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文/樂居財經(jīng)研究院

伴隨中報季收官，上市物企陸續(xù)交出2024上半年答卷。

截至8月31日，“A+H”股共有64家上市物企交卷。僅有瑞森生活服務(wù)（原稱“銀城生活服務(wù)”）、佳源服務(wù)兩家物企中報難產(chǎn)。

其中，瑞森生活服務(wù)原定8月28日舉行董事會，考慮及批準2024年中期業(yè)績披露。但8月27日深夜又宣布，中報或?qū)⒀舆t刊發(fā)，次日股票停牌。而原因，則是此前其高管與實控人互相指控，相關(guān)舉報調(diào)查仍在進行中。

佳源服務(wù)因內(nèi)部調(diào)查以及與控股股東相關(guān)的財務(wù)問題等，已經(jīng)連續(xù)拖欠了四期業(yè)績報。其股份自2023年4月3日上午9時正暫停買賣至今，已有17個月。按照港交所規(guī)則，停牌18個月后將被強制退市。

回顧2024上半年，宏觀經(jīng)濟復蘇緩慢，地產(chǎn)行業(yè)仍在低位運行，物管行業(yè)的周期性業(yè)務(wù)持續(xù)壓縮，多種經(jīng)營受到挑戰(zhàn)，物企經(jīng)營業(yè)績難言樂觀，營收增速進一步放緩，部分物企仍未走出關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款減值陰霾，超5成上市物企凈利潤下滑，6家錄得虧損。

在此背景下，持續(xù)鞏固基本盤、專注服務(wù)品質(zhì)提升和精細化運營，追求有現(xiàn)金流的利潤，物企們一方面繼續(xù)退出低效益項目，另一方面加大催收應(yīng)收款，以及物業(yè)費收繳與預收力度。

為了直觀了解行業(yè)上半年的境況，樂居財經(jīng)研究院重磅推出2024年上半年上市物企研究報告，涵蓋營收、凈利、現(xiàn)金、在管面積、關(guān)聯(lián)交易、細分業(yè)務(wù)盈利表現(xiàn)等7大榜單，立體還原上市物企業(yè)績成色。

營收榜：近三成下滑，濱江服務(wù)增幅39%居首

2024上半年，已發(fā)布中期業(yè)績的64家上市物企，總營收取得1459.92億元的成績，平均營收約為22.81億元，較上一年同期增長6.2%，其中有14家物企的營收在均值以上。上市物企營收能力進一步提升，但增幅持續(xù)放緩。

碧桂園服務(wù)營收約為210.46億元，蟬聯(lián)物企“營收王”；緊隨其后的是萬物云，營收約175.6億元。兩家半年度營收超百億的物企差距縮小至約34.86億元；而2023年、2022年同期，兩者之間的營收差距分別約為47.13億元、57.12億元。

2024上半年，華潤萬象生活、保利物業(yè)、招商積余、雅生活服務(wù)、中海物業(yè)、恒大物業(yè)，6家物企上半年營收超50億元。

從營收增速來看，2024年上半年，仍有7成上市物企實現(xiàn)了收入同比正增長。其中濱江服務(wù)、德商產(chǎn)投服務(wù)分別以38.7%、36.5%的同比增幅，位列第一和第二。越秀服務(wù)、彩生活、蘇新服務(wù)、華發(fā)物業(yè)服務(wù)，以及鑫苑服務(wù)，5家物企的營收同比漲幅超過20%。

17家物企收入呈現(xiàn)同比負增長，朗詩綠色生活同比降幅達19%。方圓生活服務(wù)、弘陽服務(wù)、宋都服務(wù)等四家物企的營收同比降幅超10%。

凈利潤榜：超五成下滑，6家虧損

2024上半年，已發(fā)布中期業(yè)績的64家上市物企，總凈利潤約為91.78億元，平均凈利潤約為1.43億元，較上一年同期下滑29.8%。

華潤萬象生活以19.22億元奪得凈利潤榜首，碧桂園服務(wù)以15.46億元的凈利潤水平緊隨其后。保利物業(yè)、萬物云、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、恒大物業(yè)，招商積余、新城悅生活、永升服務(wù)，分別位列第三至第十名，凈利潤在3億元以上，但最高的未超過9億元。

2024上半年，方圓生活服務(wù)、正榮服務(wù)、融信服務(wù)等6家物企錄得凈利潤虧損。其中，方圓生活服務(wù)上一年同期也錄得凈利潤虧損，數(shù)額約1.19億元。

34家物企凈利潤錄得同比下滑，占比超5成。融信服務(wù)凈利潤下滑1002.9%，幅度最大。而凈利潤同比增長的30家物企中，佳兆業(yè)美好、建業(yè)新生活、時代鄰里，3家同比增幅分別為152.3%、136.5%、117.5%，浦江中國凈利潤翻倍，由上年同期的148.9萬元大增106.8%至343萬元。

凈利率方面，64家物企中有58家錄得正值，平均凈利潤率9.3%；而上一年同期有60家錄得正值，平均凈利率10.8%。

祈福生活服務(wù)、星盛商業(yè)、華潤萬象生活，3家物企凈利潤率超過20%，而上一年同期有6家，跌出的物企包括寶龍商業(yè)、濱江服務(wù)等。

2024上半年，凈利潤率超過10%的有21家物企，與上一年同期持平。而6家凈利率為負的物企中，融信服務(wù)吊車尾，為26.7%；上一年同期，4家物企凈利率為負。

現(xiàn)金榜：“現(xiàn)金王”易主，八成下滑

據(jù)《2024上半年上市物企現(xiàn)金榜》，截至2024年6月30日，64家上市物企均有凈現(xiàn)金結(jié)余，合計總額1055.43億元。其中，萬物云手握現(xiàn)金121.97億元，位居榜首；回顧2022上半年及2023年上半年，占據(jù)現(xiàn)金榜榜首的為華潤萬象生活。而碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)現(xiàn)金超過百億，分別為119.86億元、106.05億元。

整體來看，2024上半年上市物企現(xiàn)金結(jié)余總額，較去年同期略微減少?，F(xiàn)金超過百億的企業(yè)有3家，則與去年同期持平。

從增幅來看，泓盈城市服務(wù)以64.6%增幅位居榜首，建業(yè)新生活、恒大物業(yè)位居現(xiàn)金增幅榜前三位。緊接著，世茂服務(wù)、新城悅生活、金融街物業(yè)、領(lǐng)悅生活服務(wù)、時代鄰里、遠洋服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)排進現(xiàn)金榜增幅TOP10。

在64家上市物企中，51家物企所持現(xiàn)金減少，占比79.7%，而去年同期，僅四成上市物企所持現(xiàn)金減少。

此外，手中現(xiàn)金在5億元之下的有29家。其中，方圓生活服務(wù)手中現(xiàn)金最少，不足1億元。

規(guī)模榜：增幅最高達211%，十家下滑

2024年上半年，55家物企公布在管規(guī)模。整體而言，大部分物企的在管面積有所上升，但增速下滑，規(guī)模出現(xiàn)下降的物企占比正在提高。

與2023年上半年相比，榜單前十位相對穩(wěn)定，三甲名單不變。

碧桂園服務(wù)維持規(guī)模榜首，在管面積11億平方米（包含“三供一業(yè)”）；保利物業(yè)第二名，為7.6億平方米；雅生活服務(wù)5.8億平方米位居第三。招商積余以3.8億平方米規(guī)模位列第八，是前十名當中唯一的A股物企。

此外，規(guī)模不足1000萬平方米的物企由去年的三年減少為兩家，分別是宋都服務(wù)、星盛商業(yè)。

2024上半年，有45家物企規(guī)模實現(xiàn)增長，10家物企規(guī)模較去年同期下跌。下跌物企占比達到了18%，比重較去年同期明顯提高。

上漲的45家物企，平均漲幅達到18.4%，與2023年同期基本持平。

不過，興業(yè)物聯(lián)一家貢獻了超200%的漲幅，拉高了物企規(guī)模漲幅均值。興業(yè)物聯(lián)由去年同期820萬平方米的墊底規(guī)模，增211%至2550萬平米，躍升至第43位，位居上市物企增幅首位。

緊隨其后的是第一服務(wù)控股，漲幅39.2%，其次是金茂服務(wù)，漲幅38.2%。

規(guī)模降幅最高的企業(yè)為融信服務(wù)，規(guī)模下滑18%。

關(guān)聯(lián)交易榜：14家關(guān)聯(lián)方面積比重超50%

2024上半年，共30家上市物企公布了在管項目中關(guān)聯(lián)方面積情況。關(guān)聯(lián)方面積占比中，排名第一的關(guān)聯(lián)方面積占比達83.5%；而燁星集團關(guān)聯(lián)方面積占比77.8%，位居第二，宋都服務(wù)關(guān)聯(lián)方面積占比75.3%，位居第三。前三甲排名與2023年同期一致。

30家物企中，關(guān)聯(lián)方面積比重超50%的有14家，同比持平。其中有8家物企60%面積來自關(guān)聯(lián)方輸送，包括燁星集團、宋都服務(wù)等，在數(shù)量上較去年同期增加1家。

截至2024年6月30日，關(guān)聯(lián)方面積規(guī)模超過1億方的物企有5家，分別為保利物業(yè)、中海物業(yè)、金科服務(wù)、招商積余及雅生活服務(wù)，其來自關(guān)聯(lián)方的面積分別是2.66億方、2.5億方、1.49億方、1.28億方和1.02億方。而關(guān)聯(lián)方面積規(guī)模超過2億方的企業(yè)共兩家，包括保利物業(yè)和中海物業(yè)。

物管服務(wù)盈利榜：4家占總收入比低于三成

對于絕大部分物企而言，物業(yè)管理服務(wù)依舊是最大的收入來源。2024年上半年，63家物企的物業(yè)管理服務(wù)收入合計1033.75億元。

從收入占比來看，物業(yè)管理服務(wù)在總營收中占比超過50%的有56家。換言之， 九成物企，物業(yè)管理服務(wù)扛起了收入的半壁江山，比例較去年提升。

其中，貢獻八成以上收入的有22家，大大超過去年同期的8家，其中，彩生活、領(lǐng)悅生活服務(wù)、潤華服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)，以及新大正以超90%的占比分別居前五。

與之相反，蘇新服務(wù)、經(jīng)發(fā)物業(yè)、祈福生活服務(wù)、寶龍商業(yè)，這4家物企的物管服務(wù)收入占比在三成以下，分別為28.3%、27.8%、22.4%、15.1%。

毛利率方面，63家物企中，有45家公布了物管服務(wù)的具體毛利率情況，平均毛利率水平達19.9%，與去年同期的21.2%相比，進一步下滑。而低于均值水平的物企數(shù)超五成，45家中有23家毛利率處于19.9%之下。

細分到各個企業(yè)來看，物業(yè)管理服務(wù)毛利率最高的是鑫苑服務(wù)，為32.6%；領(lǐng)悅生活服務(wù)緊隨其后，毛利率為30.2%，其次是眾安智慧生活，毛利率為30%。物業(yè)管理服務(wù)毛利率最低的是特發(fā)服務(wù)，為9.1%。

社區(qū)增值服務(wù)盈利榜：彩生活毛利率81.5%居首

2024上半年，共有55家上市物企公布社區(qū)增值服務(wù)情況。在已經(jīng)披露的數(shù)據(jù)中，物企社區(qū)增值服務(wù)總收入約為165.87億元，較去年同期的152.14億元，同比增長9%。

55家物企中，有4家物企收入超過10億元，分別是碧桂園服務(wù)19.98億元、新城悅服務(wù)19.08億元、綠城服務(wù)17.58億元、保利物業(yè)12.5億元。

而上年同期有45家物企公布了社區(qū)增值服務(wù)情況。其中，5家物企收入超過10億元，分別是碧桂園服務(wù)18.84億元、綠城服務(wù)16.57億元、保利物業(yè)12.72億元、雅生活服務(wù)11.67億元、恒大物業(yè)10.79億元。

除此之外，社區(qū)增值服務(wù)收入不足1億元的有26家，較去年同期增加8家；1億元-5億元的有19家，較去年同期增加2家；5億元-10億元的有6家，較去年同期減少4家。

有37家物企公布了2024年上半年社區(qū)增值服務(wù)毛利率情況，其平均毛利率達到34.1%。

2024上半年上市物企社區(qū)增值服務(wù)毛利率最低的是宋都服務(wù)6.1%，其次為招商積余9.9%、中海物業(yè)10.1%。彩生活社區(qū)增值服務(wù)毛利率81.5%居首。

2024上半年，社區(qū)增值服務(wù)在物業(yè)收入中的占比普遍不高。該板塊業(yè)務(wù)收入占比最高的物企為越秀服務(wù)，占比32.9%；收入比重不足10%的有25家，最低的是興業(yè)物聯(lián)1.6%。