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文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會

拿地一個月后，中海新城小紅門XHM-10、12地塊在2024年最后一天公布了平面設(shè)計圖。

XHM-10地塊總建面8.65萬㎡，其中住宅建面5.45萬㎡，容積率2.5，限高54.6米，規(guī)劃戶數(shù)432戶。共規(guī)劃機(jī)動停車位524個，全部位于地下；另有地上非機(jī)動車位377個，地下車位499個。

從平面圖來看，XHM-10地塊擬建設(shè)7棟9-18F住宅樓，從北向南為從高到低排列。地庫出入口在東邊和北側(cè)，小區(qū)人行主大門在西側(cè)，互不干擾。

1#、2#、4#為18層，其中2#樓總高55.875米，比技術(shù)指標(biāo)高出1米多，東邊一個單元退層至15層。中央的3#樓為10層洋房，西邊是一片下沉庭院，面積大約有1000平，正對著小區(qū)人行主入口。最南邊一排的5#、6#為9層洋房，另一棟7#樓在西邊，也做了西高東低的退層設(shè)計，東邊一個單元退層至11層，隔著下沉庭院與北邊的2#樓遙遙相對。

所有樓棟南向設(shè)有內(nèi)嵌式陽臺，這里有一半面積是贈送的；北向有一圈設(shè)備陽臺，所有戶型都有可贈送的面積；邊戶還有大轉(zhuǎn)角設(shè)計，也就是說，邊戶的側(cè)面也有贈送。

在這樣一來，小紅門項目的得房率接近甚至?xí)^100%。由于贈送面積較多，小紅門項目的戶型預(yù)計不會做得很大。

假設(shè)邊戶產(chǎn)權(quán)建面約120平，進(jìn)深約13.6米（陽臺寬1.5米）、寬約10.6米，南向陽臺16個平方，贈送8個平方，北向贈送22.5個平方，總贈送30.5平，總建面約150平，實際得房率約100%。

另外，所有樓棟均標(biāo)示有窗井，一層或有下躍戶型。

平面規(guī)劃圖公布的同時，項目外立面圖也一并公布了。樓棟沒有架空層，入戶大堂很高，大約有兩層樓的高度。外立面是大面積落地窗，配以玫瑰金的金屬邊框。

項目北側(cè)為北京市八十中小紅門分校，東北角為新增公共配套用地；南側(cè)一街之隔就是小紅門派出所和朝陽區(qū)人民法院，業(yè)主安全感可謂滿分。

XHM-12地塊為A334托幼用地，總建面4095㎡，地上建面3150㎡，空積率0.9，為一棟地上2層地下1層的平頂建筑。

11月29日，小紅門所在的土地資產(chǎn)包（即“酒仙橋 小紅門 十八里店”）由中海地產(chǎn)以153.32億元拿下，但實際上是由深耕石景山的中海新城操盤。

該組合地塊共3個子項目，分別為：酒仙橋舊城區(qū)改建項目1019-0014地塊、小紅門鄉(xiāng)剩余土地一級開發(fā)項目XHM-10、12地塊、十八里店朝陽港一期土地一級開發(fā)項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊。

小紅門地塊是這次朝陽土地資產(chǎn)包中唯一一塊在四環(huán)以內(nèi)的地塊，具備環(huán)線優(yōu)勢，但位于朝陽與豐臺交界處，地塊南側(cè)不到500米還有汽配城等雜亂設(shè)施，城市界面較差。樓面價約4.35萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價為8萬元/平米。

項目的建單位為北京新鑫興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，拿地20多天前，中海就在朝陽注冊成立了該項目公司。它與開發(fā)了長安玖章和長安源境項目的北京海鑫興業(yè)房地產(chǎn)在名字上僅一字之差，注冊資本同為1000萬元，法定代表人同為付熙嵬。管理班子也是同一套：付熙嵬擔(dān)任董事長，高實任財務(wù)負(fù)責(zé)人，張欣為總經(jīng)理。

顯然，這是中海新城旗下的項目公司。值得注意的是，這家新項目公司注冊地址在朝陽區(qū)光華東里。這是中海新城十多年來首次在朝陽注冊項目公司。

據(jù)樂居新媒體統(tǒng)計，張欣擔(dān)任總經(jīng)理的公司，登記地址多為西城和石景山，與中海新城的業(yè)務(wù)布局直接關(guān)聯(lián)。中海新城多年來深耕這兩大區(qū)域，開發(fā)有西城的京華玖序、都闕臺，石景山的寰宇天下天鏡、中海長安玖章、中海長安源境等項目。

小紅門地塊周邊競品方面，南面的中建星光里已經(jīng)接近清盤，該樓盤于2023年6月開盤，供應(yīng)322套，已網(wǎng)簽239套，成交均價7.64億元，總成交金額16億元。