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文/樂居新媒體  林振興

御翠園從拿到預(yù)售許可證至今，已經(jīng)過去了一年零三個月。

在外界看來，御翠園預(yù)開盤一直沒準(zhǔn)日子，如同捉迷藏，該項(xiàng)目從三年前開始，多次宣稱準(zhǔn)備入市。但眼下，它真的要開售了。

近日，和記地產(chǎn)集團(tuán)有限公司之董事（市場）兼董事（企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展）譚健旭及總經(jīng)理-公共關(guān)系及推廣李惠明及總經(jīng)理-市場楊穎新，站在很港風(fēng)的紅底巨幅海報前，一同宣布御翠園之金秋震撼驚喜價。

此次御翠園限量推出的是建筑面積約345平方米的城市聯(lián)排，總價2620萬起（均價7.59萬/㎡）；觀景高層建筑面積約140平方米的精英觀景三房，總價1070萬起（均價7.64萬/㎡）；豪華三房建筑面積約185平方米，總價1390萬起（均價7.51萬/㎡）。上述驚喜價截至2024年10月31日止。

由此計算，開盤價格定在了7.5萬/㎡ 。有意思的是，這個價格相較于兩個多月前御翠園宣傳的均價跌了不少，直接打了8折。

8月，御翠園在地鐵張貼廣告，最關(guān)鍵的一行字是：高層總價1286萬元/套起。這是御翠園部分140平米戶型的參考價格，有效期至2024年8月31日。按此推算，它的最低售價為9.18萬元/平米。這則廣告還顯示，御翠園首推的是高層房源，戶型面積為140-185平米。

更早之前的去年9月份，御翠園售樓員還跟媒體介紹，要對標(biāo)融創(chuàng)壹號院——售價在13萬元/平米左右。

按理說，和一年多前拿證時相比，御翠園此時開盤的時機(jī)好了許多，目前北京多個購房新政相繼落地。在樓市有望回暖的背景下，為何李嘉誠選擇降價甩貨？

御翠園的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計是20多年前的款式。這直接帶來兩個硬傷：其一，產(chǎn)品設(shè)計老套；其二、產(chǎn)權(quán)時間縮水。

以185平米、三房兩廳兩衛(wèi)戶型為例：1、進(jìn)深面寬比為2.07:1，進(jìn)深19.15米，面寬只有9.25米；2、南向只有一個客廳和臥室，不僅沒有做到南向四面寬，連三面寬都沒有；3、廚房面積過小，次臥干濕不分離；4、由于北向的兩個臥室與客廳只有一條狹窄的走廊連接，導(dǎo)致南北通透性弱。

以至于有業(yè)內(nèi)人士評價，它可能是北京戶型最差的180平米大平層。

值得注意的是，還有一家股東偷偷撤出了御翠園項(xiàng)目公司——和記黃埔地產(chǎn)（北京朝陽）有限公司（簡稱“和記黃埔朝陽公司”）。

據(jù)樂居財經(jīng)獲悉，北京市聚鑫城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（簡稱“聚鑫城房地產(chǎn)”）退出和記黃埔朝陽公司的股東名單，后者企業(yè)類型也由有限責(zé)任公司（臺港澳與境內(nèi)合作）變更為有限責(zé)任公司（港澳臺投資、非獨(dú)資）。

在和記黃埔朝陽公司2013年報，聚鑫城房地產(chǎn)就出現(xiàn)在其股東列表中，認(rèn)繳出資時間2001年11月30日，認(rèn)繳和實(shí)繳出資額為0，實(shí)繳出資方式為土地使用權(quán)。

然而，和記黃埔朝陽公司2018年年報中，就不見聚鑫城房地產(chǎn)的身影，其退出了股東序列。入股那么多年，老股東緣何撤出？這或許只有李嘉誠心里最為清楚。

據(jù)樂居財經(jīng)獲悉，聚鑫城房地產(chǎn)成立于1998年，注冊資本28000萬元，由北京市隆華商貿(mào)公司全資持股，后者又由平房鄉(xiāng)農(nóng)工商總公司100%持股。

目前，和記黃埔朝陽公司由長匯姚家園（香港）有限公司和天城發(fā)展建設(shè)（香港）有限公司分別持股85.5%和14.5%，注冊資本8157.9萬美元，法定代表人為周偉淦。

早在2001年，和記黃埔以約7億元的總價，拿下了姚家園一塊40萬平方米的土地，當(dāng)時的樓面價僅1750元/平方米。直至2005年6月才開始動工，打造一期逸翠園和二期御翠尚府。

逸翠園共計760套商品房入市，最終的成交均價為9230元/平方米，是樓面價的約5.27倍。御翠尚府2011年獲得預(yù)售證，當(dāng)時的價格普遍在3萬/平方米左右，部分樓盤單價高達(dá)4、5萬元/平方米。

御翠園則是最后一期，在2017年取得規(guī)劃許可證。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)，御翠園于2023年7月18日獲得預(yù)售證共有9棟，包括3棟高層、6棟聯(lián)排別墅，準(zhǔn)許銷售面積達(dá)到9.32萬平方米，共473套房，其中77套聯(lián)排別墅，396套高層產(chǎn)品，擬售均價在9.07萬元-9.97萬元/m2區(qū)間。

除了這9棟住宅以外，御翠園還有5棟高層住宅及12棟聯(lián)排別墅，未在銷售名列。

截至發(fā)稿，住建委的備案系統(tǒng)里，御翠園網(wǎng)簽成交量為0。

雖然李嘉誠選擇打骨折甩貨，但從目前最低7.5萬元/平米的預(yù)售均價來看，它已超過當(dāng)年拿地樓面價的40倍。顯然，李超人還是最后的贏家。