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文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

“不搞基于立場(chǎng)的道德評(píng)價(jià)，而是用多學(xué)科的視角理性觀察，每一方參與者身處其中會(huì)如何演化，并呈現(xiàn)出其背后的本質(zhì)?！?o:p>

最近，朱保全的“大寶專欄”更新，再談了物管行業(yè)熱議的“帶資進(jìn)場(chǎng)”話題。他從市場(chǎng)學(xué)、社會(huì)學(xué)，以及經(jīng)濟(jì)學(xué)三個(gè)視角展開詳實(shí)論述，洋洋灑灑地寫了2804個(gè)字。

不盲目支持或者詆毀，在朱保全看來，“帶資進(jìn)場(chǎng)因解決歷史遺留問題而生，帶資進(jìn)場(chǎng)還會(huì)倒逼行業(yè)提效，帶來不同的成本管控及運(yùn)營(yíng)能力的比拼，最終改善行業(yè)效率?！?o:p>

物業(yè)帶資進(jìn)場(chǎng)的操作由來已久，已經(jīng)難以追溯開啟游戲的始作俑者。只是地產(chǎn)難以重回大開發(fā)時(shí)代，存量市場(chǎng)硝煙彌漫、爭(zhēng)奪愈發(fā)激烈，帶資進(jìn)場(chǎng)的項(xiàng)目競(jìng)聘從極少數(shù)發(fā)展到屢見不鮮，手段也在“墊資”基礎(chǔ)上延展出了“無償帶資”，數(shù)額上限也不斷被打破，逐漸演變成物企資金實(shí)力的比拼。

不過，對(duì)這類商業(yè)行為的合理性與否，物管行業(yè)并未達(dá)成共識(shí)。

此前不久，10月31日，安徽省社區(qū)服務(wù)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文批“帶資進(jìn)場(chǎng)”，稱這本質(zhì)無疑是不正當(dāng)?shù)蛢r(jià)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展及依法依約履行物業(yè)服務(wù)合同帶來巨大隱患的同時(shí)，還會(huì)扭曲市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、擾亂市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。

物企帶資，是靈藥還是毒藥？

靈藥與毒藥

物管行業(yè)對(duì)帶資進(jìn)場(chǎng)的關(guān)注度提升，似乎是從去年下半年開始。而將其推入輿論風(fēng)口的，正是站在行業(yè)頭部的萬物云。

2023年7月，西安繽紛南郡小區(qū)第二屆業(yè)主委員陸續(xù)發(fā)布其公開選聘物管公司的過程，在披露的項(xiàng)目招投標(biāo)競(jìng)價(jià)方案中，彩生活、金茂服務(wù)、金地智慧服務(wù)分別承諾帶資120萬元、350萬元、201萬元，萬科物業(yè)則給出了736萬元。

一石激起千層浪。不少聲音表示，萬科物業(yè)是要以巨額帶資搶占業(yè)主心智，獲得選票。

不久后，中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)來臨。萬物云管理層首次公開回應(yīng)“帶資進(jìn)場(chǎng)”的問題，其副總經(jīng)理兼首席客戶官楊光輝表示，萬科物業(yè)從來沒有使用過“帶資進(jìn)場(chǎng)”的方式和做法，公司是在蝶城戰(zhàn)略的規(guī)劃下，通過投入智慧社區(qū)的改造資金跟客戶共同打造智慧社區(qū)。

當(dāng)期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，金茂服務(wù)也被問到了這個(gè)問題，其副總裁李玉龍回應(yīng)，帶資進(jìn)場(chǎng)的模式是跟著客戶的需求應(yīng)運(yùn)而生的，在涉及房屋本體安全、消防、安防問題等做一些前期投入，有利于項(xiàng)目未來的長(zhǎng)期續(xù)約。

綠城服務(wù)董事會(huì)主席楊掌法與第一服務(wù)CEO劉培慶，則并不看好這一市場(chǎng)行為。前者直言“這屬于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中最低端的競(jìng)爭(zhēng)手段”；后者認(rèn)為，如果合同期結(jié)束，“帶資”企業(yè)難以盈利，還須把墊資賺回來，可能導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量降低等嚴(yán)重后果。

回歸到前述提及的案例，萬科物業(yè)雖然給出的錢更多，但最終獲聘的卻是金茂服務(wù)。

再發(fā)長(zhǎng)文談帶資進(jìn)場(chǎng)，朱保全直言，“實(shí)際上，很多招投標(biāo)中，都遇到過‘帶資進(jìn)場(chǎng)’卻沒有中標(biāo)的情況”；據(jù)此來看，“市場(chǎng)無疑是理性的”。

“帶資”卻落選，保利物業(yè)也剛經(jīng)歷了一次。

日前，在南京豪宅小區(qū)海玥花園的物業(yè)競(jìng)聘中，保利物業(yè)、華潤(rùn)物業(yè)和萬科物業(yè)等9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)名競(jìng)聘。經(jīng)過篩選后，最后保利、華潤(rùn)進(jìn)入決賽，但現(xiàn)場(chǎng)舉出“自愿投資200萬元，無須業(yè)主歸還”的牌子的保利物業(yè)，卻出局了。

“帶資”競(jìng)聘，并非百試百靈。

有從業(yè)者也表示，大多數(shù)“帶資進(jìn)場(chǎng)”只是噱頭，在實(shí)施過程中，有些很可能會(huì)采用虛擬項(xiàng)目、虛報(bào)價(jià)格、放大決算以及公共收益回收等方式來填回投入。

保盤與搶盤

今年上半年，樂居財(cái)經(jīng)在機(jī)緣之下，對(duì)話過一位從業(yè)多年的物業(yè)經(jīng)理。

彼時(shí)，他忙得焦頭爛額。他在成都管理的一個(gè)小區(qū)，業(yè)委會(huì)多方組織、正在推進(jìn)選聘新物業(yè)公司，這位物業(yè)經(jīng)理不得不帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)四處奔走，力爭(zhēng)保下項(xiàng)目。

“我們這個(gè)樓盤有六期項(xiàng)目，如果其中一個(gè)被撤換了，很有可能會(huì)引起連鎖反應(yīng)”，這位物業(yè)經(jīng)理說，他們只是小物業(yè)公司，但從小區(qū)建成就承接了物業(yè)管理服務(wù)，多年來積累了不少業(yè)主們的口碑，但也難免有摩擦。

業(yè)委會(huì)組織更換物業(yè)，雖然沒有限制他們公司也報(bào)名，但一家家行業(yè)頭部物業(yè)爭(zhēng)相涌入競(jìng)聘，上來就向業(yè)委會(huì)許諾動(dòng)輒百萬、數(shù)百萬履約質(zhì)保金，承諾進(jìn)場(chǎng)后用于進(jìn)一步改善小區(qū)品質(zhì)，“我們完全招架不住”。

地產(chǎn)下行周期，房企操盤面積、新增土地建面的下滑，物企能夠從關(guān)聯(lián)方承接的項(xiàng)目和面積減少。為了尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，物企進(jìn)一步加碼第三方市場(chǎng)化外拓，對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)激烈。新老物業(yè)公司之間，少不了上演保盤與搶盤大戰(zhàn)。

外來投標(biāo)物業(yè)開出“帶資進(jìn)場(chǎng)”的籌碼，原物業(yè)公司為了保盤也使出渾身解數(shù)。

日前，有消息顯示，佳兆業(yè)美好為了能夠獲得一小區(qū)業(yè)主大會(huì)的續(xù)聘，提前降低物業(yè)費(fèi)。

10月31日，佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司容桂分公司，給其管理了十年的佳兆業(yè)金域花園的業(yè)主發(fā)出公開信，表示若后續(xù)業(yè)主大會(huì)表決通過續(xù)聘，承諾自2024年11月1日起，提前降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)公開資料介紹，這一小區(qū)建成于2018年，包含60棟建筑，共有4176戶。佳兆業(yè)美好方表示，高層住宅物業(yè)費(fèi)將由原來的2.49元/㎡/月調(diào)整至1.8元/㎡/月，降幅高達(dá)27.7%；別墅及商業(yè)用房的物業(yè)費(fèi)更是從4.98元/㎡/月直接降至2.31元/㎡/月，降幅達(dá)53.6%。整體算下來，相當(dāng)于物業(yè)費(fèi)降了一半。

與帶資進(jìn)場(chǎng)一樣，降價(jià)保盤的案例在行業(yè)也并不單一，但也并非都能見效。

2023年9月，武漢聯(lián)投金色港灣業(yè)委會(huì)發(fā)布公告，業(yè)主大會(huì)投票結(jié)果為繼續(xù)聘用興港物業(yè)，但物業(yè)費(fèi)需要按照最新的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，三期物業(yè)費(fèi)從3元/㎡/月下調(diào)至2.48元/㎡/月。

同在武漢的泛悅城小區(qū)，進(jìn)行了兩次物業(yè)費(fèi)降價(jià)，但業(yè)主大會(huì)還是在日前，提前通知了原物業(yè)武漢城市東方物業(yè)服務(wù)有限公司，在2024年11月26日開始進(jìn)行退場(chǎng)交接準(zhǔn)備工作。

回歸服務(wù)本質(zhì)

對(duì)物企而言，回歸服務(wù)本質(zhì)，持續(xù)提升物業(yè)滿意度，才能在存量住宅中獲得業(yè)主們持續(xù)的信賴，進(jìn)而在競(jìng)爭(zhēng)中搶占先機(jī)。

有行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)披露，從2023年物業(yè)管理滿意度調(diào)研發(fā)現(xiàn)，住宅物業(yè)整體滿意度為71分，較2020-2022年的71.6、72.1、71.2進(jìn)一步下滑；住宅物業(yè)整體忠誠(chéng)度為48.3，較2020-2022年的50.5、50.6、49.5加速下探。

滿意度下降，帶來物業(yè)費(fèi)收繳率下滑。數(shù)據(jù)顯示，2020-2023年，500強(qiáng)物企收繳率分別為89%、84%、80%，上市物企收繳率分別為92%、90%、85%，整體下滑約4%-5%。

另一方面，業(yè)主“炒”物業(yè)的案例增多。今年8月，上海最大的居民小區(qū)——上?？党怯?jì)劃“炒掉物業(yè)”的消息引發(fā)熱議。

因房屋漏水、電梯維保、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)清理以及保安保潔等問題，業(yè)委會(huì)多次向碧桂園服務(wù)發(fā)函要求整改無果后，8月26日，其第五屆業(yè)委會(huì)發(fā)布《關(guān)于上海市閔行區(qū)上海康城小區(qū)2024年第二次業(yè)主大會(huì)結(jié)果的公告》，不續(xù)聘在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)深圳碧桂園盛孚物業(yè)服務(wù)有限公司上海分公司。

這是碧桂園服務(wù)在2020年收購(gòu)而來一家物業(yè)公司，但盛孚物業(yè)與上?？党堑奈飿I(yè)服務(wù)合同自2013年開始，去年6月到期后處于提供事實(shí)服務(wù)狀態(tài)。

資料顯示，上?？党怯?88棟樓，大約住著13000戶家庭，按照每平方米1.9元計(jì)算，每年貢獻(xiàn)的物業(yè)費(fèi)大約為4000萬元。

碧桂園服務(wù)并不愿意放棄這塊蛋糕。輿論發(fā)酵，碧桂園服務(wù)回應(yīng)表示，其8月中旬開始已經(jīng)進(jìn)行整改，包括更換上海區(qū)域總裁，將康城項(xiàng)目的管轄權(quán)提級(jí)，歸集團(tuán)直管。

“住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)是公司整體戰(zhàn)略規(guī)劃的核心”，今年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園服務(wù)總裁徐彬淮表示，將“咬定”公司核心能力的建設(shè)，并以此為中心去驅(qū)動(dòng)未來業(yè)績(jī)的健康和可持續(xù)成長(zhǎng)。