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文/樂居新媒體 魏薇

北上進(jìn)京三年有余，越秀地產(chǎn)在北京的版圖進(jìn)一步擴(kuò)大。

10月22日，越秀地產(chǎn)附屬公司武漢康景與北京未來科學(xué)城置業(yè)有限公司（簡稱“未來科學(xué)城”）組成的聯(lián)合體，以底價(jià)25.33億元摘得昌平區(qū)小沙河村及周邊地塊棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目CP00-1802-0005、0007、0008地塊，樓面價(jià)2.5萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)6.6萬/平方米，浮動(dòng)8%。

該地塊將用于開發(fā)二類住宅、社會(huì)福利及基礎(chǔ)教育用地，并需配建約11,600平方米的托老所和幼兒園，建成后將無償移交給北京市政府。

越秀地產(chǎn)表示，此次拿地進(jìn)一步夯實(shí)了公司在北京和北方區(qū)域的戰(zhàn)略布局，也展示了公司對行業(yè)和市場的堅(jiān)定信心。

這是越秀在北京拿下的第五個(gè)塊地，前四塊的總拿地金額達(dá)186.4億元，其中大部分項(xiàng)目是以高溢價(jià)率成交。加上此次的地塊，越秀地產(chǎn)在北京拿地的花費(fèi)已達(dá)211.7億元。

北京南部市場競爭激烈，越秀在北京的總體布局偏北部，主要集中在海淀、昌平等板塊。

在今年的中期業(yè)績會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)表示，今年北京單城銷售目標(biāo)為120億元，目前已經(jīng)完成56億元。未來，越秀會(huì)繼續(xù)保持投資強(qiáng)度，深耕北京。

2021年，越秀地產(chǎn)首次入京，聯(lián)合北京本土國企北京天恒置業(yè)拿地并共同打造項(xiàng)目。2022年，越秀地產(chǎn)在北京土地市場顆粒無收。

2023年，越秀地產(chǎn)北京公司開始招兵買馬。2月初，投拓出身的董毅正式加盟越秀地產(chǎn)，擔(dān)任華北區(qū)域副總經(jīng)理，北京公司總經(jīng)理。跳槽到越秀地產(chǎn)前，他曾是旭輝華北區(qū)域集團(tuán)的總裁。董毅上任后，帶隊(duì)以59億元一舉拿下兩宗熱門地塊。之后，原金地集團(tuán)北京公司營銷總趙峰加盟越秀。

三入昌平

新拿地塊將是繼梧桐星宸和越秀·星樾兩個(gè)項(xiàng)目后，越秀地產(chǎn)在昌平區(qū)開發(fā)的第三個(gè)項(xiàng)目。新拿地塊距離朱辛莊地鐵站約1.8KM。

新拿地塊與越秀星樾離得很近，前者在昌平北，后者在昌平南，二者的直線距離約1公里。

越秀星樾是昌平去年的熱銷項(xiàng)目。于2023年4月23日首次取證，官方數(shù)據(jù)顯示，從拿地到首開售罄只用了77天，賣了26.8億，期房全部售罄。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目批準(zhǔn)銷售468套，已簽約459套，成交均價(jià)6.15萬元/㎡。當(dāng)時(shí)，周邊的次新房源價(jià)格在7萬元/平方米左右，存在一定的倒掛空間。

如今，越秀星樾的實(shí)景現(xiàn)房即將開盤。戶型為建面約60-127㎡的一至四居戶型，主力戶型有94平三居，108平米三居，127平米四居，平均得房率約80%。

梧桐星宸位于沙河高教園板塊，3站地鐵到達(dá)朱辛莊，去年12月首期開盤09、12地塊，今年1月加推了10地塊，3月又加推了02、03地塊，至此期房部分全部開盤。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2023年12月14日，梧桐星宸首次取證，批準(zhǔn)銷售374套房源，已簽約259套，成交均價(jià)5.50萬元/㎡；12月26日二次取證，批準(zhǔn)銷售198套房源，已簽約128套，成交均價(jià)4.97萬元/㎡；今年3月1日三次取證，批準(zhǔn)銷售406套，已簽約93套，成交均價(jià)5.04萬元/㎡；今年5月10日四次取證，批準(zhǔn)銷售房源273套，暫無成交信息。

新拿地塊周邊3公里范圍內(nèi)，競品項(xiàng)目還有大華啟宸府、中海寰宇未來兩個(gè)項(xiàng)目。越秀的新地塊入市將及時(shí)為該板塊補(bǔ)上新的項(xiàng)目儲(chǔ)備。

去年9月23日取證的大華啟宸府接近清盤，共有338套房源，目前已簽約334套，成交均價(jià)約6.2萬萬/㎡。今年3月16日首次取證的中海寰宇未來共有房源932套，目前已簽約397套，成交均價(jià)6.23萬元/㎡。

而小沙河地塊項(xiàng)目成交樓面價(jià)較低，相較于銷售指導(dǎo)價(jià)6.6萬/平方米（±8%）來說仍有4萬元左右的價(jià)差，因此該項(xiàng)目開盤價(jià)更為靈活。

首盤去化6%

除上述兩個(gè)項(xiàng)目外，越秀在北京還打造了石景山的越秀·天玥、懷柔的越秀天恒·懷山府、海淀的越秀城建·香山樾。

越秀天玥在2023年5月7日取證，從拿地到開盤用時(shí)約90天。開盤后沒幾天，越秀天玥對外釋放了一張海報(bào)：開盤熱銷18億元。

越秀天玥是緊接著星樾開盤的，董毅在這個(gè)項(xiàng)目上復(fù)制了星樾的速度，董毅給越秀天玥團(tuán)隊(duì)下了一個(gè)任務(wù)：向著拿地10個(gè)月3層地下18層地上，項(xiàng)目全面封頂?shù)哪繕?biāo)前行。

粗略算下來，平均15天就要蓋一層。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，越秀天玥批準(zhǔn)銷售房源382套，已簽約357套，成交均價(jià)7.11萬元/㎡。

懷山府是越秀地產(chǎn)在北京的首秀。該項(xiàng)目在2021年11月26日取得預(yù)售證，批準(zhǔn)銷售房源1499套，已簽約套數(shù)僅93套，去化率約6%，成交均價(jià)3.43萬元/㎡。

去年，越秀在北京市場試水豪宅產(chǎn)品，這一次，越秀地產(chǎn)拉來了北京城建，二者共同打造了香山樾項(xiàng)目，這也是越秀在北京站穩(wěn)腳跟的關(guān)鍵一戰(zhàn)。今年7月中旬，林昭遠(yuǎn)親自帶隊(duì)拜訪北京城建集團(tuán)并簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

項(xiàng)目于2023年11月18日取證，416套住宅拿證，面積段162-273㎡四房；今年3月底，又加推24套，主力戶型184-193㎡四房。目前已簽約153套，成交均價(jià)12.26萬元/㎡。全盤去化率約36%。

相繼與天恒和北京城建合作之后，越秀此次找來了新的合作伙伴。

未來科學(xué)城成立于2009年8月，隸屬于北京市昌平區(qū)委，當(dāng)時(shí)公司名為“北京未來科技城開發(fā)建設(shè)有限公司”。2015年，公司完成集團(tuán)化改制，更名為北京未來科技城發(fā)展集團(tuán)。2017年，集團(tuán)更名為北京未來科學(xué)城發(fā)展集團(tuán)有限公司。

今年上半年，未來科學(xué)城錄得近十年來的首次虧損，且凈利潤規(guī)模一直很小。

近三年來看，2021年、2022年、2023年和2024年中期，未來科學(xué)城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入29.64億元、115.63億元、62.65億元、35.74億元；對應(yīng)的凈利潤分別為0.27億元、0.06億元、0.02億元、-0.92億元；對應(yīng)的歸母凈利潤分別為0.06億元、1.24億元、1.64億元、-0.58億元。