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文/樂居新媒體 嚴明會

廣州海珠南洲板塊開始熱鬧起來了。

前段時間，綠城以總價24.16億拿下海珠客運站地塊，重燃了民營房企在一線城市拿地的希望。而與其一河之隔，由中交地產(chǎn)此前拿下的三滘立交地塊也傳來新消息。

12月17日，廣州規(guī)自局更新公示信息顯示，海珠區(qū)AH101314地塊建設(shè)項目設(shè)計方案披露公布。

四個月前的8月20日，中交地產(chǎn)和廣州交投聯(lián)手，以底價47.4億摘得廣州海珠三滘立交地塊（即AH101314地塊），樓面價3.1萬元/平方米。

這宗地塊原本是中交地產(chǎn)進入的，不過拿地第二天，中交地產(chǎn)就以一紙公告，宣布放棄地塊的商業(yè)機會，轉(zhuǎn)由控股股東中交地產(chǎn)集團對項目進行后續(xù)開發(fā)建設(shè)。

根據(jù)最新披露的設(shè)計方案，項目總用地面積6.71萬平方米，計算容積率建筑面積15.17萬平方米，綠地率35.1%，建筑密度25%。

項目配置地下機動車位1749泊，地面機動車位73泊。公建配套包括9班幼兒園、公共廁所、居民健身場所、垃圾收集站、老年人服務(wù)站點、社區(qū)居委會、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、文化室等。

從總平面示意圖看，該項目將打造7棟46-48層的超高層住宅，一字排開。當中，1、4、5棟47層，2、3、6棟48層，7棟46層。每層為4-5戶。

具體而言，1、2、3、6、7棟共五棟為5戶樓棟，4、5棟兩棟為4戶樓棟。戶型上，1棟一個戶型，2、3棟為同樣戶型，4、5棟為樣戶型，6、7棟為樣戶型。陽臺為東南、西南向。

目前，項目的戶型面積暫未披露，不過據(jù)部分自媒體消息，項目產(chǎn)品面積段會在90-140平方米左右，產(chǎn)品定位剛改。

該定位或從總平圖也得到驗證，根據(jù)規(guī)劃，項目將在社區(qū)正門中央的位置打造一個下沉庭院。要知道，以往經(jīng)驗里，下沉庭院一般多見于剛改、改善等高端項目。

這一點，還是挺讓人意外的。

該地塊從拍出之日起就受到關(guān)注。這一方面不僅因為地塊處于海珠老城區(qū)，而且還由于其被廣州大道、環(huán)城高速和南洲路三條主干道夾擊的區(qū)位。噪音問題多少難以避免。

當時地塊出讓合同上就寫到：受讓人須合理優(yōu)化建筑布局，并采取有效措施減緩交通噪聲對居民生活的影響，確保建筑室內(nèi)噪聲達標。

地塊拍出后，甚至被部分網(wǎng)友形象地稱為“呼嘯山莊”。

或許也正是由于項目操作難度較大和后續(xù)去化的不確定性，讓中交地產(chǎn)最終將地塊的發(fā)展機會讓給了控股股東中交地產(chǎn)集團。

當時的中交地產(chǎn)這樣表示：“廣州市海珠區(qū)AH10314地塊預(yù)計投資金額較大，項目投資收益率及周轉(zhuǎn)效率存在一定不確定性……”

靠近城市主干道噪音大，沒有配建學校以及容積率較高等綜合因素之下，當時，市場普遍認為地塊大概率被定位是海珠上車盤，主要面向首次在海珠買房的人群。

畢竟，地塊3.1萬/平方米的樓面價，后續(xù)項目在價格方面還是很有優(yōu)勢。如果按小面積打造，說不定可以快速走量。但顯然，項目的開發(fā)商似乎并沒有按這一套出牌。

從設(shè)計方案看，項目已在盡可能地規(guī)避噪音這個短板。小區(qū)較大程度進行了退距，在南面靠近廣州環(huán)城高速的地方是大片的防護綠地。

不過，鑒于項目戶型陽臺主要為東南、西南向，后續(xù)在產(chǎn)品打造上，開發(fā)商或還需拿出更多的措施以達到更好的降噪效果。

但如果撇開噪音這一項不談，項目其實也有自身的優(yōu)勢所在。小區(qū)南向直線一公里左右就是珠江，南向無遮擋情況下可以看到江景，北向則是北濠涌涌景。

另外，項目處于海珠老城區(qū)，含金量較高，周邊不缺地鐵、商業(yè)配套。其直線距離南洲地鐵站僅幾百米，后續(xù)北濠涌橋梁若搭建起來，去地鐵站較為便利。

更重要的一點，項目整個小區(qū)有15萬方左右的體量，對比海珠近兩年面市的項目體量相對較大，這也讓小區(qū)園林綠化成為其較大的亮點。

根據(jù)此前規(guī)劃，項目約6.7萬平方米的占地中，規(guī)劃用于建設(shè)的為3萬平方米，剩余1.7萬平方米為市政道路用地，2萬平方米則為綠地用地。