国产成人av综合久久视色,а√最新版在线天堂鲁大师,超碰97资源站,成人免费ā片在线观看,gogo西西人体大尺度大胆高清

文/十一弟

上半年剛剛過(guò)去，上市房企又要交出中期業(yè)績(jī)了。

保利、中海、華潤(rùn)、建發(fā)、越秀、華發(fā)之外，還有一批處在第二梯隊(duì)的國(guó)央企開(kāi)發(fā)商。

比如中糧地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、華僑城、深振業(yè)。

過(guò)去十年里，房?jī)r(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)一片繁榮。

背靠國(guó)央企身份，這些開(kāi)發(fā)商吃盡行業(yè)紅利，也跟著賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

很早以前，雷布斯就有一句名言，“只要站在風(fēng)口上，豬都能飛起來(lái)?！?/p>

那么，一旦遭遇了市場(chǎng)下行，馬上就吃不開(kāi)、玩不轉(zhuǎn)了。

他們的規(guī)模、管理、效率、戰(zhàn)略布局，都不及大型國(guó)央企開(kāi)發(fā)商。

幾個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資失誤、踩錯(cuò)時(shí)點(diǎn)，就足以將其拖入深淵。

這兩年，很多處在第二梯隊(duì)的國(guó)央企開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)開(kāi)始虧損了。

前幾天，中糧地產(chǎn)披露了今年上半年的業(yè)績(jī)預(yù)告，最多可能要虧損將近5億。

去年上半年，它好歹還能小賺5000多萬(wàn)。

中交地產(chǎn)的虧損面更大，它在去年上半年虧了6億，今年上半年還要虧10億。

深圳市振業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司，是一家深圳市屬?lài)?guó)企開(kāi)發(fā)商。

去年上半年，深振業(yè)的盈利規(guī)模，已經(jīng)下滑到了800多萬(wàn)，站在了盈虧臨界點(diǎn)。

今年上半年，它已經(jīng)由盈轉(zhuǎn)虧，最多可能要虧損3億出頭。

深振業(yè)在去年就陷入虧損了，一整年下來(lái)，凈虧損了8個(gè)億。

過(guò)去二十年來(lái)，它也遭遇過(guò)利潤(rùn)下滑，但還從未出現(xiàn)過(guò)虧損。

在業(yè)績(jī)預(yù)告里，深振業(yè)對(duì)上半年的虧損作了解釋?zhuān)饕袃纱笤颉?/p>

“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)提了存貨減值，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下滑?！?/p>

這兩個(gè)因素背后的根源，都是當(dāng)初拿地價(jià)格過(guò)高，遇上了房?jī)r(jià)下跌、銷(xiāo)售滯緩。

實(shí)際上，就是在地塊項(xiàng)目的投資決策上，預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，誤判了市場(chǎng)行情。

去年，深振業(yè)的銷(xiāo)售規(guī)模大約33億，在百?gòu)?qiáng)房企榜單上，根本排不上號(hào)。

十一弟查了下，它名下開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，只有十幾個(gè)，布局在長(zhǎng)沙、廣東河源、南寧、東莞、西安、廣州、天津、惠州、南京等城市。

由于規(guī)模不大，很難平衡和抵御業(yè)績(jī)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)幾個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)減值，就會(huì)給上市公司帶來(lái)虧損。

去年，深振業(yè)的營(yíng)收規(guī)模28億，存貨減值損失了8個(gè)多億，最終導(dǎo)致凈虧損了逾8億。

作為深圳市屬?lài)?guó)企開(kāi)發(fā)商，前幾年，深振業(yè)的拿地觸角，也伸到了廣州。

目前，它在廣州有兩個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目——

位于黃埔區(qū)的振業(yè)天成，以及位于增城區(qū)的振業(yè)學(xué)府里。

這兩個(gè)項(xiàng)目，都是深振業(yè)在2021年上半年高價(jià)拍下的土地，那是房地產(chǎn)最紅火的時(shí)候。

其中，振業(yè)天成早在兩年前就已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，而振業(yè)學(xué)府里拖到現(xiàn)在，也還沒(méi)入市。

2021年四月份，振業(yè)學(xué)府里地塊掛牌出讓?zhuān)鹋膬r(jià)5.2億。

經(jīng)過(guò)七十九輪廝殺之后，深振業(yè)以7.3億的代價(jià)，最終摘牌拿下，溢價(jià)率四成以上。

這塊地的體量并不大，計(jì)容建筑面積還不到5萬(wàn)平米，折算下來(lái)，樓面價(jià)大約1.5萬(wàn)/平米。

深振業(yè)在2021年上半年拿地，轉(zhuǎn)入下半年以后，樓市行情急轉(zhuǎn)直下，房?jī)r(jià)再也漲不起來(lái)了。

在振業(yè)學(xué)府里附近，當(dāng)時(shí)有幾個(gè)新盤(pán)在售，單價(jià)都只賣(mài)到了2萬(wàn)/平米左右。

振業(yè)學(xué)府里的地價(jià)超過(guò)了1.5萬(wàn)/平米，參考周邊項(xiàng)目每平米2萬(wàn)塊錢(qián)的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，大概率是要虧本的。

高價(jià)拿地解不了套，深振業(yè)就只能一直拖著不賣(mài)了——

只要不開(kāi)盤(pán)，就不算虧了。

據(jù)說(shuō)，兩年前，振業(yè)學(xué)府里還為開(kāi)盤(pán)設(shè)置了銷(xiāo)售展廳。

但最后，還是打了退堂鼓，干脆關(guān)門(mén)謝客、捂盤(pán)不賣(mài)了。

振業(yè)學(xué)府里規(guī)劃了三棟住宅樓，一直拖到現(xiàn)在，早就封頂了，從期房賣(mài)成了現(xiàn)房。

整整捂盤(pán)了兩年時(shí)間，還是看不到房?jī)r(jià)漲起來(lái)的苗頭。

終于，深振業(yè)也熬不下去了，最近打算開(kāi)盤(pán)入市。

上個(gè)月，振業(yè)學(xué)府里已經(jīng)拿到了一棟樓的預(yù)售證，將推出192套房。

但在定價(jià)上，更加尷尬了——

項(xiàng)目周邊在售的新盤(pán)，早就開(kāi)始降價(jià)了，賣(mài)得比兩年前還便宜。

十一弟查了下，振業(yè)學(xué)府里旁邊的路勁·星棠，單價(jià)已經(jīng)跌到了1.8萬(wàn)/平米。

它推出來(lái)的一些特價(jià)房，甚至還不到1.7萬(wàn)/平米。

項(xiàng)目附近的金茂萬(wàn)科·都會(huì)四季，只賣(mài)到了1.6萬(wàn)/平米出頭；價(jià)格更貴一些的華潤(rùn)置地·公園上城，也跌到了2萬(wàn)/平米上下。

即便擦著片區(qū)內(nèi)兩萬(wàn)的單價(jià)開(kāi)盤(pán)，振業(yè)學(xué)府里一入市，肯定就要虧損了。

十一弟查了下，振業(yè)學(xué)府里項(xiàng)目總投資，超過(guò)了11億。

到去年，深振業(yè)已經(jīng)投入了將近10億，投資進(jìn)度達(dá)到了85%。

按照項(xiàng)目總投資計(jì)算，振業(yè)學(xué)府里的開(kāi)發(fā)成本，將近2.4萬(wàn)/平米。

也就是說(shuō)，每平米兩萬(wàn)塊錢(qián)的開(kāi)盤(pán)價(jià)，其實(shí)都無(wú)法保本。

趕上樓市下行，從高價(jià)拿地的那一刻，振業(yè)學(xué)府里虧損的命運(yùn)，就已經(jīng)注定了。

一直拖著不入市，捂盤(pán)整整兩年時(shí)間，也沒(méi)能扭轉(zhuǎn)局面。

深振業(yè)在廣州拍下的另一塊高價(jià)地，賣(mài)得也相當(dāng)艱難。

同樣是在2021年四月份，振業(yè)天成地塊掛牌出讓?zhuān)鹋膬r(jià)20億。

這塊地吸引了三十多家開(kāi)發(fā)商報(bào)名爭(zhēng)搶——

萬(wàn)科、中海、平安、保利、龍湖、越秀、雅居樂(lè)、華發(fā)、中交、時(shí)代、金茂。

在網(wǎng)上報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，只用了三十秒鐘，就觸及了地塊最高限價(jià)，直接轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

那是上一輪樓市上漲行情下，土地市場(chǎng)上演的最后瘋狂。

據(jù)說(shuō)，在搖號(hào)環(huán)節(jié)，這三十多家開(kāi)發(fā)商，一共套上了三百多個(gè)馬甲參與搖號(hào)，增加中簽概率。

當(dāng)時(shí)，這塊地光是保證金，就收了1300多億。

最終，深振業(yè)運(yùn)氣爆棚，在搖號(hào)環(huán)節(jié)順利中簽。

這塊地的成交總價(jià)，超過(guò)了25億，溢價(jià)率26%。

振業(yè)天成的樓面地價(jià)，大約2.7萬(wàn)/平米，一舉成為黃埔區(qū)的單價(jià)地王。

2022年，距離拿地一年半以后，振業(yè)天成開(kāi)盤(pán)，單價(jià)定在了5萬(wàn)/平米上下。

這個(gè)開(kāi)盤(pán)價(jià)，每平米比地價(jià)貴了兩三萬(wàn)，深振業(yè)是有賺頭的。

十一弟查了下，振業(yè)天成已經(jīng)推出了10棟樓，共計(jì)508套房。

從兩年前賣(mài)到現(xiàn)在，僅網(wǎng)簽備案了173套房，去化率三分之一。

去年六月份，是振業(yè)天成最近一次取得預(yù)售證，兩棟樓總共95套房，賣(mài)了一年多，只成交了1套。

如今的市場(chǎng)行情下，振業(yè)天成也很難守住5萬(wàn)/平米的開(kāi)盤(pán)價(jià)，早就開(kāi)始降價(jià)了。

最便宜的戶(hù)型，單價(jià)只要4萬(wàn)/平米，每平米下調(diào)了上萬(wàn)塊錢(qián)。

十一弟查了下，振業(yè)天成的總投資超過(guò)了37億，開(kāi)發(fā)成本大約4萬(wàn)塊錢(qián)/平米。

這意味著，項(xiàng)目在售的一些戶(hù)型，已經(jīng)是貼著成本價(jià)在賣(mài)了。

這兩個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，光是土地款，深振業(yè)就承擔(dān)了33億，跟它在去年的銷(xiāo)售規(guī)模大致相當(dāng)。

結(jié)果，振業(yè)學(xué)府里捂盤(pán)兩年還沒(méi)入市，振業(yè)天成哪怕降價(jià)出貨，賣(mài)了兩年的去化率，也只有三分之一。

在廣州，這家深圳市屬?lài)?guó)企開(kāi)發(fā)商，算是虧大了——

靠天吃飯，踏錯(cuò)了市場(chǎng)周期，高價(jià)拿地的禍根，注定只會(huì)結(jié)出蝕本的苦果。

本文來(lái)源：拾遺地