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樂居新媒體 徐迪 11月22日，位于浦東惠南的君御公館（備案名“宏景豪園”）130套洋房取得預(yù)售許可證，戶型為133㎡-177㎡四居，得房率76-81%區(qū)間，均價3.99萬元/㎡，總價約530萬起，定于12月7日開盤。

本批次拿證的三期房源于4個月前就已過會，準(zhǔn)售面積近2萬㎡，貨值總計7.97億元。開發(fā)商為上海宏士達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

值得一提的是，君御公館一期項目按照合同約定應(yīng)2022年9月交付，延期了整整兩年。此前曾有公告“力爭2024年10月31日前交付”，彼時小區(qū)內(nèi)大部分建筑已實景呈現(xiàn)，工程進(jìn)度處于驗收整改階段，包括主體、外裝、景觀等，基本已具備交付條件。

10月24日，項目官微如約發(fā)出業(yè)主看房通知書。但在10月31日當(dāng)天，業(yè)主們等來的仍是一份再度延期兩個月的公告書。

按照公告進(jìn)度，一、二項目將于今年年底實現(xiàn)交付。11月25日，項目官微發(fā)出一組實景照片，即將開盤的三期洋房也已經(jīng)是實景落成狀態(tài)，預(yù)計25年中交付。

綜合來看，一二期項目如能按期保質(zhì)交付，君御公館三期的現(xiàn)房優(yōu)勢將成為一大賣點。

惠南板塊近年新盤不多，君御公館算是一個精品大型社區(qū)，距地鐵16號線惠南站約1.5公里，距上海繞城高速入口約1.2公里。作為曾經(jīng)南匯的中心，惠南的配套早已十分完善，商業(yè)、地鐵、學(xué)校、醫(yī)院等配套應(yīng)有盡有，此外，惠南站TOD商業(yè)綜合體規(guī)劃已正式獲批，建成后將成為集購物、休閑、酒店為一體的中部新地標(biāo)。

君御公館所在的東城片區(qū)是惠南商品住宅集中的新興區(qū)域，城市界面較好。項目總建筑面積超14.44萬㎡，以河流為界，北側(cè)是高層，總戶數(shù)1006戶，可售戶數(shù)622戶；

南側(cè)地塊就是本次取證預(yù)售房源，容積率低至0.7，規(guī)劃有7棟5層洋房，主力面積段均在140㎡以上。

2020年10月14日，項目首期184套住宅開盤，當(dāng)月簽約123套，截至2021年4月，累計簽約175套，基本實現(xiàn)出清；2021年6月7日，君御公館再推出308套房源。據(jù)項目官微報道，二期延續(xù)“開盤即清盤”盛況，兩開兩罄。但網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項目自2021年5月-2023年3月期間并無簽約記錄。

據(jù)樂居新媒體查閱，主要是這期間華夏幸福陷入流動性危機(jī)，資金鏈緊張，將持有的宏士達(dá)5700萬元股權(quán)，質(zhì)押給光大興隴信托。由于資金糾紛和查封等問題，君御公館有將近兩年時間處于停工狀態(tài)，2023年才逐漸復(fù)工。

截至11月25日，君御公館一、二期492套住宅房源累計網(wǎng)簽383套，去化近八成，成交均價約3.4萬/㎡。目前二期仍有逾百套尾盤在售。三期洋房入市，備案均價接近4萬/㎡，這個價格不但較一二期均價漲近兩成，也達(dá)到整個惠南板塊的房價天花板。

產(chǎn)品力與開發(fā)交付信譽(yù)度能否支撐住這個價位？接下來的銷售情況會給出答案。

宏士達(dá)為浦東惠南鎮(zhèn)老牌開發(fā)商，曾在當(dāng)?shù)亻_發(fā)有東城時代華庭項目。君御公館所在地塊早在2003年就被宏士達(dá)拿下，但由于種種原因被閑置十多年，至今產(chǎn)權(quán)年限已過20年。直至2016年才引入華夏幸福共同開發(fā)。據(jù)悉，華夏幸福出資7億元入股宏士達(dá)，間接擁有君御公館30%的權(quán)益。

天眼查顯示，上海宏士達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最新股權(quán)結(jié)構(gòu)為：陶若亮直接持股46.58%，通過宏信置業(yè)間接持股18.37%，合計持股約65%，為該公司的實際控制人；華夏幸福旗下廊坊說御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股30%；汪儀芳合計持股5%。