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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行壓力依然較大，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.1%，為過去一年來最低位。此外，新建商品房銷售額4.7萬億，同比下降25.0%，僅完成去年全年銷售額的四成。

房企作為這個(gè)行業(yè)的個(gè)體之一，所受大環(huán)境的影響也是不言而喻的。

與保利發(fā)展（600048. SH）一樣同為保利系旗下地產(chǎn)平臺(tái)的保利置業(yè)（00119. HK），也在經(jīng)受低迷地產(chǎn)環(huán)境的影響。

8月29日，保利置業(yè)發(fā)布了2024年中期業(yè)績(jī)公告。上半年，保利置業(yè)收入124.57億元，較去年同期減少20.3%；股東應(yīng)占溢利3.73億元，較去年同期減少41.6%。期內(nèi)的營(yíng)收、歸母凈利均有不同程度的下降。

對(duì)于業(yè)績(jī)的下滑，保利置業(yè)實(shí)際上在上月中旬就發(fā)布了盈利警告。當(dāng)時(shí)，該公司稱，擁有人應(yīng)占溢利減少主要源于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目減少、市場(chǎng)下行導(dǎo)致毛利率下滑。

這些數(shù)據(jù)表現(xiàn)，在保利置業(yè)的中期業(yè)績(jī)報(bào)告中也顯而易見。

保利置業(yè)曾在規(guī)模上有一番追逐，2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，保利置業(yè)立下flag，“十四五”期間要再造一個(gè)保利置業(yè)，爭(zhēng)取達(dá)到銷售一千億。此后，保利置業(yè)董事會(huì)主席萬宇清曾將2022年銷售目標(biāo)定在650億元。

而2021年、2022年，保利置業(yè)實(shí)際的銷售額為566億元、503億元，2023年雖同比上一年有所增長(zhǎng)，但仍不及2021年的水平。

面對(duì)不慎樂觀的市場(chǎng)形勢(shì)，保利置業(yè)管理層在今年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，千億目標(biāo)實(shí)現(xiàn)起來會(huì)比較困難，整體上還是順應(yīng)市場(chǎng)。進(jìn)而，保利置業(yè)將目標(biāo)轉(zhuǎn)向維持500億的銷售水平。

從上半年的數(shù)據(jù)看，保利置業(yè)完成合約銷售金額284億元，雖同比減少24%，但似乎已過全年目標(biāo)的一半。

但也正如該公司自身所言，其期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)并不高。2024上半年，保利置業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)金額113.89億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積67.4萬平方米。按這個(gè)數(shù)字計(jì)算的話，其上半年結(jié)轉(zhuǎn)的金額僅有銷售的四成，一半都沒到。

而受樓市低迷的持續(xù)影響，保利置業(yè)的毛利率14.2%，較年初減少6個(gè)百分點(diǎn)，而比去年同期下滑10個(gè)百分點(diǎn)。2021、2022、2023年，保利置業(yè)的毛利率分別為33.86%、26.94%、20.42%，近年來其毛利率持續(xù)走低。

中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，保利置業(yè)上半年主要在售項(xiàng)目127個(gè)，其中首次開盤項(xiàng)目3個(gè)，分別為杭州桂月云翠、濟(jì)南保利鵲華賦和蘇州保利珺華賦。

保利置業(yè)的短期負(fù)債水平也在走高。于2024年6月30日，該集團(tuán)尚未償還的銀行及其他借貸（包括應(yīng)付票據(jù)）745.93億元。按到期日，一年內(nèi)償還的金額226.21億元，相比20023年底增長(zhǎng)了8.78%，占比30.3%。

此外，在一年后但兩年內(nèi)償還的金額206.75億元，占27.7%；在兩年后但五年內(nèi)償還的金額218.41億元，占29.3%，在五年后償還的金額94.56億元，占12.7%。該集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債比率也微增至78.2%。

近段時(shí)間以來，保利置業(yè)多次發(fā)行債券，一方面用以償還債務(wù)和補(bǔ)充流動(dòng)資金，另一方面也出于優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的需要。

期內(nèi)，該公司獲得50億元公司債券額度，并于上半年完成15億元公司債券的發(fā)行。其中3+2年期和5+2年期品種的票面利率分別為2.5%和2.8%。這推動(dòng)該企業(yè)平均資金成本降至3.67%。

而在2023年，保利置業(yè)也曾多次發(fā)行債券，例如，“23保置01” 和“23保置02”募集資金總額20億元，其中13.2億元被用來償還有息債務(wù)，6.8億元被用于補(bǔ)充流動(dòng)資金；“23保置03”品種一和品種二合計(jì)發(fā)行20億元，其中5億元被用于償還有息債務(wù)。

上半年，保利置業(yè)銷售開支4.31億元、行政開支4.42億元、融資成本7.07億元，均有不同程度的下降。

這些費(fèi)用支出的下降，也是有原因的。伴隨著業(yè)績(jī)規(guī)模的收縮，保利置業(yè)上半年的雇員為6124名，比上年同期的8848名減員了2724人，即便相比2023年底的7748人，也減少了1624人。今年1-6月，保利置業(yè)的雇員酬金3.58億元，比上年同期的5億元，減少了28%。

地產(chǎn)仍在深度調(diào)整，保利置業(yè)在拿地上也變得更為謹(jǐn)慎。上半年，其僅在寧波和濟(jì)南取得3個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備約66.8萬平方米。去年同期，其新增5個(gè)項(xiàng)目、新增項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積105萬平方米。

今年3月，保利置業(yè)發(fā)布了一紙人事公告，任命胡在新為執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理，負(fù)責(zé)保利置業(yè)整體戰(zhàn)略規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)管理。胡在新來自保利發(fā)展，被稱為是僅次于保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平、總經(jīng)理周東利的“第三號(hào)人物”。

保利置業(yè)對(duì)胡的到來寄予厚望，它曾表示，該人事調(diào)整有望為公司帶來新的業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)遇。完成人事調(diào)配的保利置業(yè)，等待著扭轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)下滑的趨勢(shì)。