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樂居新媒體 徐迪 11月28日上午10:53，“北京市朝陽區(qū)酒仙橋舊城區(qū)改建項(xiàng)目1019-0014地塊、小紅門鄉(xiāng)剩余土地一級開發(fā)項(xiàng)目XHM-10、12地塊、十八里店朝陽港一期土地一級開發(fā)項(xiàng)目1303-692、683、1301-L01、L02地塊”已有企業(yè)給出首次報(bào)價(jià)，為153億元起始價(jià)。

該地塊于10月18日正式掛牌，競價(jià)時(shí)間截至11月29日15:00。

本次掛牌出讓宗地設(shè)定土地合理上限價(jià)格175.95億元，競買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人，參與現(xiàn)場搖號的競買人須提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書》。

這是北京今年第二次以跨區(qū)域不同業(yè)態(tài)捆綁形式推出地塊。地塊總面積約14.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積不超過39.4萬平方米，包括三個(gè)子項(xiàng)目，其中酒仙橋地塊起始價(jià)50.22億元；小紅門地塊23.95億元；十八里店地塊78.83億元。

除資金門檻外，該組合地塊的開發(fā)難度也勸退不少房企。項(xiàng)目整體建筑規(guī)模近40萬平方米，涉及3幅宅地、2幅商業(yè)，并幼兒園、養(yǎng)老設(shè)施以及街坊路段等若干公建，需與項(xiàng)目同期建成并保證對外開放。

樂居新媒體發(fā)現(xiàn)，在正式掛牌時(shí)，該組合地塊在限高、規(guī)模和投資強(qiáng)度等方面進(jìn)行過一系列調(diào)整。

具體來看，酒仙橋地塊為純宅地，容積率2.8，地上建筑規(guī)模約7.81萬平方米。該地塊原建筑高度為60米，調(diào)整后建筑高度增至80米，局部保留60米（按建筑基底面積不低于20%計(jì)）。

此外，0014地塊內(nèi)含南北向、東西向?qū)挾葹?米的街坊路各一條，納入土地出讓范圍，由項(xiàng)目競得人負(fù)責(zé)建設(shè)并進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，計(jì)入建設(shè)用地基底面積核算容積率，與項(xiàng)目同期建成并保證對外開放。

小紅門地塊建筑規(guī)模約5.8萬平方米，包括5.51萬平方米住宅，以及一幅托幼用地，要求隨住宅用地同步建設(shè)。項(xiàng)目內(nèi)也有一條9米寬度的街坊路被納入土地出讓范圍，建設(shè)要求同酒仙橋地塊相同。

而十八里店地塊則更為復(fù)雜。地塊原建筑高度60度，調(diào)整后高度保留60米，局部80米（按建筑基底面積30%計(jì)）。同時(shí)，減少了692地塊的配建，原4500平方米的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老施設(shè)和1500平方米的社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施，調(diào)整為配建不少于1000平方米社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施（社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站)。

調(diào)整后，692地塊總建筑規(guī)模由13.4萬平方米縮減至12.9萬平方米，容積率約2.695。

調(diào)后十八里店項(xiàng)目地上建筑規(guī)模約25萬平方米，共4幅子地塊，包括13.5萬平方米住宅，1000平方米的養(yǎng)老服務(wù)驛站和一所9班幼兒園，另有一座建面超12萬平方米、建設(shè)成本要求不低于25億元的大型商業(yè)綜合體。預(yù)計(jì)692地塊面市之后，對一路之隔的686地塊北京隅東序的產(chǎn)品將形成降維打擊。

敢于摘下這宗“王中王”地塊的房企，財(cái)務(wù)實(shí)力和操盤技巧缺一不可。

北京今年第二次將跨區(qū)域多業(yè)態(tài)的地塊捆綁出讓。上一次是在今年6月14日，中建智地聯(lián)合體112億元摘得的“酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村朝陽園北區(qū)”組團(tuán)地塊，首次采用將住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地、商業(yè)配套用地一次性組合供應(yīng)的方式供地，為城市綜合開發(fā)提供了新的思路。

對于本次圍繞軌道站點(diǎn)組合供應(yīng)了酒仙橋、小紅門和十八里店三個(gè)區(qū)域的住宅及配套用地，市規(guī)劃自然資源委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在補(bǔ)齊街區(qū)公共服務(wù)設(shè)施短板的同時(shí)，助力軌道微中心建設(shè)，是順應(yīng)市場需求，加強(qiáng)區(qū)域職住平衡，進(jìn)而推動北京城市總體規(guī)劃深入實(shí)施的又一次有益探索。