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文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

投資者沒有期待中的成績提升，碧桂園服務（06098.HK）2024年中期業(yè)績，再次被釘上了“最差”標簽。

今年上半年，其實現(xiàn)收入約210.46億元，同比微增1.5%。同期，錄得毛利約55.53億元，同比下降13.7%；整體毛利率21.2%，同比下降3.7個百分點。

凈利潤約為15.46億元，同比下降37.9%；凈利率7.4%，同比下降4.6個百分點；其中公司股東應占利潤約為14.40億元，同比減少38.7%；公司股東應占核心凈利潤為18.40億元，同比下降31.7%。

經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額為2.7億元，而上年同期為21.92億元，同比降幅達87.7%。

延續(xù)一貫的節(jié)奏，午間披露業(yè)績，幾個小時后召開業(yè)績發(fā)布會。出席高管陣容不小，執(zhí)行董事兼總裁徐彬淮、執(zhí)行總裁兼首席財務官黃鵬、副總裁潘品毅、副總裁兼運營管理中心總經(jīng)理張艷芝、副總裁兼首席技術(shù)官趙曉光。

徐彬淮管理團隊將這場業(yè)績會的主題定為：“咬定青山不放松，長風破浪會有時”，前半句是戰(zhàn)勝當下挑戰(zhàn)的決心和韌性，后半句是對未來發(fā)展的樂觀預期和態(tài)度。

“我們永遠不會回避問題，也不會弄虛作假制造一些問題?！毙毂蚧幢硎?，希望大家能給團隊一些時間，有機會做好調(diào)整和布局，“能夠真正地make things happen”。

“今年開局是比較難，經(jīng)營結(jié)果可能投資者認為不盡理想”，黃鵬也在發(fā)言中懇切表態(tài)，“管理層全體將積極踐行公司的戰(zhàn)略，穩(wěn)健去發(fā)展，努力實現(xiàn)年底既定的目標?！?/p>

資本市場似乎有被打動。

8月22日午間披露業(yè)績后，碧桂園服務股價持續(xù)走低，當日收跌5.47%；次日早間低開低走，一度再跌超3%，之后緩慢走高，當日收漲2.65%，報4.26港元/股，總市值約142.41億港元，排在物業(yè)股第四位。

欠款追討委員會

成立了欠款追討委員會，并由徐彬淮親自率領(lǐng)，是碧桂園服務刊發(fā)這份中報后，被關(guān)注和討論的焦點之一。

碧桂園服務賬上的應收款規(guī)模龐大。

截至2024年6月30日，其貿(mào)易應收款累計約為185.01億元，較2023年末的163.79億元增加約21.22億元，漲幅12.96%。碧桂園服務解釋，增長主要是由于物業(yè)管理服務及城市服務的客戶回款周期變長，同時“三供一業(yè)”業(yè)務收入規(guī)模增加較快。

這是進行34.57億元減值撥備后的數(shù)據(jù)。

計提前，碧桂園服務累計貿(mào)易應收款突破200億元，超219.58億元。其中，關(guān)聯(lián)方應收款約為28.99億元，減值撥備21.49億元，計提比74.13%；第三方應收款約為190.06億元，減值撥備達13.08億元，計提比6.9%。

關(guān)聯(lián)方碧桂園出險，去年底，碧桂園服務出于謹慎性原則，首次對關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應收款項計提大額的減值撥備，數(shù)額21.99億元，占當期關(guān)聯(lián)貿(mào)易應收款總額的73.37%。這一舉對關(guān)聯(lián)風險大幅出清。

過去幾年，碧桂園服務大舉增拓第三方市場，帶來過收入的高增，也拔高了第三方交易款項，如今也已隱隱有“雷”了。如何抓緊追收回這部分應收款，避免數(shù)億計提成為爛賬，至關(guān)重要。

今年上半年，碧桂園服務第三方貿(mào)易應收款增加25.45億元，增幅15.4%；而減值撥備較上年底增加3.74億元，對應增幅40.1%。

 “由公司高管組成，通過實行強有力的組織保障來下達任務和全面推進各項欠款追討”，徐彬淮親帥，包括執(zhí)行董事肖華、獨立非執(zhí)行董事芮萌，以及兩名核心管理層組成欠款追討委員會，的確足見高管層的重視姿態(tài)，但對這百億應收款能追回多少，外界似乎并不太樂觀。

有行動當然比躺平要好。只是當前經(jīng)濟大環(huán)境下行、房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷、地方財政緊張……碧桂園服務的追討委員會，針對逾期賬款的回款擬采取的以資抵債、訴訟仲裁等措施，是否又會帶來另外的一地雞毛？

難兄難弟恒大物業(yè)（0666.HK），在對今年中期凈利潤或下降近四成預告中，就給出了“追討134億元的存款質(zhì)押……產(chǎn)生相關(guān)的法律訴訟費用”的緣由。

押注物業(yè)費

碧桂園服務陷在“增收不增利”困境中已有多時，增利問題未解，本期經(jīng)營性現(xiàn)金流又大幅下滑87.7%。

這不是一個好的信號。有人說，收入和利潤，只不過是做出來給投資人看的“紙面富貴”，而有現(xiàn)金流的利潤才是一家企業(yè)真正的價值。

而物企提振經(jīng)營現(xiàn)金凈流入，除了經(jīng)營利潤，應收賬款是一個，增加預收費用是一個，后者既包括預繳的物業(yè)費，也包括業(yè)主增值和非業(yè)主增值的預繳費用。

黃鵬解釋稱，在資金流入端，主要是因風險客商業(yè)務和小業(yè)主收費不及規(guī)模增長速度，使得綜合收費率同比下降，進而導致應收賬款增加；同時，受外部環(huán)境等不利因素影響，公司預存物業(yè)費也出現(xiàn)了一定降幅。

“在現(xiàn)金流管理方面，我們最需要關(guān)注的仍是資金流入表現(xiàn)，也就是預繳和收繳?！毙毂蚧幢硎?，現(xiàn)金流的表現(xiàn)主要依托收費端，公司在今年年初既定的目標是綜合收費率大于1，這一目標目前仍沒有調(diào)整

有意或巧合，發(fā)布業(yè)績當天晚間，“碧桂園服務粵西區(qū)域”賬號發(fā)布了一篇題為《平凡亦有光 | 解密，有業(yè)主一次性預繳30年物業(yè)管理費？》的推文。

文章稱，2024年7月，碧桂園服務粵西區(qū)域碧興花園項目開展預存物業(yè)費活動，項目擔任管家有次入戶拜訪業(yè)主提及此，后者直接與管家來到前臺一次性預繳30年物業(yè)費。

物業(yè)費收繳一直是行業(yè)難題。對于管理規(guī)模龐大的碧桂園服務而言，若不預繳物業(yè)費的業(yè)主越多，也意味著其墊資服務的成本越高。截至今年上半年，碧桂園服務其他應收款中，代表業(yè)主做出的付款約有9.43億元。

反之，若能持續(xù)收多更多業(yè)主預繳物業(yè)費，就意味著穩(wěn)定增長的現(xiàn)金流。

在物企業(yè)績中，合同負債指標，一般來講就是主要以業(yè)主預繳的物業(yè)費為主。今年上半年，碧桂園服務的合同負債約為73.59億元，而上一年底，這一數(shù)據(jù)約為75.91億元。

“與去年同期相比，今年上半年我們的預存物業(yè)費有所下降，這是我們在下半年需要有針對性地去加強的一點，我們將通過整合營銷及其他創(chuàng)新措施帶動物業(yè)費預存、預收?！?/p>

徐彬淮表示，“從歷年的經(jīng)營結(jié)果來看，物業(yè)費的收繳在年底總是比年中有著更好的表現(xiàn)，所以在年底我們希望把年中收繳率下降的幾個點補回來?！?/p>

回歸住宅物業(yè)

提升物業(yè)費收繳率或預收繳率，一個關(guān)鍵在與服務質(zhì)量是否被業(yè)主們認可。

碧桂園服務表示，其今年上半年在1569個項目中投入約2.7億元進行社區(qū)煥新，主要煥新方向包括安防設施智能化改造、園區(qū)路面等基礎(chǔ)設施翻新、游樂設施煥新及電梯系統(tǒng)升級等。

截至2024年6月30日，碧桂園服務旗下物業(yè)服務收費管理面積約10.06億平方米，較上年底面積擴張約4870萬平方米；合同管理面積為16.35億平方米，與上年底基本持平。

期內(nèi)，物業(yè)管理服務收入127.52億元，同比增長約4.6%；占收入的60.6%，同比提升約1.8個百分點。

一個有趣的現(xiàn)象是，最近兩年，其來自碧桂園地產(chǎn)集團開發(fā)的物業(yè)收入占比有所回升，今年中期貢獻收入58.06億元，占物業(yè)管理服務收入的45.5%。時間線拉長，2020年中期到2023年中期，這一比例分別為73.1%、69.9%、41.5%、43.8%。

有行業(yè)觀察者對此表示擔憂，這一物管收入結(jié)構(gòu)是否會來帶關(guān)聯(lián)方的款項，在未來再次出現(xiàn)繼續(xù)大額計提的情況？

“住宅物業(yè)管理業(yè)務是公司整體戰(zhàn)略規(guī)劃的核心”，徐彬淮表示，將“咬定”公司核心能力的建設，并以此為中心去驅(qū)動未來業(yè)績的健康和可持續(xù)成長。

資本助推下，走出社區(qū)高墻，向城市的商寫、公建、城服等業(yè)態(tài)延伸，一度是物企爭相競逐的高地。如今碧桂園服務管理團隊又表示，在市場拓展方面，堅持以住宅物業(yè)管理業(yè)務為核心，基于城市住宅項目的密度，聚焦戰(zhàn)略及重點城市打造市場競爭力。

碧桂園服務的城市服務、商業(yè)運營服務，在短暫嘗到甜頭后，進入了陣痛期。今年上半年，這兩項業(yè)務分別收入21.7億元、3.32萬元，同比降幅9.4%、37.9%。

其解釋稱，城市服務收入下降，主要因?qū)嵤┵|(zhì)量與健康管控主動退出若干環(huán)衛(wèi)項目，故期內(nèi)實際接管的城市服務項目減少。披露中期業(yè)績之前，碧桂園服務公告，此前重金收購的福建東飛除了2021年完成了承諾業(yè)績指標，2022年、2023年則均未能達成。

商業(yè)運營服務收入下降，則是基于整體業(yè)務戰(zhàn)略考量，與碧桂園地產(chǎn)在2023年末提前終止了雙方的物業(yè)租賃及商業(yè)委管合同。

未來，其在城市服務中，有意探索環(huán)保業(yè)務和在生業(yè)務，而商業(yè)運營服務則將在第三方市場尋找機會。