国产成人av综合久久视色,а√最新版在线天堂鲁大师,超碰97资源站,成人免费ā片在线观看,gogo西西人体大尺度大胆高清

文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

當(dāng)過工人、做過文員、倒賣過電腦，憑著敏銳嗅覺踏中舊改風(fēng)口在房地產(chǎn)行業(yè)打下江山。川系商人鄒康，多年來一直隱身在德商背后運(yùn)籌帷幄，處事異常低調(diào)。但他善用拆墻術(shù)，卻在行業(yè)流傳很廣。

11月18日，鄒康控股的上市物企德商產(chǎn)投服務(wù)（02270.HK），刊發(fā)了一則債務(wù)轉(zhuǎn)讓及債務(wù)清償公告，這筆關(guān)聯(lián)交易輾轉(zhuǎn)繞了一大圈達(dá)成：

德商產(chǎn)投服務(wù)“被迫收購”成都成華區(qū)的一處商業(yè)物業(yè)，抵償了約2322.5萬應(yīng)收款。

地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)席卷，德商未能幸免，與物企的關(guān)聯(lián)交易付款困難。最近兩年，德商產(chǎn)投服務(wù)多次接手關(guān)聯(lián)方車位等重資產(chǎn)。

2022年10月25日，從關(guān)聯(lián)方手中購買320個(gè)停車位，對(duì)價(jià)1560萬元。

2023年12月22日，再度攬入關(guān)聯(lián)方1512個(gè)車位，總代價(jià)5164萬元，按等額基準(zhǔn)抵銷應(yīng)收款。由于這框車位進(jìn)賬，今年上半年，德商產(chǎn)投服務(wù)的存貨激增228.16%至6515.9萬元。

為車位的快速去化，擴(kuò)充現(xiàn)金流，今年9月2日，德商產(chǎn)投服務(wù)宣布將向相關(guān)債務(wù)人及車位出售方退還485個(gè)停車位，并由相關(guān)債務(wù)人支付總額為1546萬元的款項(xiàng)。市場(chǎng)對(duì)其這番“減重”之舉頗為贊賞，直言其“扳回一城”。

但不到三個(gè)月，卻又再次“增重”。德商產(chǎn)投服務(wù)將如何利用新收的這一處商業(yè)物業(yè)，以創(chuàng)收回本？

抵債兜圈

梳理最新的這筆“以資抵債”，進(jìn)行了頗為復(fù)雜的操作。

第一步是債務(wù)轉(zhuǎn)讓。

具體來看，鄒康最終控股的多個(gè)實(shí)體作為原債務(wù)人，將其拖欠德商產(chǎn)投服務(wù)的應(yīng)收款，轉(zhuǎn)讓給一名獨(dú)立第三方的成都語萊。七份債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，涉及的應(yīng)收款約為2322.50萬元。

成都語萊全稱成都語萊貿(mào)易有限責(zé)任公司，成立于2021年8月30日，主要從事(其中包括)工程管理服務(wù)及建筑材料銷售。

穿透股權(quán)，成都語萊由成都凡瑞貿(mào)易有限公司全資擁有，而后者由孟天銳100%持股。

德商產(chǎn)投服務(wù)表示，其董事作出一切合理查詢后所深知、全悉及確信，成都語萊及其最終實(shí)益擁有人孟天銳，“均為獨(dú)立于本公司及本公司關(guān)連人士(定義見上市規(guī)則)之第三方”。

不過，相關(guān)資料顯示，鄒康與孟天銳曾有過上下級(jí)關(guān)系。公開資訊中，2020年孟天銳作為德商文商旅實(shí)業(yè)集團(tuán)商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理，曾陪同鄒康到訪光大百齡幫及旗下機(jī)構(gòu)參觀交流。

根據(jù)債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，各原債務(wù)人向德商產(chǎn)投服務(wù)間接全資附屬公司成都德商提供連帶責(zé)任擔(dān)保，期限自成都語萊的應(yīng)收款項(xiàng)履行期限屆滿之日起計(jì)，為期兩年。

各債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效后，成都語萊與成都德商結(jié)清應(yīng)收款項(xiàng)。因此才進(jìn)行第二步，雙方簽訂債務(wù)清償協(xié)議，即成都德商收購成都語萊的一處商業(yè)物業(yè)，總代價(jià)2322.5萬元。

按等額基準(zhǔn)抵銷應(yīng)收款項(xiàng)，而對(duì)于多出來的12.8元，成都語萊選擇放棄。

公告介紹，清償物業(yè)是一宗位于成都市成華區(qū)的商業(yè)物業(yè)，總建筑面積約為989.54平方米。

有意思的是，該商業(yè)物業(yè)也是成都語萊2024年3月29日從收購而來，代價(jià)約為2112.70萬元。而經(jīng)過獨(dú)立估值師的評(píng)估，截至2024年9月30日，這宗物業(yè)的市值約為2560萬元。

成都語萊似乎頗具慧眼，其投資的商業(yè)物業(yè)，五個(gè)月時(shí)間市場(chǎng)價(jià)就“漲了”近450萬。而在這筆交易中，德商產(chǎn)投服務(wù)在約2322.50萬元的代價(jià)上，又少支付了12.8元，實(shí)在是劃算。

清償物業(yè)未有其它信息披露，因此難以有參考。根據(jù)德商產(chǎn)投服務(wù)現(xiàn)有的寫字樓及產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，清償物業(yè)大概率也是這一類型。

而相關(guān)行業(yè)報(bào)告顯示，截至今年三季度，成都寫字樓空置壓力持續(xù)高位，租金連續(xù)多個(gè)季度下降。需求側(cè)市場(chǎng)觀望情緒還較為濃烈，在此背景下能夠漲價(jià)的寫字樓或產(chǎn)業(yè)園，應(yīng)該具備不小優(yōu)勢(shì)。

謀求出路

在競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的市場(chǎng)中，中小體量的物管公司很難尋到機(jī)會(huì)超車。

作為“迷你型”上市物企，德商產(chǎn)投服務(wù)今年以來動(dòng)作頻頻，一方面修訂了股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，另一方面為謀出路探索代建領(lǐng)域，主打一個(gè)另辟蹊徑。

今年5月20日，德商產(chǎn)投服務(wù)將股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃限額由已發(fā)行股本的8%修訂為已發(fā)行股本的12%，同時(shí)針對(duì)不同組別的合資格參與者，允許已設(shè)立或?qū)⒃O(shè)立多個(gè)信托，以使董事會(huì)有權(quán)將這些信托分配給董事會(huì)所厘定的有關(guān)不同組別的合資格參與者。

7月19日，德商產(chǎn)投服務(wù)宣布，其全資附屬公司成都風(fēng)知與鄒康控股的智慧綠色訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，前者以25.82萬元收購后者旗下四川德商綠建工程建設(shè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“德商綠建”）的100%股權(quán)。

資料介紹，德商綠建主要從事（其中包括）建筑工程、建筑工程設(shè)計(jì)、提供工程管理服務(wù)、房地產(chǎn)咨詢及規(guī)劃及設(shè)計(jì)管理等業(yè)務(wù)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，德商產(chǎn)投服務(wù)預(yù)計(jì)將通過德商綠建進(jìn)入代建業(yè)務(wù)領(lǐng)域。在公開信息中，其開了物管圈先河。

數(shù)據(jù)顯示，德商綠建交易前扭虧為盈，2023年稅后溢利約668.21萬元。

而緊隨其后，德商產(chǎn)投服務(wù)就與鄒康及其姐姐鄒?。ㄗ罱K控股股東），訂立了代建及增值服務(wù)框架協(xié)議。前者向后者的關(guān)聯(lián)公司提供代建及相關(guān)服務(wù)及其他增值服務(wù)，這筆關(guān)聯(lián)交易在2024年度的上限為1690萬元。

有行業(yè)觀察者評(píng)論：以25.82萬元的代價(jià)，撬動(dòng)了上限1690萬元的代建業(yè)務(wù)，實(shí)控人深諳杠桿使用的巧妙。

除了布局代建，德商產(chǎn)投服務(wù)還盯上了資產(chǎn)管理和不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域。

8月16日，其全資附屬公司成都風(fēng)知與成都德樺企管作為聯(lián)合體，報(bào)名參與了金科股份及重慶金科重整案招募和遴選重整投資人項(xiàng)目。

德商產(chǎn)投服務(wù)表示，若成都風(fēng)知順利中選，將有助于集團(tuán)開拓市場(chǎng)，增加商業(yè)機(jī)會(huì)，提升品牌知名度。不過根據(jù)最新公布的評(píng)分結(jié)果，其未能成為中選重整投資人。

聚焦德商產(chǎn)投服務(wù)的業(yè)績(jī)，今年上半年，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約2.03億元，同比增長(zhǎng)約36.5%。

同期，錄得毛利約為6243.3萬元，同比增長(zhǎng)約38.1%；毛利率約為30.7%，同比增加約0.3個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)約為2357.9萬元，同比增長(zhǎng)29.7%，其中股東應(yīng)占利潤(rùn)為2141萬元，同比增長(zhǎng)19.9%。

對(duì)比同行，各項(xiàng)指標(biāo)快速增長(zhǎng)表現(xiàn)優(yōu)異，不過其現(xiàn)金承壓明顯。截至2024上半年，德商產(chǎn)投服務(wù)的現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為1.33億元，較上年末的2.11億元下降幅度達(dá)36.95%，同期，其計(jì)息銀行貸款約為975萬元。

隨著大家居、寫字樓及產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)開展，德商產(chǎn)投服務(wù)面臨的流動(dòng)與非流動(dòng)租賃負(fù)債亦隨之增加。今年上半年，其利息開支約為859.1萬元，租賃負(fù)債的利息占大半，約為640.6萬元。

此外，截至2024年6月30日，德商產(chǎn)投服務(wù)手上的投資物業(yè)約為2.413億元，由于期內(nèi)折舊開支，較20203年末的2.507億元有所減少。其中，包括持作出售或出租的一項(xiàng)住宅物業(yè)、多項(xiàng)商業(yè)物業(yè)。