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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

汪俊剛將麓湖項(xiàng)目打造成了萬(wàn)華、甚至是成都的一張名片。在早些年，麓湖生態(tài)城與杭州萬(wàn)科良渚文化村、秦皇島阿那亞、廣州中國(guó)美林湖并稱中國(guó)四大神盤。

今年3月，成都房開協(xié)在麓湖舉行主題交流活動(dòng)，萬(wàn)華地產(chǎn)董事長(zhǎng)汪俊剛帶領(lǐng)一眾地產(chǎn)高管參觀了幾個(gè)代表項(xiàng)目，全程親自接待講解。

4000萬(wàn)級(jí)的鯤鵬閣是參觀重點(diǎn)之一。去年11月，鯤鵬閣開盤即售罄，這是一個(gè)位于麓湖湖心島上的項(xiàng)目，最大戶型560平，小的也超過(guò)200平，均價(jià)超8萬(wàn)，總共144套，從取證到售罄只用了八天。

這只是麓湖眾多的項(xiàng)目之一。整體規(guī)劃面積約8300畝的超級(jí)大盤，麓湖囊括了住宅、商業(yè)、公園等各種不同業(yè)態(tài)，至今已開發(fā)15年。2018年前后，新鴻基郭炳聯(lián)、萬(wàn)達(dá)王健林都曾前去考察取經(jīng)。

麓湖矗立著眾多異形非標(biāo)建筑，注重設(shè)計(jì)感。麓湖很善于講故事，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)總是強(qiáng)調(diào)各種創(chuàng)意來(lái)自世界聞名的外國(guó)設(shè)計(jì)師。

這里非常受高凈值客戶的喜歡，多個(gè)新盤開盤即售罄。但因商業(yè)配套不完善等問(wèn)題，入住率并不高。

這些年，麓湖幾乎每年都會(huì)推出新的高層或者別墅組團(tuán)。

2023年，麓湖推出了住宅4395套房源。據(jù)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2023年麓湖銷售額達(dá)148.2億元，并以32165元/平方米的銷售均價(jià)，成為成都中心城區(qū)板塊成交均價(jià)最高的樓盤之一。

體量大、地處遠(yuǎn)郊，麓湖項(xiàng)目需要更大成本的公共設(shè)施建設(shè)和更長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)推廣，很考驗(yàn)開發(fā)商的資金實(shí)力。

在麓湖身后，白酒的魅影在閃動(dòng)。

“神盤”背后

2008年，汪俊剛拿下了麓山對(duì)面的麓湖項(xiàng)目。2011年，麓湖推出首個(gè)住宅產(chǎn)品——獨(dú)棟別墅藍(lán)花嶼，開盤即售罄。

但在2012年，麓湖接連遭遇重大危機(jī)，在之后長(zhǎng)達(dá)3年的時(shí)間里，麓湖的天府大道改線、資金問(wèn)題、輿論問(wèn)題、工程問(wèn)題、規(guī)劃問(wèn)題等幾乎集中爆發(fā)。

2012年底，萬(wàn)華賬上只剩1億左右的資金，僅供維持3-4個(gè)月的開支。2013年4月，麓湖推出第一個(gè)高層產(chǎn)品瀾語(yǔ)溪岸，以7000多的成本價(jià)入市，將超過(guò)10%的優(yōu)惠給予一次性付款客戶，借此快速回籠了一波資金，度過(guò)了危機(jī)。

從2016年開始，麓湖大規(guī)模推售高層組團(tuán)。截至目前已經(jīng)開出了27個(gè)高層組團(tuán)，包括瀾語(yǔ)溪岸、云樹、麒麟薈、琉璃溪岸、琥珀瀛洲等，超1.8萬(wàn)套住宅入市銷售，累計(jì)銷售產(chǎn)值超過(guò)500億元。

盡管已經(jīng)開發(fā)了十余年，但麓湖生態(tài)城目前僅開發(fā)了整體規(guī)劃的一半左右，還有大量的土地等待開發(fā)。但由于高層房源交付周期長(zhǎng)、商業(yè)分布區(qū)域不均衡，導(dǎo)致整體入住率不高，成為項(xiàng)目的痛點(diǎn)之一。這與開盤時(shí)的熱銷形成了鮮明對(duì)比。

2023年5月，麓湖業(yè)主、知名作家李亞玲公開表示，2013年買的房子，2016年底交房。裝修之后2018年入住。到現(xiàn)在還沒(méi)有菜市場(chǎng)，也沒(méi)有開通公交車，除了一個(gè)紅旗小超市，沒(méi)有別的生活配套。只能靠物業(yè)提供買菜班車。物業(yè)服務(wù)隨著入住率提高，人一多，各種服務(wù)馬上打折縮水。

這樣的超級(jí)大盤，要求物業(yè)必須維持超高水準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)能力。

2022年11月，麓湖與伊藤洋華堂共同官宣在W2地塊打造全新商業(yè)“隱溪川”，除約5萬(wàn)平方米的伊藤洋華堂天府店外，還有近6萬(wàn)平方米的自持水街商業(yè)，總面積將達(dá)11萬(wàn)平方米。

根據(jù)規(guī)劃，麓湖的建筑面積達(dá)700萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積550萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積150萬(wàn)平方米，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將達(dá)到24萬(wàn)的總?cè)胱∪丝谝?guī)模。

如此大規(guī)模的商業(yè)體量，對(duì)萬(wàn)華的商業(yè)運(yùn)營(yíng)是個(gè)挑戰(zhàn)。

萬(wàn)華有過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)。其在2000年開發(fā)占地4300多畝的麓山國(guó)際社區(qū)時(shí)，打造了集中式商業(yè)配套麓山小鎮(zhèn)，總體量約14萬(wàn)平方米。公開信息顯示，麓山小鎮(zhèn)2012年正式開街時(shí)，商鋪使用率尚未突破50%，直到近幾年才陸續(xù)改善。

難以復(fù)制的“麓湖”

麓湖的開發(fā)商是成都萬(wàn)華新城發(fā)展股份有限公司（簡(jiǎn)稱“萬(wàn)華新城”），成立于2007-07-27，注冊(cè)資本33530萬(wàn)元，法定代表人、董事長(zhǎng)、實(shí)控人均為汪俊剛。

該公司由成都萬(wàn)華投資集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“成都萬(wàn)華投資”）、海南萬(wàn)華投資有限公司分別持股85%、15%。海南萬(wàn)華投資有限公司由成都萬(wàn)華投資持股100%。萬(wàn)華系地產(chǎn)企業(yè)主要以成都萬(wàn)華投資為主。

1995年8月，成都萬(wàn)華投資成立，公開資料未有初始股東信息。天眼查顯示，2008年3月，汪俊剛成為實(shí)控人，持股比例為61%，汪俊剛之妻黃瓊林持股36%。2011年3月，黃瓊林從萬(wàn)華投資的股東行列退出。

2010年5月，中鐵信托曾入局，之后于2013年7月退出，同時(shí)，郎酒集團(tuán)成為成都萬(wàn)華投資的新股東。2016年12月，郎酒集團(tuán)退出萬(wàn)華投資股東行列，此后一直由汪俊剛持股97%。

目前，成都萬(wàn)華投資僅有汪俊剛與羅立平兩名股東，二人分別持股97%、3%。羅立平在成都萬(wàn)華投資擔(dān)任董事兼總經(jīng)理。

成都萬(wàn)華投資對(duì)外投資了19家公司，其中有9家屬于房地產(chǎn)業(yè)，1家屬于建筑業(yè)，其余為租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等，董事長(zhǎng)和實(shí)控人多為汪俊剛。

2022年3月，兩位自然人因商品房預(yù)售合同糾紛將成都萬(wàn)華投資和成都萬(wàn)華新城告上法庭。2023年8月，被告兩家公司成為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的368.06萬(wàn)元。

萬(wàn)華的主要陣地是成渝，成都尤甚，麓湖項(xiàng)目為萬(wàn)華帶來(lái)了持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。之后，萬(wàn)華陸續(xù)落子重慶、?？?、武漢等城市。

2017年8月，萬(wàn)華聯(lián)合兩江置業(yè)拿下重慶兩江新區(qū)345畝地塊，這也是萬(wàn)華首次走出成都開發(fā)項(xiàng)目。

2019年下半年，萬(wàn)華開始加倉(cāng)海南。

當(dāng)年8月份，成都萬(wàn)華投資斥資1.59億元搶得三亞總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的1宗占地約12畝的零售商業(yè)用地，單價(jià)約1333萬(wàn)元/畝，溢價(jià)率10.24%。3個(gè)月后，成都萬(wàn)華投資斥資近22.2億元拿下海口江東新區(qū)國(guó)際社區(qū)318.6畝住宅用地，幾天后又斥資10.6億元又拿下三亞總部經(jīng)濟(jì)區(qū)96畝用地。

2022年12月，萬(wàn)華首次進(jìn)入武漢，以33.2億元摘得長(zhǎng)江新區(qū)P（2022）144地塊，建筑面積474500平方米，成交樓面價(jià)6997元/平方米。2023年10月，武漢市麓華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4604萬(wàn)元競(jìng)得武漢長(zhǎng)江新區(qū)一處商服地塊。

在首入城市中，萬(wàn)華的項(xiàng)目總是離不開“麓系基因”，項(xiàng)目靠水，且名稱中都帶有“麓”字。

重慶麓悅江城，擁有“江山河島”四重稀缺資源，面朝嘉陵江沿線，擁有約1.8公里的親江帶；海南江東麓島以“漂浮的綠洲”為理念設(shè)計(jì)建造，環(huán)水規(guī)劃與建筑布局有機(jī)統(tǒng)一；武漢麓洲國(guó)際則被打造成了濱水生態(tài)城，項(xiàng)目包括生態(tài)住宅、濱水商業(yè)、濱水運(yùn)動(dòng)公園、時(shí)尚水鎮(zhèn)等。

但這些異地的擴(kuò)張，顯然難以再次復(fù)制成都麓湖生態(tài)城的成功。

郎酒身影

汪俊剛的另一重身份，是與郎酒集團(tuán)董事長(zhǎng)汪俊林的親兄弟關(guān)系，二人早年就在成渝兩地的地產(chǎn)行業(yè)里摸爬滾打。

學(xué)醫(yī)出身的汪俊林在畢業(yè)后進(jìn)入醫(yī)藥領(lǐng)域工作，上任瀘州國(guó)營(yíng)制藥廠廠長(zhǎng)后，僅任職一年便將瀕臨倒閉的瀘州制藥廠扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)銷售額增加4-5倍，之后汪俊林將瀘州國(guó)營(yíng)制藥廠改制為如今的寶光集團(tuán)。2002年，郎酒集團(tuán)因經(jīng)營(yíng)不善開啟改制重組，汪俊林再次出手，將之收入麾下，改制為民營(yíng)企業(yè)。

接手郎酒之后，汪俊林便開始鋪排地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2003年，汪氏兄弟名下萬(wàn)華房地產(chǎn)公司，先是在雙流縣萬(wàn)安鎮(zhèn)麓山片區(qū)拿地4300畝，用于開發(fā)高端別墅區(qū)，是汪氏兄弟名下萬(wàn)華系最早的項(xiàng)目之一。

當(dāng)時(shí)拿地成本為25萬(wàn)元每畝，2009年，建成別墅以15000元均價(jià)、總成交額27億元居全國(guó)別墅成交額第一。

多年來(lái)，兄弟倆在白酒、地產(chǎn)之間輾轉(zhuǎn)騰挪，雙方控股的公司也交叉持股。

目前，汪俊剛?cè)猿钟欣删萍瘓F(tuán)控股子公司——四川郎酒股份有限公司5%的股權(quán)，為第四大股東。

2007年，郎酒股份成立時(shí)除了郎酒集團(tuán)、寶光集團(tuán)兩家股東之外，還有成都萬(wàn)華投資持股5%。2016年，成都萬(wàn)華投資將其持有的2500萬(wàn)股以2500萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給汪俊剛，自此退出郎酒體系。

但萬(wàn)華系與郎酒股份仍有業(yè)務(wù)往來(lái)。據(jù)郎酒股份招股書，2018年、2019年，郎酒股份向萬(wàn)華新城銷售成品酒分別為632.65萬(wàn)元、4095.51萬(wàn)元。

除了銷售成品酒，在采購(gòu)方面，2019年萬(wàn)華新城為郎酒股份提供“餐飲住宿及會(huì)議費(fèi)”以及其他費(fèi)用合計(jì)865.43萬(wàn)元，2018年為584.03元。而會(huì)議費(fèi)通常容易出現(xiàn)問(wèn)題。有業(yè)內(nèi)人士透露，會(huì)議費(fèi)“可操作空間”很大，會(huì)成為部分公司的灰色地帶，“水很深”。

汪俊林的生意不止白酒，他名下還有一家房地產(chǎn)公司——瀘州寶光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“寶光房地產(chǎn)”），這家房地產(chǎn)公司開發(fā)過(guò)寶光·天竺苑小區(qū)，寶光濱江花園等樓盤。

寶光房地產(chǎn)由瀘州寶光集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“寶光集團(tuán)”）和汪俊林分別持股98.57%、1.43%，寶光集團(tuán)由汪俊林和其妻子張燕分別持股99%、1%。汪俊林為實(shí)際控制人，持股比例99.01%。

2019年，郎酒啟動(dòng)上市計(jì)劃，次年5月遞交招股書，但后續(xù)因保薦機(jī)構(gòu)（廣發(fā)證券）違規(guī)行為被證監(jiān)會(huì)處罰，郎酒上市計(jì)劃受阻。2021年5月28日，郎酒再次遞表，證監(jiān)會(huì)以萬(wàn)字長(zhǎng)文發(fā)問(wèn)了53個(gè)問(wèn)題，包括改制是否合法、是否造成國(guó)有資產(chǎn)流失、經(jīng)營(yíng)管理是否規(guī)范、商標(biāo)歸屬爭(zhēng)議等。2022年4月底，郎酒股份主動(dòng)撤回上市申請(qǐng)。

汪俊林的白酒生意依舊做得風(fēng)生水起。在2023《胡潤(rùn)百富榜》上，汪俊林以710億財(cái)富位居酒類第一，成為“白酒首富”。