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樂居新媒體 徐迪 11月26日，北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)東二旗村土地一級開發(fā)項(xiàng)目CP01-1503-0002、0008、0009地塊正式掛牌，交易起始價(jià)21.08億元，掛牌競價(jià)時(shí)間自2024年12月16日起至12月30日止。

地塊東至東二旗中路，南至規(guī)劃綠地，西至景秀路，北至東二旗北街，土地面積合計(jì)7.91萬㎡，建筑控制規(guī)模10.04萬㎡。其中：

0002地塊用地規(guī)模4.76萬㎡，0009地塊用地規(guī)模2.43萬㎡，兩幅地塊均為R2二類居住用地，容積率1.3，地上建筑規(guī)模合計(jì)9.23萬㎡，控高24米，兩塊地內(nèi)總計(jì)不超過3.9萬平方米的用地建筑高度可至27米；

0008地塊為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，用地規(guī)模8100㎡，容積率1.0，控高24米，規(guī)劃一處電信匯聚機(jī)局，地上建筑規(guī)模1600㎡。

出讓公告顯示，掛牌出讓起始價(jià)為21.08億元，競價(jià)階梯為220萬元，競買保證金為4.22億元。除此之外，公告中并未提及設(shè)定土地合理上限價(jià)格，也沒有設(shè)置未來商品住房的銷售指導(dǎo)價(jià)。這是繼萬泉寺地塊之后，北京土拍市場上又一幅未設(shè)上限價(jià)的住宅地塊。

樂居新媒體關(guān)注到，目前進(jìn)入預(yù)申請的涉宅地塊共有3幅，其中，豐臺(tái)萬泉寺地塊10月31日預(yù)申請，第2日就轉(zhuǎn)正掛牌，起拍價(jià)高達(dá)110.54億元，這也是北京近年來首幅未設(shè)置土地上限價(jià)和銷售指導(dǎo)價(jià)的地塊；

北七家作為第二幅不限價(jià)地塊，從預(yù)申請到正式掛牌也僅4天；

而亦莊X24地塊在11月16日就已進(jìn)入預(yù)申請，但至今尚未正式掛牌。

預(yù)申請文件顯示，亦莊X24地塊起拍價(jià)34.8億元，土地面積約6.7公頃，總建筑規(guī)模11.4萬平方米。

與同一批上架的另外兩幅地塊相比，亦莊X24地塊仍然設(shè)定了土地合理上限價(jià)格，40.02億元，即溢價(jià)15%。競買報(bào)價(jià)達(dá)到上限仍會(huì)以競現(xiàn)房銷售面積、搖號(hào)等方式確定最終競得人。相應(yīng)的，對該地塊未來商品住房的銷售價(jià)格也做出了指導(dǎo)：期房7.7萬/平米，現(xiàn)房7.9萬/平米。

亦莊X24地塊東至博興路，南至泰河一街，西至博興六路，北至泰河路，其中：

X24R2地塊用地性質(zhì)為二類居住用地（R2），用地面積約3.09公頃，容積率2.5，地上建筑規(guī)模約7.72萬平方米，控高80米，鼓勵(lì)R2地塊與B1地下空間進(jìn)行連通；

X24B1地塊用地性質(zhì)為商業(yè)用地（B1），用地面積約1.48公頃，容積率2.5，地上建筑規(guī)模約3.7萬平方米，控高80米，B1地塊功能以旅館、商業(yè)為主，兼容1處地上建筑規(guī)?！?00平方米的開閉站；

X24G1-1、2地塊用地性質(zhì)均為公園綠地（G1），建議由建設(shè)單位認(rèn)建認(rèn)養(yǎng)，用地面積分別為0.77公頃和1.36公頃。

《多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)審核意見的函》中提到，上述地塊的建設(shè)規(guī)劃打造“亦莊好房子”模式，鼓勵(lì)居住用地設(shè)置面積不超過1000平方米首層架空空間，需落實(shí)以下要求：

1) 架空層層高不得低于3.6米；層高在3.6米至4.9米之間，其面積不計(jì)入容積率；層高高于4.9米則按實(shí)際面積計(jì)入容積率。

2) 架空層應(yīng)只作為公共開敞空間，提供公共服務(wù)功能，不得作為停車、車行交通空間或商業(yè)用房使用。鼓勵(lì)居住用地內(nèi)設(shè)置風(fēng)雨連廊，需落實(shí)以下要求：有頂蓋、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有圍護(hù)設(shè)施、兩側(cè)不封閉的，按其外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積1/2計(jì)算建筑面積，但該面積不計(jì)入容積率。

按此規(guī)劃，該地塊將成為亦莊首個(gè)、北京第三個(gè)架空層項(xiàng)目。

北京近十年來首個(gè)架空層項(xiàng)目是9月份開盤的昌平龍湖·觀萃，項(xiàng)目借由架空層打造了3個(gè)泛會(huì)所空間；其次是近日剛公布案名的豐臺(tái)金茂·璞逸豐宜項(xiàng)目，南北區(qū)各有一棟樓王設(shè)置了首層架空。

根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50352-2019）的規(guī)定，民用建筑的架空層是指采用結(jié)構(gòu)支撐且無外圍護(hù)墻體的開敞空間層。

根據(jù)交通規(guī)劃要求，項(xiàng)目擬在博興六路、泰河一街、博奧路上開設(shè)機(jī)動(dòng)車出入口，距離與干路相交的平面交叉口停止線不應(yīng)小于50米，距離同支路相交的平面交叉口停止線不應(yīng)小于30米。

軌交規(guī)劃方面，沿博興路敷設(shè)有軌電車T1線，已按規(guī)劃實(shí)施。規(guī)劃范圍所在街區(qū)有3處現(xiàn)狀公交首末站，周邊500米范圍內(nèi)設(shè)置有8處公交站點(diǎn)，途徑公交線路15條，可支撐本項(xiàng)目區(qū)域的公交出行需求。