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文/樂居新媒體 林振興

10月中旬，有購房者向昌平區(qū)有關(guān)部門反饋，申請硅谷ONE違規(guī)行為調(diào)查，“北京怡暢置業(yè)有限公司硅谷ONE項目的房款，未直接進(jìn)入開發(fā)商監(jiān)管賬戶，希望部門對這個問題進(jìn)行調(diào)查?！?br/>

昌平區(qū)住建委回復(fù)稱，針對市民提出的預(yù)售資金監(jiān)管問題，我委將約談開發(fā)企業(yè)，要求企業(yè)按照北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法規(guī)定及時入。

金秋九月，市場傳出硅谷ONE精裝新房打六折，只要3萬6一平。

有媒體報道，降價房源為東區(qū)24號樓和東區(qū)20號樓。其中，24號樓以72平南北兩居室為主，優(yōu)惠后底價270萬起，單價3.75萬，最低首付54萬；20號樓主要在賣99平南北三居室360萬起，3.6萬單價，最低首付72萬。

按單價3.6萬，跟硅谷ONE的銷售指導(dǎo)價5.4萬比，相當(dāng)于6.6折，它不僅直接捅破了昌平新房價格的天花板，該降幅已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同區(qū)域二手房。有人算過一筆賬，最早入手硅谷ONE的業(yè)主，網(wǎng)簽均價是5.2萬，按照硅谷ONE最小戶型72平米計算，業(yè)主的賬面損失超過115萬。

開發(fā)商跳水式降價，背后的原因是什么？

昌平供地多、新房也多，不降價很賣出去。“硅谷ONE的指導(dǎo)價是5.4萬，開盤就是這個價格，剛開始還比較堅挺，這個價格堅持了約一年。在被隔壁的宸悅國際用更低價格、更高的性價比碾壓之后，慢慢一路降到了5萬、4.7萬、4.5萬、3.6萬?！睒I(yè)內(nèi)人士分析稱。

此外，在昌平比較熱門的幾個板塊里，硅谷ONE位于平坊板塊，距離稍遠(yuǎn)，周邊沒有地鐵，出行也不算便捷，很難輻射到海淀的碼農(nóng)。同時，硅谷ONE的保障房在一個小區(qū)。

當(dāng)然，開發(fā)商降價最主要的原因還是去化太慢。

硅谷ONE于2022年4月29日第一次拿證，推出1848套房源。截至10月31日，已簽約237套，比三個月前的7月26日僅增加7套，簽約面積20893.95㎡，去化率12.82%，成交均價49805.92元/㎡，成交金額10.41億元。

2023年12月29日，硅谷ONE第二次拿證，推出177套房源。截至10月底，已簽約5套，簽約面積357.94㎡，去化率2.82%，成交均價52362.62元/㎡，成交金額1874.27萬元。值得注意的是，這個數(shù)據(jù)和三個月前沒有絲毫變化。

有信源稱，此次硅谷ONE降價至3.6萬后，有一些客戶甚至從南四環(huán)慕名而來，兩周成交上百套。但降價后續(xù)被叫停了，到現(xiàn)在不能報價，也不能帶看，問價格就是沒調(diào)整好。

有業(yè)主質(zhì)疑，“硅谷ONE通過降價引流大批客戶購房，客戶認(rèn)購交了意向金后，突然又單方面漲價，官宣說辭是三家開發(fā)商意見不一致，實際是否是開發(fā)商自導(dǎo)自演的營銷套路呢?”

業(yè)內(nèi)人士則評價，“硅谷ONE自砍一刀，生生的砍出了倒掛的價格，擾亂了昌平的新房價格體系，這或許是被叫停的原因之一”“估計操盤方也沒想到，政策會在這個節(jié)點釋放，也沒想到市場反彈會這么劇烈，反正現(xiàn)在就卡半山腰上了，有點難搞?！?o:p>

硅谷ONE位于北七家平坊村。共25棟樓，規(guī)劃建設(shè)1116戶。產(chǎn)品為72-129平二至四居，銷售指導(dǎo)價約5.4萬/㎡，容積率為2.2，綠地率為30%，預(yù)計交房時間為2025年4月。

據(jù)樂居財經(jīng)查閱，2021年10月13日，金隅 首開股份 建工聯(lián)合體拿下北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平坊村土地一級開發(fā)項目PF-04地塊F81綠隔產(chǎn)業(yè)用地、PF-05地塊R2二類居住用地，成交價約36.6億元，溢價率約1.9%。根據(jù)土地出讓文件規(guī)定，該地塊內(nèi)須配建建筑規(guī)模4.75萬平方米的“保障性租賃住房”。

如果扣除回購的保障性租賃房，這個項目的實際可售樓面價，測算出來不低于4萬元/平米。

項目開發(fā)主體為北京怡暢置業(yè)有限公司，成立于2021年，注冊資本18.3億元，法定代表人兼董事長為劉曄，由北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司、北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司、北京首都開發(fā)股份有限公司分別持股45%、35%、20%。其中，首開股份是操盤方，而劉曄同時也是北京建工地產(chǎn)公司副總經(jīng)理

9月26日10時，怡暢置業(yè)在硅谷ONE售樓處門前有其他垃圾桶破舊、污損，未及時更換，部分桶站有混投現(xiàn)象，其未按規(guī)定管護(hù)生活垃圾分類收集容器的行為，影響了本市的生活垃圾管理秩序，被相關(guān)部門處罰9000元。

另據(jù)首開股份2024半年報顯示，硅谷ONE今年上半年該項目新開工面積0平方米，已竣工面積0平方米，總累計竣工面積0平方米，總投資額63.75億元，報告期實際投資額為2.31億元。

硅谷ONE上半年已售（含已預(yù)售）面積3246平方米。截至6月底累計銷售面積為9.23萬平方米，而該項目可供出售面積為246,721平方米，銷售進(jìn)度完成了37.4%。

10月30日，首開股份（600376.SH）發(fā)布2024年第三季度報告。前三季度，首開股份累計實現(xiàn)營業(yè)收入為144.62元，同比減少55.69%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-42.82元。