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文/樂居新媒體 林振興

金秋時節(jié)，城建發(fā)展發(fā)布金房節(jié)16盤聯(lián)動視頻，包含14個北京項目，主打盤多有氣勢。其中，望京國譽府的去化率和回款，在城建發(fā)展北京項目中排名墊底。

作為望京國譽府項目董事長的劉露軍，看到這個數(shù)據(jù)，或許心里并不是滋味。

在城建發(fā)展內(nèi)部，52歲的劉露軍身兼數(shù)職，包括公司監(jiān)事、總經(jīng)理助理兼北京世紀鴻城置業(yè)有限公司董事長。劉露軍不僅熟悉北京市場，他還曾是北京城建重慶地產(chǎn)有限公司董事長。

今年年初，劉露軍陪同城建發(fā)展董事長儲昭武到望京國譽府項目調研時。儲昭武一再強調要，“全力以赴推進項目銷售進度?！钡齻€季度過去，劉露軍操盤的這個望京項目卻不見有多大起色。此外，他擔任法人的多家城建發(fā)展子公司還因為房屋質量問題，被購房者接二連三告上法庭。

據(jù)北京住建委期房簽約統(tǒng)計，截至10月14日，望京國譽府（備案名：望譽佳園）共推出234套房源，累計簽約47套，去化率20%，已簽約面積8743.79㎡，成交均價90354.54元/㎡，成交金額為7.9億元。

望京國譽府是上市公司城建發(fā)展旗下的樓盤，母公司北京城建集團是北京市政府全資擁有的國企。該項目的施工單位為北京城建亞泰集團有限公司——民營資本持股70%，國有資本持股30%。

2023年6月16日，北京城建以34.5億 1.2萬㎡現(xiàn)房銷售面積競得朝陽奶西村315-1等地塊，住宅樓面價約6.19萬元/㎡，溢價率15%。從時間上推算，它是前董事長常永春調任北京城建集團之后，在京拿的第一個項目。

望京國譽府在1月24日開盤后，發(fā)出了一張熱銷海報，勁銷14.58億元。如果這個數(shù)字屬實，它大概認購了80套左右。至于數(shù)字真假，只有開發(fā)商心里清楚。

另據(jù)望京國譽府公示的規(guī)劃設計方案，總建設用地面積39830.411平方米，10棟樓298戶，容積率1.4。這是一個純改善的樓盤，面積段在180平到220平。5號樓220平戶型，2個單元總共32套房，得到現(xiàn)房才能賣，其余期房可售量為9棟樓234套，戶型為180-200平。

眼下，北京不少樓盤或主動或被迫降價，但望京國譽府的價格依舊堅挺，咬死了9萬元/平米的均價。

不降價，不一定就賣得不好；降價，也不一定就賣得好，望京國譽府就是一個例子。它周邊的新房競爭異常激烈，往南依次是中建宸園、望京樾和望京云尚。

2022年中，首開金茂望京樾拿地價格每平約4.4萬，中建智地拿地價格約每平約5.3萬；2022年底，金隅望京云尚拿地價格每平約4.7萬；時間來到2023年中，望京國譽府拿地價格每平約6.2萬。加上，國譽府西側需要配建商業(yè)，以及還有環(huán)衛(wèi)設施用地，成本又上來一大截，這或許是望京國譽府硬扛著不降價的原因。

產(chǎn)品上，與望京國譽府一路之隔的中建宸園，由中建智地開發(fā)，有洋房有疊拼，洋房170,210平純四居，別墅上疊320平 下疊400平（建面），開盤價直接干到8萬9，豪裝交付，還沒有到正式對外開盤的時候就基本上都賣完了；望京樾由首開＋金茂聯(lián)合打造。102平三居，120/150平四居室，開盤價8萬到8萬5，精裝交付，25年6月交付；望京云尚由金隅地產(chǎn)開發(fā)。138/162平三居室，148/167平四居室，開盤價8萬5左右，精裝交付。

另一方面，望京二手房價格今年也在持續(xù)走低，核心區(qū)幾個標桿小區(qū)包括保利中央公園、融科橄欖城等，相較去年同期跌幅均在10%左右。有分析認為，望京國譽府指導價8.9萬元/平米，加5500元的精裝包，均價9.4萬元/平米，在望京二手房和即將入市的新房的雙重夾擊下，去化可能會更難。

據(jù)樂居財經(jīng)了解到，望京國譽府項目開發(fā)主體為北京世紀鴻城置業(yè)有限公司，成立于2008年1月25日，注冊資本為5000萬元，由北京城建投資發(fā)展股份有限公司（簡稱“城建發(fā)展”）持股100%，法定代表人兼董事長劉露軍，他是去年3月剛上任。

7月，劉露軍收到一紙任命令，繼續(xù)連任城建發(fā)展監(jiān)事會職工監(jiān)事，任期為三年。去年，他在城建發(fā)展任職工監(jiān)事的薪酬為4.13萬元。

劉露軍在1972年7月出生，畢業(yè)于北京大學工商管理專業(yè)，他現(xiàn)任城建發(fā)展監(jiān)事、總經(jīng)理助理兼北京世紀鴻城置業(yè)有限公司董事長。

在城建發(fā)展工作十多載，劉露軍在不同崗位歷練過。2009年至2012年，他任城建發(fā)展策劃部經(jīng)理；2012年至2016年，他擔任城建發(fā)展經(jīng)理助理兼北京城建重慶地產(chǎn)有限公司董事、總經(jīng)理、黨支部副書記；2016年至2018年，他升任北京城建重慶地產(chǎn)有限公司董事長、黨支部書記；2018年后，他還擔任過城建發(fā)展政策研究室主任、研發(fā)中心主任等職務。

2008年，清華大學出版社出版的圖書《土地招拍掛與競買：土地競買理論與案例詳解》的作者為劉露軍。作者簡介中介紹，劉露軍彼時任城建發(fā)展項目拓展部經(jīng)理，致力于房地產(chǎn)市場研究、項目策劃和項目拓展工作，先后參與數(shù)十個房地產(chǎn)項目的競買和收購工作，包括2006年中標廣渠路36號地（46萬平方米），2005年摘牌石榴莊住宅項目（22萬平方米），股權收購動感花園項目公司（12萬平方米）等。

此外，據(jù)天眼查顯示，劉露軍還曾是北京康路醫(yī)藥信息咨詢有限公司的二股東，持有33.3333%股權，目前該公司已吊銷。

去年開始，劉露軍開始擔任城建發(fā)展多家子公司的法人，包括北京城志置業(yè)有限公司、北京城茂未來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京城建興泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京城和房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司和北京城茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

其中，城茂未來被購房者起訴了。據(jù)樂居財經(jīng)了解，城建發(fā)展是城茂未來的大股東，持股48%。

事件起源于，2020年12月17日，城茂未來公司與金先生簽訂《北京市商品房預售合同》，后者購買位于昌平區(qū)某房屋，預測建筑面積144.21平方米，總價款7837386元。同日，金先生（甲方）與城茂未來公司（乙方）簽訂《委托精裝協(xié)議》，約定由甲方委托乙方對案涉房屋進行室內(nèi)精裝修，工程價款為976840元，協(xié)議約定乙方于2021年12月31日前向甲方交付完成室內(nèi)精裝的商品房。

但金先生認為，城茂未來公司未按約定時間完成裝修，遲至2022年5月30日，他驗收房屋時仍存在閣樓的天窗電動調節(jié)器未安裝、室內(nèi)樓梯臺階懸空未整改、衛(wèi)生間沐浴未安裝完全、電源線網(wǎng)線未安裝完畢（缺插座）、房間衛(wèi)生未打掃等諸多問題，他認為嚴重不符合約定的精裝標準，難以驗收通過。遂金先生將開發(fā)商告上法庭，要求城茂未來公司賠償因逾期裝修給他造成的損失。

法院認為，涉案房屋確實存在部分裝修項目未完工的情況，經(jīng)金先生催告，城茂未來公司在合理期間內(nèi)仍未完成，金先生有權要求其承擔逾期交房的違約責任。最終法院判決，北京城茂未來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向金先生支付逾期交房損失20000元。

此外，城建發(fā)展全資子公司——城建興泰房地產(chǎn)也因為房屋質量問題，被購房者告上法庭。

常某、馬某是城建興泰房地產(chǎn)承建的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)城建廣悅居5號樓xx頂層房屋的住戶。自2018年8月起，因該樓棟頂層上面的消防管道存在砂眼，導致他們房屋的門廳、次臥室漏水，將原告門廳、次臥室的房頂、墻面、次臥室內(nèi)混凝土橫梁墻皮脫落、門廳及次臥室木地板、衣柜、鞋柜被浸泡。為損失賠償問題，他們將開發(fā)商告上法庭。法院判決，北京城建興泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償常某、馬某各項經(jīng)濟損失31779.85元。

不止于此，還有購房者李女士因為墻體開裂，將城建發(fā)展另一家子公司——城和房地產(chǎn)告上法庭。最終，法院判決，城和房地產(chǎn)對該購房者名下房屋西向兩間臥室陽臺的三面墻體和窗戶出資進行維修。