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文/樂居財經(jīng) 魏薇

在市場的多重挑戰(zhàn)下，萬科守住了財務(wù)安全底線并持續(xù)推進瘦身減負。

8月30日，萬科舉行2024年中期業(yè)績推介會，董事會主席郁亮、總裁祝九勝、聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海，聯(lián)席總裁、物業(yè)事業(yè)集團首席合伙人朱保全，執(zhí)行副總裁、財務(wù)負責(zé)人韓慧華、執(zhí)行副總裁、首席運營官劉肖，董事會秘書朱旭出席。

萬科管理層介紹了公司當(dāng)前階段面臨的困境和接下來的整體工作思路。投資人的提問一如既往的熱烈，但與以往不同的是，曾經(jīng)金句頻出的郁亮發(fā)言變得更為謹慎。

上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1427.8億元，同比下降28.9%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損98.5億元，同比下降199.8%。

管理層對業(yè)績虧損致以歉意。關(guān)于中期業(yè)績虧損的原因，朱旭回應(yīng)稱，主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降、大宗交易、資產(chǎn)退出和股權(quán)交易產(chǎn)生虧損、部分非主業(yè)財務(wù)投資出現(xiàn)虧損以及減值計提的影響。

利潤率下降是幾個因素疊加帶來的影響，一是隨著片區(qū)和板塊市場變化，以價換量導(dǎo)致利潤折損；二是2022年以前地價高，當(dāng)前進入結(jié)算期，給當(dāng)期利潤帶來不小的壓力。

好的一方面是，萬科期內(nèi)實現(xiàn)回款率超100%，銷售回款近1300億元，二季度經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額較一季度明顯改善，實現(xiàn)42億元正向現(xiàn)金流，年內(nèi)已無境外公開債。

下半年，萬科將圍繞“保交房，保兌付，轉(zhuǎn)型高質(zhì)量發(fā)展”三大主線開展工作，聚焦主賽道，推動企業(yè)盡快重回健康發(fā)展軌道。

8月30日，房地產(chǎn)板塊午后爆發(fā)，萬科A盤中一度漲停，截至收盤，漲8.33%，報6.76元。

融資模式轉(zhuǎn)換

為了推動公司盡快回到健康發(fā)展軌道，萬科制定并落地了“一攬子方案”，這是萬科全面化解潛在風(fēng)險、適應(yīng)行業(yè)向新發(fā)展模式的五年計劃。

“一攬子方案”具體包括：實現(xiàn)總體負債規(guī)模下降；明確綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)和租賃住宅三大核心業(yè)務(wù)；完成融資模式轉(zhuǎn)型等。

萬科管理層強調(diào)，“一攬子方案”不是簡單的做“減法”，還包括發(fā)展方案，具體包括：積極推進綜合住區(qū)產(chǎn)品模塊研發(fā)創(chuàng)新，提升開發(fā)業(yè)務(wù)競爭力；確保投資兌現(xiàn)水平；實現(xiàn)長租公寓、物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理規(guī)模有質(zhì)量增長，競爭力行業(yè)領(lǐng)先等。

目前上述計劃已取得積極進展。截至7月底，萬科合并報表的有息負債加供應(yīng)鏈融資合計較年初凈下降172億元，資產(chǎn)交易實現(xiàn)204億元（含印力的資產(chǎn)交易及REIT發(fā)行）。

期內(nèi)，萬科實現(xiàn)新增融資、再融資612億元，平均融資成本3.66%。

且融資模式轉(zhuǎn)型取得了較大進展。白名單方面，按照“應(yīng)報盡報”原則積極申請。同時，銀團貸款有序推進，5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，這也是近年來房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款。截至7月末，新增融資和再融資完成總量超過670億元。

REITs是行業(yè)新發(fā)展模式的重要探索之一，萬科在多個賽道的REITs均取得進展。

今年4月30日中金印力消費基礎(chǔ)設(shè)施REIT正式在深交所上市交易，募資總額共32.6億元，是萬科在REITs發(fā)行上的里程碑。物流REITs已于今年3月通過發(fā)改委審批，獲得證監(jiān)會受理。公寓REITs也已在申報階段，已經(jīng)獲得相關(guān)指導(dǎo)和反饋，標(biāo)的資產(chǎn)為北京、天津、杭州等地經(jīng)營表現(xiàn)優(yōu)秀的保障性租賃住房。

萬科表示，目前已完成73億元的境內(nèi)公開債券和折合人民幣約104億元的境外公開債券的償付，年內(nèi)尚有9月到期的20億元境內(nèi)公開債券待兌付。

聚焦有改善需求的城市板塊

談及對未來市場走勢的看法時，郁亮表示，中長期來看，潛在住房需求雖然已經(jīng)過了歷史峰值，但絕對量的規(guī)模仍然巨大；而從短期看，經(jīng)過了三年的調(diào)整，新房的性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度也在持續(xù)增加，這些都在為市場需求的復(fù)蘇積蓄能量，為新發(fā)展階段的到來提供土壤。

如今，行業(yè)的產(chǎn)品迭代速度已經(jīng)加快到3、4個月就要更新一代。郁亮認為，開發(fā)商卷產(chǎn)品、卷服務(wù)，對消費者來說是件好事情。產(chǎn)品力、服務(wù)力提升的同時，新房的性價比也在提高。房價水平經(jīng)過了三年調(diào)整，已經(jīng)回落到一個相對比較合理的位置，新房產(chǎn)品的性價比有比較大的提升。

開發(fā)業(yè)務(wù)是萬科重要的收入來源。當(dāng)下，該部分業(yè)務(wù)正處于調(diào)整的艱難階段。在投資端，萬科在今年上半年放緩了步伐，堅持量入為出、精準(zhǔn)投資的原則，以確保投資兌現(xiàn)度，期內(nèi)新增拿地金額10.2億元。

在回答有關(guān)開發(fā)業(yè)務(wù)未來發(fā)展機會的提問時，張海表示：“購房者更加細分和理性，價格實惠、所見即所得是客戶愿意考慮和成交的首要因素。即使是在非熱點城市，又好又實惠的產(chǎn)品依然能保持熱銷。今后的投資也會向城市中有真實改善需求的板塊和片區(qū)進一步集中。”

例如，萬科在合肥的璞拾隱翠項目，是當(dāng)?shù)劁N售面積和銷售金額的雙冠王，六次開盤全部售罄。項目一方面是產(chǎn)品過硬，另一方面價格上也有競爭力。

圍繞造好房子，萬科具體提及四個方面。一是以客戶為中心，營造有活力的社區(qū)生活場景；二是圍繞客戶需求的新變化對成本和費用的投入進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，提高產(chǎn)品的質(zhì)量價格比和性能價格比；三是項目實行全周期、全維度的現(xiàn)金流精算；四是推動建立未來城市產(chǎn)品新優(yōu)勢，如實踐首發(fā)項目上海嘉定理想之地，以“活力”、“低碳”、“智慧”為三大核心場景的新產(chǎn)品。