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立秋之后的武漢，早晨仍能感受到陣陣熱浪。位于武昌區(qū)的福星惠譽(yù)福萊中心，在打工人陸續(xù)涌入之前，物業(yè)保潔們各司其職已經(jīng)將辦公大樓打理得整潔有序。

這里是惠之美的物業(yè)管理服務(wù)項目之一，其全稱惠之美生活服務(wù)集團(tuán)有限公司。半個月前，福星股份（000926.SZ）的一則收購公告，將這家總部位于武漢的物企推入了公眾視野。

這筆交易，目前只是簽署了《股權(quán)收購框架協(xié)議》意向性協(xié)議，后續(xù)發(fā)展尚存在不確定性。不過有行業(yè)觀察者表示，若是該筆交易成功進(jìn)行，或許會成為今年最大的物企收購案。

截至2023年末，惠之美集團(tuán)員工約2千人，在管項目近100個，服務(wù)面積超2000萬平方米。同期財務(wù)方面，總資產(chǎn)7.58億元，負(fù)債6.47億元，凈資產(chǎn)1.11億元；2023年度收入5.59億元，凈利潤約3533.17萬元。

“本次交易不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易”，福星股份在簽訂股權(quán)收購框架協(xié)議的公告中表示，“惠之美生生活服務(wù)集團(tuán)有限公司未持有本公司股份，與公司控股股東、實際控制人、董事、監(jiān)事、高級管理人員不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系或利益安排”。

但近日，有投資者在投資者關(guān)系平臺上向福星股份發(fā)出連環(huán)問：

8月6日，福星股份董秘答復(fù)投資者，對于上述兩個問題的回答均為“敬請關(guān)注相關(guān)公告”，并無實際內(nèi)容。

福星股份與惠之美的“非關(guān)聯(lián)交易”背后，疑云叢生。

關(guān)聯(lián)疑云

從目前的股權(quán)來看，福星股份與惠之美之間的確沒有明面上的關(guān)系。

惠之美由湖北琛瑞企業(yè)管理有限公司直接持股100%，進(jìn)一步穿透股權(quán)，最后是兩個自然人股東，其中王升科持股占比99%，為實際控制人。

值得注意的是，在福星股份旗下地產(chǎn)公司——廣州福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司控股的一家子公司廣州番禺福星惠譽(yù)置業(yè)有限公司中，董事兼總經(jīng)理也叫王升科。據(jù)悉，意向收購公告刊出之后，有福星股份內(nèi)部人士對透露：“王升科就是福星的人?！?/p>

有分析人士表示，王升科或只是惠之美的代持人，背后真正的利益方或還是指向福星。

事實上，追溯前世今生，福星股份與惠之美之間也是“剪不斷理還亂”。

惠之美成立于2000年9月，注冊資本一億元。誠如投資者在提問中所言，惠之美前身為武漢福星惠譽(yù)物業(yè)服務(wù)有限公司，2015年7月剔除“福星”，更名為“武漢惠之美物業(yè)服務(wù)有限公司”。

2020年10月再度更名，淡化了地區(qū)性，向集團(tuán)化升級，成為了如今的“惠之美生活服務(wù)集團(tuán)有限公司”。

名稱變更，股東也幾度更替。最近一次是在2023年4月，變更為如今的湖北琛瑞之前，惠之美的上一級直接持股股東為武漢晨源世紀(jì)投資有限公司，穿透實際控制人為王軍。

惠之美旗下?lián)碛形飿I(yè)、科技、電梯、工程、智慧車場、社區(qū)增值、融媒體、安保、養(yǎng)老、綠化、保潔等子公司，業(yè)務(wù)包含基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)和其他增值服務(wù)三大板塊。

盡管名字隱去了“福星”，但惠之美深耕華中、輻射全國的業(yè)務(wù)擴(kuò)張腳步，卻與福星股份的發(fā)展軌跡高度重合，其目前的在管服務(wù)項目，諸多也都打著“福星”的烙印。

眾籌物業(yè)落敗

“本次收購將進(jìn)一步加強(qiáng)公司房地產(chǎn)主業(yè)與物業(yè)服務(wù)之間的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)”，福星股份表示，收購惠之美完成后，其可以更好地專注于長期戰(zhàn)略，更加精準(zhǔn)地進(jìn)行地產(chǎn)與物業(yè)之間的資源共享和整合。

但事實上，福星股份旗下也有物業(yè)服務(wù)公司。

2015年10月，福星股份與關(guān)聯(lián)人武漢星慧投資管理中心（有限合伙)(簡稱“星慧投資”）共同投資設(shè)立子公司——福星智慧家物業(yè)有服務(wù)有限公司（簡稱“福星智慧家”），分別持股占比51%、49%，注冊資本高達(dá)五億元。

彼時，花樣年分拆旗下物業(yè)彩生活上市，地產(chǎn)分拆物企包裝成社區(qū)O2O服務(wù)平臺上市的風(fēng)剛吹起。

“未來福星股份將以物業(yè)眾籌的方式快速整合物業(yè)資源，2020年實現(xiàn)納入眾籌平臺的物業(yè)服務(wù)面積10億平方米，服務(wù)人群約3000萬人”，福星股份也看上了這塊蛋糕，并擘劃了一張宏偉藍(lán)圖，意欲以福星智慧家為載體，積極擴(kuò)展社區(qū)O2O基礎(chǔ)服務(wù)和增值服務(wù)，創(chuàng)造新的盈利點。

當(dāng)時，福星股份選擇了萬科的路，在物業(yè)領(lǐng)域?qū)嵭小笆聵I(yè)合伙人”制度，福星股份董事、監(jiān)事或高級管理人員入伙，其中董事長譚少群持股最多。

在規(guī)模擴(kuò)張上，福星股份創(chuàng)造了“物業(yè)眾籌”新模式，即吸納其他現(xiàn)有物業(yè)公司進(jìn)入其搭建的平臺中。眾籌合伙人將其持有物企的股權(quán)作為出資，以股權(quán)置換的形式，獲取物業(yè)資源眾籌平臺的出資額，成為物業(yè)資源眾籌平臺的合伙人。

其中，惠之美是福星智慧家平臺核心企業(yè)。

這個模式最初也取得了一些成績。到2016年底，福星智慧家平臺眾籌的物業(yè)服務(wù)面積就達(dá)到了1.5億平方米，服務(wù)近500萬人。

但自2017年開始，福星股份鮮少再提及這一模式，2019年開始，曾作為“其他產(chǎn)業(yè)”在財報中匯報的物管業(yè)務(wù)，也不再著墨了。

不過，這一模式在惠之美延續(xù)了，其2021年還在對外發(fā)布合伙人招募令。

第二增長曲線

福星智慧家的眾籌“落敗”，轉(zhuǎn)而打起惠之美的主意，似乎也在情理之中，畢竟也算是福星股份一手投喂大的物企。

如今，就要看這筆交易如何順利落地了。

惠之美2023年3533.17萬元的凈利潤，已超過福星股份同期凈利潤規(guī)模的一半。就此而言，這確實算得上是一塊肥肉。

作為湖北老牌房地產(chǎn)企業(yè)，地產(chǎn)下行，福星股份近年來一直在探索轉(zhuǎn)型道路，尋求新賽道打造新增長曲線，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍占其據(jù)營收的八成左右。

數(shù)據(jù)顯示，2023年，福星股份錄得營業(yè)收入為55.08億元，同比下降63.62%。其中，房地產(chǎn)收入占比78.76%，金屬制品收入占比19.32%。

期內(nèi)，凈利潤約為1.03億元，同比下降約27.03%；其中歸母凈利潤錄得6833.28萬元，同比下降35.0%。2024年一季度，其收入進(jìn)一步同比下降21.39%至10.85億元。

向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，此番擬收購惠之美之外，2024年1月，福星股份還曾發(fā)布公告稱，擬將福星惠譽(yù)·東湖城、福星惠譽(yù)·紅橋城等核心區(qū)位的首期20萬平方米“商業(yè)辦公用房”項目開展長期租賃住房業(yè)務(wù)。

7月初，福星股份還與投資機(jī)構(gòu)湖北融漢工錦合作設(shè)立了一個投資基金，名為福星新質(zhì)生產(chǎn)力轉(zhuǎn)型基金（有限合伙）。該基金規(guī)模達(dá)20億元，主要投向于生物醫(yī)療、人工智能、新能源和新材料等前沿行業(yè)。

“此外，公司擬聘任新董事，將在地產(chǎn)和影視文化上的資源進(jìn)行共享和互換，也是公司未來轉(zhuǎn)型方向之一?！备Ｐ枪煞莘Q。7月24日，福星股份公告披露，提名北京儒意欣欣影業(yè)投資有限公司創(chuàng)始人柯久明為公司第十一屆董事會董事候選人。

早在2017年，福星股份就曾進(jìn)軍影視文化領(lǐng)域，且與儒意影業(yè)有過交集。資料顯示，2017年—2018年，福星股份全資子公司武漢福星文化發(fā)展有限公司投資參與拍攝了4部影視劇，投資金額共計6200萬元。