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文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

2022年底，雅生活服務(wù)（03319.HK）與雅居樂集團(tuán)（03383.HK）簽訂的一份“抵房協(xié)議”。從此為物企清收應(yīng)收款、尤其是關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方的應(yīng)收款提供了一個新思路。

受此啟發(fā)，2023年以來，物管圈“以資抵債”潮起。今年1月中旬，樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計，至少有10家物企與關(guān)聯(lián)方簽訂了14份資產(chǎn)與應(yīng)收款的抵銷協(xié)議，涉及金額超過25億元。（推薦閱讀：物企追債潮）

年關(guān)將至，樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》再度梳理了2024年以來的應(yīng)收款追收：9家上市物企花式追收了近17億。

“以資抵債”仍是重要的方式，并吹到了“國家隊”物企陣營。另一方面，也延伸出了一些新花樣，比如債務(wù)中轉(zhuǎn)、CEO帶隊討債……

萬物云密集行動

圍繞到期應(yīng)收款處置，11月以來萬物云與萬科達(dá)成了三筆交易。

最新一次的“以資抵債”行動，萬科物業(yè)與萬科訂立了些不一樣的條款。12月26日，萬物云（02602.HK）再度披露了一份關(guān)聯(lián)交易，其全資附屬公司北京萬科物業(yè)服務(wù)作為買方，與萬科企業(yè)（02202.HK/000002.SZ）全資子公司北京聯(lián)萬享建筑科技有限公司（簡稱“聯(lián)萬享建筑”）簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

此番交易標(biāo)的是，不附帶任何權(quán)利負(fù)擔(dān)的北京萬驛商業(yè)管理有限公司（簡稱“萬驛商業(yè)管理”）100%股權(quán)，總對價5500萬元。

據(jù)悉，這筆交易將會采用地產(chǎn)以支票方式向物業(yè)償還5500萬元前期欠費從而降低關(guān)聯(lián)方應(yīng)收，萬物云在收到支票后以支票背書方式支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。

與前兩筆收購不同的是，此番交易代價全部以應(yīng)收款抵銷；與此同時，萬驛商業(yè)管理股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，將作為附屬公司在萬物云財務(wù)報表中入賬及合并。

11月1日，萬物云宣布購買萬科旗下武漢新唐共祥商業(yè)管理50%股權(quán)，對價1.5億元，其中1.25億元由賣方于武漢新唐的既存股東借款債權(quán)本息來代替。

11月29日，又宣布收購萬科旗下上海祥大房地產(chǎn)45%股權(quán)，對價7.12億元，其中5.9億元以萬科對萬物云的到期應(yīng)收款項進(jìn)行抵償。

簡而言之，前兩筆交易中，萬物云以現(xiàn)金支付了一部分代價。同時，因交易股權(quán)比例均為超過50%，因此股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，武漢新唐共祥商業(yè)管理、上海祥大房地產(chǎn)均不會成為萬物云的附屬公司，業(yè)績不會在財務(wù)報表綜合入賬。

社區(qū)商業(yè)頭牌玩家

應(yīng)收款變資產(chǎn)的確好過成為壞賬，但也有一個不得不警惕的現(xiàn)實問題：對走輕資產(chǎn)路線的物企而言，這類資產(chǎn)拿到手，如何創(chuàng)收形成現(xiàn)金流？

樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，武漢新唐2022、2023年的除稅凈利潤分別為695.6萬、462.5萬，同比下降33.5%。上海祥大此前連續(xù)兩年錄得除稅后凈虧損2022、2023年除稅后分別凈虧損約254.60萬元、1313.20萬元。

最新收購且未來會并表的萬驛商業(yè)管理，自2024年7月19日(即其成立日期) 至2024年11月30日期間，其錄得除稅前凈虧損約1455.95萬元，除稅后凈虧約1455.93萬元。

“通過這些交易，萬物云也變成了有資產(chǎn)的人了，這個資產(chǎn)我們專門選擇了社區(qū)商業(yè)。”12月11日，在萬物云舉辦的睿見大會上，董事長朱保全回應(yīng)了萬物云與萬科的“以資抵債”交易。

當(dāng)天，萬物云還宣布了與高和資本達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方擬聯(lián)合成立重資產(chǎn)社區(qū)商業(yè)基金。一期基金10億元，擬裝入的資產(chǎn)包括一線及二線城市的存量穩(wěn)定運營社區(qū)商業(yè)項目。

“蝶城 社商”模式下，萬物云要“做社區(qū)商業(yè)的頭牌玩家”。

公開資料顯示，武漢新唐同樣為社區(qū)商業(yè)項目，位于萬物云蝶城唐家墩街道范圍內(nèi)；上祥大持有位于上海浦東新區(qū)洋涇街道的辦公與商業(yè)物業(yè)，地處上海陸家嘴核心地段，在其輻射范圍內(nèi)，萬物云在管項目19個，其中10個為住宅樓盤，同樣擁有蝶城內(nèi)高密度的相對優(yōu)勢。

萬驛商業(yè)管理的固定資產(chǎn)主要包括持有位于北京住總?cè)f科廣場3號樓2-5層和4號樓2-5層及其對應(yīng)土地的國有建設(shè)用地使用權(quán)，即共20套辦公用房，總面積3072.46平方米。

住總?cè)f科廣場位于大興區(qū)舊宮，緊挨地鐵亦莊線舊宮站，該商業(yè)定位于服務(wù)周邊社區(qū)業(yè)主，以“家庭消費的關(guān)聯(lián)與互動性”為需求主導(dǎo)。

物企千億應(yīng)收高懸

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月30日，萬物云的約貿(mào)易應(yīng)收款項及應(yīng)收票據(jù)為94.45億元，同比增長39.29%。其中，來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款及票據(jù)約為38.2億元，同比增長50.6%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均增速。

良好的應(yīng)收賬款管理是保證企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定的重要手段。

事實上，從今年中期業(yè)績報呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)來看，總體上市物企們主動控制應(yīng)收賬款的舉措已經(jīng)初見成效，表現(xiàn)之一就是65家物企的應(yīng)收賬款增速首次低于營收增速，而應(yīng)收賬周轉(zhuǎn)天數(shù)和應(yīng)付款周轉(zhuǎn)天數(shù)分別同比增加10天和7天，現(xiàn)金循環(huán)周期沒有明顯惡化。

截至2024年上半年，65家上市物企應(yīng)收賬款總額1104.0億元，同比增長6.6%，增速較去年同期回落13.8個百分點。其中應(yīng)收賬款增速大于營收增速的物企數(shù)量縮減至43家，而2023年上半年共計有51家。

但不能忽視的是，仍有12家上市物企應(yīng)收賬款占營收比例超100%，更有27家上市物企應(yīng)收賬款占凈利潤比例超10倍?；乜?、催債，仍是物企們的重要命題。

為了提升追討欠款的效率，碧桂園服務(wù)在今年中期業(yè)績會上宣布：成立欠款追討委員會，并由徐彬淮親自率領(lǐng)。

截至2024年6月30日，碧桂園服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款累計約為185.01億元，較2023年末的163.79億元增加約21.22億元，漲幅12.96%。碧桂園服務(wù)解釋，增長主要是由于物業(yè)管理服務(wù)及城市服務(wù)的客戶回款周期變長，同時“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)收入規(guī)模增加較快。

這是進(jìn)行34.57億元減值撥備后的數(shù)據(jù)。

計提前，碧桂園服務(wù)累計貿(mào)易應(yīng)收款突破200億元，超219.58億元。其中，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款約為28.99億元，減值撥備21.49億元，計提比74.13%；第三方應(yīng)收款約為190.06億元，減值撥備達(dá)13.08億元，計提比6.9%。

物企花式銷賬

梳理上市物企們的2024年，包括萬物云在內(nèi)，融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、德商產(chǎn)投、卓越商企等9家物企，年內(nèi)發(fā)布相關(guān)公告，涉及抵銷應(yīng)收款約為16.98億元。

而為了銷賬，物企們也花樣百出。

今年上半年，雅生活服務(wù)計提減值數(shù)額高達(dá)28.84億元，導(dǎo)致其成為了當(dāng)期業(yè)績榜單上的“虧損之王”。

為了降低了計提減值的可能性，7月23日，雅生活服務(wù)公告，將鄭庵鎮(zhèn)人民政府等4家政府機(jī)構(gòu)合計拖欠的5174.52萬元物業(yè)費，打包賣給母公司旗下全資附屬公司鄭州雅宏，而代價是雅生活向其發(fā)放一筆等額“抵押”貸款。

第三方應(yīng)收款中轉(zhuǎn)到關(guān)聯(lián)方變成貸款，后者向雅生活劃撥了云南原鄉(xiāng)的97套房產(chǎn)作為抵押物，估值5194萬。

11月23日，德商產(chǎn)投老板鄒康將其拖欠的2322.50萬元物業(yè)費，打包轉(zhuǎn)讓給一名獨立第三方的成都語萊；同時由后者轉(zhuǎn)讓位于成都市成華區(qū)的商業(yè)物業(yè)抵償這筆款項。

金科服務(wù)與金科股份的債務(wù)，經(jīng)重慶市第一中級人民法院出具《調(diào)解書》確認(rèn)，涉及款項總額約16.38億元。

9月30日，金科服務(wù)發(fā)布關(guān)于債務(wù)清償授權(quán)的公告稱，其計劃通過司法拍賣和收購剩余抵銷資產(chǎn)的方式收回大部分應(yīng)收款項。

司法拍賣涉及的資產(chǎn)包括17935個停車位和6個商業(yè)物業(yè)項目，總建筑面積為14545.59平方米。所有抵銷資產(chǎn)均已取得正式產(chǎn)權(quán)證書，且未出租，清償價上限約為10.72億元。

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