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文/樂居財經(jīng)  嚴明會

相隔二十天，招商積余（001914.SZ）又刊發(fā)人事變動公告。

8月4日，招商積余公告稱，其董事會近日收到WONG CAR WHA(袁嘉驊)的書面辭職報告，后者因工作安排原因辭去公司董事、董事會下設戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會委員職務，辭去上述職務后仍繼續(xù)在公司工作。

出生于1966年1月，袁嘉驊如今58歲。他自2021年加入招商積余，時間并不算長，但地位舉足輕重。

2023年，袁嘉驊在招商積余領取的稅前總薪酬為535.6萬元，雖較2022年的654萬元“縮水”了119.4萬，但仍居招商積余高管年薪之最，是總經(jīng)理陳海照2.5倍。

在加入“招商系”之前，袁嘉驊曾任凱德中國總部商用管理董事總經(jīng)理，是行業(yè)內(nèi)資深大佬。

自2021年4月1日起，袁嘉驊擔任招商商管總經(jīng)理；同年4月23日起又被任命為了招商積余董事；2023年初，再度升職為招商商管董事長。

根據(jù)財報披露，2021年，袁嘉驊在招商積余領取的稅前報酬為170萬元。按照他當年4月1日任招商商管總經(jīng)理計算，這是他9個月的薪資，平均月薪約18.9萬元。

今年四月份，招商商管召開一季度經(jīng)營分析會，袁嘉驊以首席顧問身份出席，他不再擔任招商商管董事長一職的消息不脛而走。

如今又辭任招商積余董事、董事會下設戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會委員職務，袁嘉驊算是徹底退出了招商積余高管之列。

引入袁嘉驊的2021年，招商積余母公司招商蛇口（001979.SZ）首次提出持有物業(yè)“雙百”戰(zhàn)略：招商商管將持續(xù)拓展全新商業(yè)項目，主動布局優(yōu)質(zhì)區(qū)位，重點聚焦一線、新一線，目標至2025年實現(xiàn)購物中心100座，持有物業(yè)營收100億元。

袁嘉驊隱退一線后，誰來接棒這一任務？

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四月份，有消息稱，接替袁嘉驊招商商管董事長一職的人，或為招商蛇口副總經(jīng)理、招商積余董事長聶黎明。

不過5月6日，招商積余宣布，聶黎明因工作調(diào)動原因辭去董事長、董事以及董事會下設戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會主席職務，辭職后不再擔任公司任何職務。據(jù)了解，聶黎明同時還辭去了招商蛇口副總經(jīng)理職務，將赴招商局集團任職。

聶黎明在招商積余徹底交權，傳言中他接任招商商管擔任董事長一職，或也有了變數(shù)。

樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》查詢獲悉，招商商管全稱招商商業(yè)管理（深圳）有限公司，成立于2011年，曾用名“招商九方商業(yè)管理（深圳）有限公司” 。

國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，今年5月31日，招商商管負責人從陳海照變更為張亞歌，高級管理人員備案發(fā)生變更中，WONG CAR WHA(袁嘉驊)退出總經(jīng)理，張亞歌接替。

目前來看，聶黎明或陳海照，還是有其他人，誰接下了招商商管董事長職務，尚待官宣。

不過，變更信息中浮出的張亞歌，或值得關注。袁嘉驊不在擔任招商商管董事長后，張亞歌身影似乎更為活躍了。

關于張亞歌的個人信息，目前能獲悉的并不多，從其出席活動照片來看，她的年紀應該不大，是一個優(yōu)雅知性的女性。

有公開資料介紹中，張亞歌出生于1982年，2004年畢業(yè)于北京大學廣告學專業(yè)，是妥妥的學霸。

2005年，張亞歌加入招商局地產(chǎn)，從策劃經(jīng)理做起，曾擔任過華東區(qū)域上海公司財務總監(jiān)、上海公司常務副總經(jīng)理、華東區(qū)域資管公司常務副總經(jīng)理等職務。

2022年，張亞歌成功“轉(zhuǎn)正”，升任招商地產(chǎn)華東區(qū)域營銷總經(jīng)理兼上海公司總經(jīng)理。也是在這一年，招商蛇口交出以640億的銷售額的成績單，領跑當年上海市場，并大幅甩開排名第二的仁恒。

2023年初，袁嘉驊從招商商管總經(jīng)理升職為董事長，張亞歌調(diào)任招商商管補位總經(jīng)理，同時兼任招商商管深圳區(qū)域總、華東區(qū)域資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理職務。

商管毛利率起伏

袁嘉驊退后，張亞歌是否能在招商商管，甚至是在招商積余更進一步，或許還是要看成績單。

2019年底，招商積余重組上市，確定了“大物業(yè) 大資管”的核心主業(yè)。其中資產(chǎn)管理業(yè)務主要為商業(yè)運營、持有物業(yè)出租及經(jīng)營。

商業(yè)運營即為招商積余旗下招商商管，主要是為商業(yè)地產(chǎn)項目提供土地獲取及開發(fā)建設階段的商業(yè)定位、規(guī)劃設計、工程改造等顧問咨詢服務；在商業(yè)項目開業(yè)籌備及運營階段提供招商、策劃、推廣、運營管理等服務。

截至2023年末，招商商管在管商業(yè)項目70個（含籌備項目），管理面積397萬平，其中自持項目3個，受托管理招商蛇口項目58個，第三方品牌輸出項目9個。

業(yè)績方面，2023年，招商積余資產(chǎn)管理業(yè)務整體實現(xiàn)營業(yè)收入6.98億元，同比增長50.13%，占總收入的4.47%，整體毛利率約為50.74%。

其中，商業(yè)運營收入2.45億元，占總收入的1.57%，毛利率為44.13%。持有物業(yè)出租及經(jīng)營收入為4.54億元，占總收入的2.90%，毛利率為54.32%。

商業(yè)運營業(yè)務即為招商商管的貢獻。時間線拉長，2020年-2022年，其該業(yè)務收入分別為3823.27萬元、5835.24萬元、1.023億元，對應期內(nèi)對總收入的貢獻分別為0.44%、0.55%、0.79%，毛利率分別為23.97%、41.94%、29.59%。

不難看出，商業(yè)運營業(yè)務在招商積余整體收入中的規(guī)模依然較小，同時毛利率表現(xiàn)極為不穩(wěn)定。

在招商商管7月舉行的2024年戰(zhàn)略研討會暨中期工作會上，張亞歌總結指示，上半年商管各項指標完成，但整體形勢仍不容樂觀。其中，經(jīng)營方面，面對下行周期，整體指標仍呈壓，商業(yè)及寫字樓出租率仍需進一步提升。

商寫挑戰(zhàn)，聶黎明此前也曾坦言，寫字樓面臨的嚴峻形勢，包括出租率以及租金承壓。今年寫字樓經(jīng)營首要任務是穩(wěn)中求進提升出租率。