑借在土拍市場(chǎng)的大展身手殺出重圍。

即使憑借資金的優(yōu)勢(shì)在土地市場(chǎng)大殺四方，但偉星房產(chǎn)同樣面臨低迷市場(chǎng)的影響。

2022年，異軍突起的偉星房產(chǎn)曾提出過(guò)，計(jì)劃通過(guò)3至5年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)500-900億元銷(xiāo)售規(guī)模。

但大環(huán)境不理想，偉星房產(chǎn)的目標(biāo)要實(shí)現(xiàn)起來(lái)，似乎不那么簡(jiǎn)單。2023年，偉星房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售額357.8億元。2024年前五月的銷(xiāo)售額，僅107.2億元，與規(guī)模目標(biāo)有著一定的距離。

為了極力在低迷的市場(chǎng)中維持規(guī)模，此前偉星房產(chǎn)還曾因項(xiàng)目大幅降價(jià)而引發(fā)業(yè)主投訴維權(quán)。

去年，其合肥偉星濱江道項(xiàng)目、武漢偉星光谷星悅廣場(chǎng)、南京偉星時(shí)代悅峰等多個(gè)項(xiàng)目，就因大幅降價(jià)引來(lái)業(yè)主投訴而廣受關(guān)注。

2024年以來(lái)，地產(chǎn)行情并沒(méi)有好轉(zhuǎn)，1-5月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比降低44.3%。近兩年里，偉星房產(chǎn)在多個(gè)城市拿下的項(xiàng)目，也面臨去化挑戰(zhàn)。

此前消息，位于杭州蕭山寧圍板塊的偉星望奧項(xiàng)目，首開(kāi)推出248套房源，但截止登記日，報(bào)名人數(shù)為0。

不過(guò)，按照項(xiàng)目官方的口徑，為了方便客戶(hù)提前選房，項(xiàng)目主動(dòng)流搖，實(shí)際上已經(jīng)賣(mài)出180套左右。去化率已超過(guò)70%。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止6月28日，偉星望奧項(xiàng)目于2024年5月31日核發(fā)的預(yù)售證，可售套數(shù)155套，已售總套數(shù)93套。據(jù)此計(jì)算的網(wǎng)簽去化率37.5%，不足四成。

同樣，偉星房產(chǎn)在杭州的濱映時(shí)代府。項(xiàng)目在去年11月核發(fā)的預(yù)售證，可售套數(shù)58，已售套數(shù)60，去化剛過(guò)五成。12月核發(fā)的預(yù)售證，可售套數(shù)20，已售套數(shù)16，去化44.44%。今年3月、5月、6月核發(fā)的預(yù)售證，網(wǎng)簽去化率22.92%、25%、1.64%。

此外，偉星房產(chǎn)位于南京的偉星時(shí)代悅峰、偉星譽(yù)璟府、偉星長(zhǎng)江之歌三個(gè)項(xiàng)目。樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱了解，截止6月28日，偉星時(shí)代悅峰入網(wǎng)套數(shù)760套，總成交541套；偉星譽(yù)璟府入網(wǎng)套數(shù)493套，成交套數(shù)417套；偉星長(zhǎng)江之歌入網(wǎng)總套數(shù)86套，總成交套數(shù)7套。

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