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文/樂居財經(jīng)  徐酒眠

8月29日上午十點，新城悅服務（01755.HK）2024年中期業(yè)績發(fā)布會準時召開，董事長兼首席執(zhí)行官戚小明、首席財務官陳妮娜、首席戰(zhàn)略官尤建峰出席會議。

此前，新城悅服務在中期業(yè)績公告中宣布，基于左衛(wèi)在新城集團內(nèi)其他崗位的任職調(diào)整，由陳妮娜接任首席財務官一職。

履歷顯示，陳妮娜曾任畢馬威華振會計師事務所審計經(jīng)理，于2014年5月加入新城集團后歷任地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)管理等相關財務管理崗位，現(xiàn)已是新城10年“老將”，并具備超17年的行業(yè)多領域?qū)I(yè)經(jīng)驗和集團化財務運營管理經(jīng)驗。

受上游地產(chǎn)行業(yè)影響，物管行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整。今年上半年，新城悅服務堅守“大社區(qū)+大后勤”戰(zhàn)略，聚焦服務力之“基本功”與物業(yè)管理服務之“基本盤”，同時采取審慎而進取的態(tài)度，轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量、增效益，持續(xù)夯實著“穩(wěn)”的基礎，也不斷激發(fā)著“進”的動能，顯然交出了一份不錯的答卷。

核心業(yè)務穩(wěn)固

今年年初，新城悅服務明確了“固本提質(zhì)、勵新前行”的年度發(fā)展主題，并在上半年的工作中得到了很好的實踐和落地，也取得了不錯的成績。

具體來看，報告期內(nèi)實現(xiàn)整體收入約27.7億元，同比增長3.3%；歸母凈利潤為約3.02億元，同比增長約2.7%。上半年的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入為約2062萬元，較2023年同期增長超200%，較上一年同期改善顯著。

業(yè)務方面，截至2024年6月30日，作為核心業(yè)務的物業(yè)管理服務和社區(qū)增值服務收入占比高達92.2%，貢獻毛利占比高達93.6%。

其中，物業(yè)管理服務穩(wěn)健壓艙，今年上半年收入約19.08億元，同比增長約12.6%；當期毛利率約為24.7%，與去年同期持平，較2023全年的24.0%提升0.7個百分點。

社區(qū)增值服務盈利能力穩(wěn)步提升，今年上半年收入約6.46億元，對應毛利率約為36.2%，較上年同期提升約2.3個百分點。

此長彼消，考量到當下整體行業(yè)形勢，開發(fā)商增值服務收入約2.17億元，在總收入和毛利中的占比進一步下降至7.8%、6.4%。

“隨著房地產(chǎn)市場增量趨弱，物業(yè)服務市場也在從增量與存量并重的‘藍?！袌鲛D(zhuǎn)化為存量主導、增量輔助的‘紅?！袌觯偁幖觿?、變局加速”，戚小明表示，盡管如此，“物業(yè)管理行業(yè)所具有的永續(xù)經(jīng)營基因及多領域、多業(yè)態(tài)的服務特性不會改變，行業(yè)持續(xù)夯實著‘穩(wěn)’的基礎，也不斷激發(fā)著‘進’的動能。

為不斷夯實基礎物業(yè)服務，一方面，新城悅服務全方位強化了總部對各區(qū)域，圍繞基礎物業(yè)兩個核心指標——“滿意度”與“收繳率”的管理與賦能。

在圍繞項目品質(zhì)、對客服務等方面提出了“一·二·五”管理要求的同時，進一步完善數(shù)字化管理系統(tǒng)，助力提升員工效率并優(yōu)化業(yè)主體驗；并且持續(xù)優(yōu)化適配一線管理人員的KPI考核和激勵方式，既設定挑戰(zhàn)目標，也給予實施策略。

多措并舉，今年上半年新城悅服務住宅類項目的收繳率較去年同期有所提升。

另一方面，新城悅服務還在繼續(xù)調(diào)整規(guī)模增長步伐，對盈利不及預期或其他負面影響的項目進行謹慎評估、有序汰換，將更多精力投入到優(yōu)質(zhì)的服務中。為穩(wěn)定經(jīng)營質(zhì)量，今年上半年新城悅服務大概調(diào)整了500萬平方米的項目。

“盡管轉(zhuǎn)型初期的新獲項目數(shù)量會有所下降，但這也是過渡期所呈現(xiàn)出的短暫情形”，戚小明表示，管理層對于未來始終充滿信心，“因為整個存量市場規(guī)模足夠龐大，發(fā)展機遇也將不斷涌現(xiàn)。”

多元服務蓄力

2021年，新城悅服務提出“大社區(qū)+大后勤”戰(zhàn)略，前者針對住宅物業(yè)板塊，后者即面向政企端客戶，圍繞著學校、醫(yī)院、辦公樓等非居業(yè)態(tài)及團餐、電梯等創(chuàng)新類增值服務而展開。

今年上半年，新城悅服務成功新拓天津虹都名苑、常州公園華府等品質(zhì)住宅項目，武漢長江創(chuàng)投大廈、蘇州工業(yè)園區(qū)公共交通有限公司等多元業(yè)態(tài)項目。

同時，斬獲了上海凱泉泵業(yè)（集團）有限公司、中國太平張江后援中心、西南交通大學犀浦校區(qū)等多個團餐服務項目。

此外，旗下電梯板塊公司中標無錫藍天電子股份有限公司等新梯加裝項目以及紹興悅賢府等多個電梯維保項目，且積極推進上海馨華苑等老樓電梯加裝項目，在專業(yè)服務領域?qū)崿F(xiàn)“多點開花”。

聚焦業(yè)務數(shù)據(jù)，今年上半年，新城悅服務非住物管收入約3.7億元，同比增長4.3%，其中91.3%來自第三方項目貢獻。

在團餐板塊，根據(jù)已披露中報數(shù)據(jù)的上市物企中，共有19家企業(yè)明確提及已布局團餐業(yè)務，其中6家企業(yè)披露了團餐業(yè)務的營收情況，新城悅服務以收入2.44億元的營收規(guī)模，繼續(xù)蟬聯(lián)行業(yè)第一。今年上半年，新城悅服務新增團餐合同金額9000萬元，團餐在管項目增至159個，團餐合同續(xù)約率達91%。

“在我們非常關注的永續(xù)業(yè)務中，逐步做一些主動調(diào)整，持續(xù)推進極具潛力的團餐業(yè)務和電梯維保業(yè)務發(fā)展的同時，適當減少了一些盈利能力較弱且收款周期較長的業(yè)務，助力將現(xiàn)金流等指標保持在良好水平?！逼菪∶鞅硎荆靡嬗诖?，今年上半年公司社區(qū)增值服務中永續(xù)性業(yè)務收入占比持續(xù)提高，達84.9%；貢獻毛利金額，同比增長超10%。

“公司在這兩項業(yè)務中的角色也將朝向‘經(jīng)營參與者’邁進。”，尤建峰進一步補充，目前電梯維保和團餐業(yè)務平穩(wěn)渡過初始培育期，接下來公司會快速組建自有的業(yè)務團隊，兼收合作方的專業(yè)能力，形成一套特色體系進行專業(yè)化輸出。

“我們也關注到近期的新聞熱點‘房屋養(yǎng)老金’，一些10年甚至20年的老舊小區(qū)，比如電梯的更新和改造很可能為我們的業(yè)務創(chuàng)造新的增長點。”新城悅服務管理層在業(yè)績會上亦如是表示。