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文/樂居財經(jīng) 嚴明會

前不久，深振業(yè)集團的上半年工作總結(jié)會上，總裁李偉面對下半年的工作，強調(diào)了“四個加快”。

一是加快去庫存，全力沖刺年度經(jīng)濟指標；二是加快減虧處虧進度，全力提升經(jīng)營效益；三是加快工作節(jié)奏，全力提升交付力；四是加快轉(zhuǎn)型步伐，全力提升發(fā)展力。

這四點，在整個地產(chǎn)行業(yè)，眼下都是重點需要推進的工作，對于深振業(yè)集團（深振業(yè)A，000006. SZ）也不例外。

隨著大本營深圳樓市政策的松綁及建筑新規(guī)的推出，深振業(yè)集團積極搶抓機遇。

近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局光明管理局發(fā)布了振業(yè)天境云庭項目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及總平面圖變更的通告。這個位于深圳光明區(qū)新湖街道的項目最終趕上了調(diào)規(guī)。

此前5月，2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》發(fā)布，新規(guī)修訂內(nèi)容包括減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實行150米限高等，引發(fā)關(guān)注。

新規(guī)出臺后，振業(yè)天境云庭項目第一時間做了調(diào)整，項目加大了凸窗、陽臺，超高層樓棟部分位置（如避難層的部分空間）不再計入公攤，整體使用率得到提升。

據(jù)了解，此前項目戶型使用率在80%以上（不含贈送），加上調(diào)整后的飄窗和陽臺，預(yù)計能有85%左右。在如今低迷的市場，使用率的提高無疑將提升產(chǎn)品在市場的競爭力。

振業(yè)天境云庭項目地塊，是深振業(yè)集團在去年拿下的。2023年3月，其以10.29億+競配3000平拿下光明新湖A650-0385宗地，商品房毛坯限價4.93萬/㎡。

根據(jù)規(guī)劃，項目容積率4.5，綠化率32%，共由3棟總高32-38層高的住宅組成，樓棟最高119.5米。項目共375套房源，面積有89㎡的3房2廳2衛(wèi)，112-143㎡的4房2廳2衛(wèi)戶型。

除了規(guī)劃調(diào)整，消息傳出，天境云庭項目計劃9月中旬開放，最快10月入市。

“金九銀十”一直以來是地產(chǎn)市場的旺市，天境云庭項目的入市節(jié)點算得很準。畢竟，經(jīng)歷此前多個高價地遇上樓市“黑天鵝”，深振業(yè)集團正在面臨業(yè)績壓力。

前不久，深振業(yè)集團發(fā)布的2024年半年度業(yè)績預(yù)告顯示，今年1-6月，該公司預(yù)計錄得歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損2億元-3.5億元，相比上年同期下降2456%-4223%。

2023年，深振業(yè)集團實現(xiàn)的營業(yè)收入28.11億元，同比下降24.03%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損8.03億元，同比下降291.28%。

這也是該公司歸母凈利潤近二十年來的首虧。樂居財經(jīng)查閱了解，深振業(yè)集團曾在2002、2003年歸母凈利潤短暫陷入虧損，此后多年保持正向盈利。

錄得虧損的主要原因，是深振業(yè)集團在去年計提了8.42億元的存貨減值。

對于今年上半年預(yù)虧的原因，深振業(yè)集團同樣表示：一是，基于審慎客觀的原則，公司計提相應(yīng)存貨跌價準備；二是，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率同比下降。

樓市持續(xù)下跌，地產(chǎn)企業(yè)握在手里的存貨變得更不值錢了。這對深振業(yè)集團更是如此。

前幾年，為了布局廣州市場，深振業(yè)集團曾多次出手，拿下多個地塊。

2021年4月，深振業(yè)集團以總成交價7.3億元、樓面價1.53萬元/平米拿下廣州增城區(qū)新塘鎮(zhèn)蝴蝶嶺大道西側(cè)18101206A20134號地塊。該地塊溢價率40.38%，是目前為止新塘樓面價最高地塊。

同于當年4月，廣州黃埔區(qū)HBPQ-A-6地塊入市，引起34家房企爭奪，據(jù)悉為提高中簽率，不少房企多開小號進場，地塊的保證金就收了1300多億。

最終，深振業(yè)集團以超25億元、折合樓面價2.72萬元/㎡，搖中該地塊。該地塊溢價26.25%，地價同樣是黃埔區(qū)黃陂板塊的最高紀錄。

只不過，房地產(chǎn)市場自2021年下半年開始直轉(zhuǎn)急下，拿下這兩宗高價地塊的深振業(yè)集團大受影響。

黃埔地塊最終被深振業(yè)集團打造為振業(yè)天成，于2022年9月入市。項目首開吹風(fēng)價為4.7-5.3萬/㎡，開盤時均價在4.7萬左右。某找房平臺信息顯示，項目目前參考均價為4.3萬元/平米。與預(yù)期相比，下降較大。

廣州住建局數(shù)據(jù)顯示，截至8月22日，振業(yè)天成住宅已售套數(shù)181套，住宅未售套數(shù)418套。據(jù)此計算的去化率約為30%。

增城新塘地塊被打造為振業(yè)學(xué)府里，項目的入市之路更顯曲折。

隨著這一輪樓市行情的走低，廣州增城等一些遠離市區(qū)的非核心區(qū)深受影響。據(jù)了解，項目曾在2022年3月開放城市展廳，但不久后就撤場了，項目的建設(shè)卻沒有中斷，如今已是現(xiàn)樓狀態(tài)。

從拿地起拖了三年，直到今的年6月，振業(yè)學(xué)府里正式開放營銷中心，隨后的7、8月項目開盤，開盤價僅1.35～1.45萬/㎡，跌破拿地樓面價。廣州住建局數(shù)據(jù)顯示，截至8月22日，振業(yè)學(xué)府里項目住宅已售套數(shù)0套，未售套數(shù)490套。

2024上半年工作總結(jié)會上，除了總裁李偉，深振業(yè)集團董事長宋揚也出席了。

面對當前行業(yè)困境和企業(yè)發(fā)展面臨的系列問題，宋揚強調(diào)，振業(yè)集團全體員工要切實做到“直面困難、勇于擔(dān)當，堅定信心、化危為機，善于創(chuàng)新、追求實效”。

瞄準“金九銀十”，深振業(yè)集團期待著通過振業(yè)天境云庭項目的入市，贏回一場“翻身仗”。