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樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐迪 1月2日，濟(jì)南兆瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得北京海淀朱房四街0030地塊，成交價(jià)90.4億元，折合樓面價(jià)95062元/㎡，溢價(jià)25%。

濟(jì)南兆瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由建發(fā)國(guó)際旗下利百控股100%持股。

很難得，一向喜歡用馬甲拿地的建發(fā)，這次直接派了全資附屬上場(chǎng)。

建發(fā)的變化，或許對(duì)應(yīng)北京一個(gè)全新的土拍時(shí)代。

四年前，為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和地價(jià)，自然資源部出臺(tái)住宅用地“兩集中”供應(yīng)新規(guī)，包括北上廣深在內(nèi)的全國(guó)20多個(gè)城市被要求集中統(tǒng)一發(fā)布招拍掛公告。

2021年3月底，北京第一批次宅地掛牌文件中，首次公布了土地合理上限價(jià)格，一般設(shè)置溢價(jià)率上限為15%。

隨后又持續(xù)更新土地出讓環(huán)節(jié)的配套政策工具，達(dá)到土地溢價(jià)上限后，轉(zhuǎn)為競(jìng)各種配建，公租房、共有產(chǎn)權(quán)份額，后期又出現(xiàn)競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，以及現(xiàn)房銷售面積等等。再次觸頂后，則轉(zhuǎn)入“搖號(hào)”。

這就意味著，在北京拿到一塊熱門地塊，除了資金和操盤實(shí)力，還需要運(yùn)氣，“拿地馬甲”應(yīng)運(yùn)而生。

拿下朱房地塊的前一個(gè)月，建發(fā)還在豐臺(tái)槐房舊宮板塊摘得一幅建面超6萬(wàn)平米的純宅地。當(dāng)時(shí)用的拿地公司是福州裕誠(chéng)房地產(chǎn)有限公司，這家成立地2022年的公司是建發(fā)眾多“馬甲”之一，它的母公司匯成佰悅也是建發(fā)房產(chǎn)的老朋友。

建發(fā)在北京的觀云項(xiàng)目，開發(fā)主體為北京兆祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由建發(fā)國(guó)際全資附屬公司廈門益悅置業(yè)有限公司控股70%，福建雄旺房地產(chǎn)和匯成佰悅分別持股15%。

觀云所處地塊，也是建發(fā)找“馬甲”搶來(lái)的。它是福建雄旺房地產(chǎn)于2023年6月以16.56億1.2萬(wàn)㎡現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得。

朱房0030地塊成交價(jià)90.4億元，總價(jià)要低于西側(cè)的0029地塊，但地上建面也少了7500㎡，這使得0030最終成交樓面價(jià)超過(guò)9.5萬(wàn)元/㎡，刷新了北京近年來(lái)的土地單價(jià)紀(jì)錄。

2024年，北京成交樓面價(jià)最高的是功德寺項(xiàng)目，其中002地塊7.16萬(wàn)元/㎡，001地塊7.11萬(wàn)元/㎡。

而朱房雙子地塊起拍價(jià)就已超過(guò)7.6萬(wàn)/㎡，溢價(jià)成交后，每平米單價(jià)比功德寺地塊貴出2萬(wàn)+。

這么一來(lái)，海淀北的新盤置業(yè)地圖也出來(lái)了：

上車則改選永豐，保利建工嘉華天珺東區(qū)已取證，均價(jià)8.2萬(wàn)-9.7萬(wàn)/㎡，面積段88-172㎡，得房率78.2%-84.3%之間；海開頤海澐頌預(yù)計(jì)售價(jià)也在9萬(wàn)-9.5萬(wàn)/㎡區(qū)間，面積段95-170㎡，得房率80%左右。

學(xué)區(qū)低密改善選功德寺，越秀綠城“和樾譽(yù)鳴”，華潤(rùn)越秀“和樾望云”，分別規(guī)劃了13棟6-10層洋房和14棟6-10層洋房。均價(jià)10.5萬(wàn)/㎡，全洋房社區(qū)，大廠精英圈層；

朱房?jī)蓧K地必須主攻純改善高預(yù)算客群了，醇熟商圈，河景房，關(guān)鍵是接下來(lái)能否有“好房子”產(chǎn)品的高配。

位置上來(lái)看，功德寺地塊與朱房地塊直線距離3公里多點(diǎn)，前者周邊產(chǎn)業(yè)聚集，后者生活配套滿配。

功德寺兩地塊明確設(shè)置了10.5萬(wàn)元/㎡的銷售指導(dǎo)價(jià)；

朱房地塊可根據(jù)市場(chǎng)自由定價(jià)，按照簡(jiǎn)單的成本推算法，起碼要賣到12萬(wàn)+。周邊二手房參考價(jià)還是很有剛性的，隔著萬(wàn)象匯就是海淀北的次新豪宅標(biāo)桿北京橡樹灣，當(dāng)前二手房掛牌價(jià)在13萬(wàn)/㎡左右，樓齡較新的五期萬(wàn)橡府大戶型能賣到15萬(wàn)。

問(wèn)題是，這個(gè)價(jià)位的橡樹灣，已經(jīng)吸納了片區(qū)近幾年來(lái)的改善客群，朱房新盤要拿出有所突破的產(chǎn)品，才能釋放包括橡樹灣老業(yè)主在內(nèi)的置換需求。

與此同時(shí)，北京橡樹灣、清河萬(wàn)象匯，都是華潤(rùn)置地在北京的代表項(xiàng)目，建發(fā)的0030地塊如何在這個(gè)氛圍里單打獨(dú)斗，又是另外一重思考。

再看功德寺項(xiàng)目，北側(cè)就是被稱為“互聯(lián)網(wǎng)宇宙中心”的中關(guān)村軟件園，百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等總部均坐落在此，項(xiàng)目建成后可承接多個(gè)大廠工作群體的購(gòu)房需求，購(gòu)買力是不愁的。周邊新盤主要有樹村板塊的海開圓明天頌和融創(chuàng)學(xué)府壹號(hào)院，兩個(gè)項(xiàng)目都是主推純改善產(chǎn)品，目前均已售罄，且于今年相繼完成交房。

出行方面，朱房村地塊距地鐵13號(hào)線上地站步行約1.5公里，昌平線朱房北站約1.2公里，不算近；但功德寺地塊離地鐵更遠(yuǎn)，13B號(hào)線建成后能近一些，也要在1公里左右，沒(méi)太大區(qū)別。

教育資源還是有點(diǎn)區(qū)別的，朱房村周邊有海淀實(shí)驗(yàn)二小匯緣分校、第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)橡樹分校、清華附小清河分校，加上規(guī)劃的清華附屬九年一貫制實(shí)驗(yàn)學(xué)校，也算優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，但對(duì)比功德寺地塊所在的上地學(xué)區(qū)還是略遜一籌。

功德寺新盤所在的上地是派位最好的學(xué)區(qū)沒(méi)有之一，包括排名海淀前十的“牛小”上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、清華附中上地學(xué)校，另有一所由北京市101中學(xué)承辦的12年一貫制學(xué)校目前在規(guī)劃中，無(wú)論小學(xué)還是中學(xué)，師資實(shí)力都旗鼓相當(dāng)，所以哪怕是“海淀家長(zhǎng)”，也完全不用擔(dān)心二派被調(diào)劑。

產(chǎn)品方面，朱房地塊容積率2.4，限高48米，預(yù)計(jì)是16F左右小高層產(chǎn)品，由于不限價(jià)，未來(lái)面向純改善做大平層豪宅的概率更大一些，按照200㎡的戶均建面來(lái)算，大概能有近千套房源供應(yīng)。

此外，在建筑設(shè)計(jì)上，朱房村地塊的出讓文件中專門提到，“朱房地區(qū)以現(xiàn)代建筑風(fēng)格主為，可適當(dāng)結(jié)合新中式風(fēng)格，建筑造型規(guī)整、內(nèi)斂，營(yíng)造穩(wěn)重、和諧、明朗的人居環(huán)境?！?/p>

地塊南側(cè)緊鄰清河，濱水而建，希望外立面顏值能成為“河景豪宅”的加分項(xiàng)。

另一方面，從功德寺地塊剛公示的設(shè)計(jì)方案來(lái)看，“好房子”標(biāo)配的開敞陽(yáng)臺(tái)、架空層等均未體現(xiàn)，朱房地塊能否有所突破，就更讓人期待。并且，如果沒(méi)有這些科技狠活兒，很難應(yīng)對(duì)功德寺新盤的售價(jià)，也吸引不到隔壁北京橡樹灣提前釋放改善需求。

不利因素雙方都差不多，首先都屬于城中村改造項(xiàng)目，周邊會(huì)有大量安置房。功德寺安置房萬(wàn)德嘉園大約2100套；朱房村安置體量則更龐大，建面44萬(wàn)㎡，25F高層設(shè)計(jì)居住總戶數(shù)超6000戶，好在建筑比較新，起碼品相看上去不會(huì)太差。

此外，功德寺地塊的高壓架空線入地工作是個(gè)難點(diǎn)，如果不能如期開展，未來(lái)會(huì)對(duì)西北方位房源造成影響；朱房地塊則是西南側(cè)距離環(huán)線和高速路太近，噪音不可避免。