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樂居財(cái)經(jīng) 徐迪 1月12日，中海萬泉寺的百億地王項(xiàng)目在陽臺(tái)遭到投訴之后，又傳出一則消息，小區(qū)正中央的古墓祭祀臺(tái)，被遷到了小區(qū)外面。

萬泉寺地塊出讓文件中，有一則關(guān)于地下文物保護(hù)工作的函。

土地出讓之前，北京市考古研究院對(duì)該地塊開發(fā)范圍進(jìn)行了考古勘探，實(shí)際完成考古勘探面積6.37萬平米，也就是萬泉寺地塊的占地面積，考古發(fā)掘面積4587平米。

考古研究院在這片地塊中發(fā)現(xiàn)一處家族墓地祭祀臺(tái)基遺跡，是研究明代葬俗的重要新發(fā)現(xiàn)，在北京的考古工作中較為罕見，要求項(xiàng)目在后續(xù)規(guī)劃和建設(shè)過程中應(yīng)進(jìn)行妥善保護(hù)。

據(jù)悉，2024年10月25日，豐臺(tái)區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治指揮部辦公室召開了會(huì)議，專題研究萬泉寺0024地塊供應(yīng)相關(guān)問題，區(qū)住建委、規(guī)自分局、教委、文物局等有關(guān)部門，負(fù)責(zé)一級(jí)土地開發(fā)的首開中陽政泰公司，以及中海集團(tuán)等均參與了會(huì)議。會(huì)上提到：

“為保證地塊整體居住品質(zhì)，原則同意將現(xiàn)狀祭臺(tái)遺址遷移至規(guī)劃柳村路平面立交綠地內(nèi)”。

具體操作上，由首開中陽政泰公司研究祭臺(tái)遺址遷建方案，區(qū)規(guī)自分局配合指導(dǎo)穩(wěn)定遷建方案，區(qū)文旅局牽頭做好遷移手續(xù)報(bào)批工作，區(qū)園林局指導(dǎo)項(xiàng)目單位結(jié)合祭臺(tái)遺址優(yōu)化綠地設(shè)計(jì)方案，確保于項(xiàng)目開工前完成遷移。

網(wǎng)傳會(huì)議紀(jì)要截圖

萬泉寺地塊為北京近年來首宗不限價(jià)純宅地，備受關(guān)注。

上述會(huì)議召開的日期為10月25日，而據(jù)“北京豐臺(tái)”官微推文顯示，10月27日，北京市豐臺(tái)區(qū)人民政府與中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)正式簽署合作框架協(xié)議。

隨后的12月12日，中海地產(chǎn)以110.54億元底價(jià)摘得該地塊，折合樓面價(jià)6.2萬元/平米。

盡管底價(jià)成交，但還是刷新了北京今年單幅地塊成交金額的最高紀(jì)錄。

拿地半個(gè)月后，中海萬泉寺項(xiàng)目公示了規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。項(xiàng)目總建筑面積約25萬平方米，其中地上建筑面積17.8萬平方米，地下建筑面積7.2萬平方米，最高建筑80米，容積率2.8，綠地率30%。

總平圖顯示，項(xiàng)目共規(guī)劃13棟9-26F住宅樓，建筑由北向南呈高低排列。

最北部 1#、2#高80米，共26層；中央的3#樓24層，首層架空，這是繼金茂璞逸豐宜、北京隅西頌之后，豐臺(tái)第三個(gè)架空層項(xiàng)目。

同在南北中軸線上的8#為20層，再往南的11#為15層；小區(qū)東側(cè)主入口北邊的5#樓為10層，南邊的9#樓13層。

最南邊兩棟為10-11F洋房，其中12#10層（部分退層到9層），樓高27.62米，是小區(qū)住宅樓中最矮的一棟。

其余4樓棟4#、6#、7#、10#均為17F小高層。

住宅產(chǎn)品大量采用了坡屋頂?shù)拈w樓設(shè)計(jì)，13棟住宅樓里有7棟樓帶閣樓，并且是有天窗的那種。能住人儲(chǔ)物，還能仰望星空，功能與格調(diào)兼俱。

北邊的1#-3#，中間的8#、11#，以及東西兩側(cè)的5#和7#（西部）均做了坡屋頂設(shè)計(jì)，從天窗數(shù)量來看一共有24套房源。

閣樓，面積全贈(zèng)送；

此外還有邊戶轉(zhuǎn)角大飄窗，面積全贈(zèng)送；

南向內(nèi)嵌陽臺(tái)，計(jì)一半面積；

外接開敞陽臺(tái)（花池），全贈(zèng)送；

北向設(shè)備平臺(tái)，全贈(zèng)送。

即使是沒有閣樓和邊戶飄窗的房源，面寬足夠，折算下來贈(zèng)送面積也相當(dāng)可觀。

小區(qū)做了雙景觀大門設(shè)計(jì)，其中北側(cè)居中位置做了近60米寬的景觀大門，人行出入口和車庫出入口一貫式設(shè)計(jì)，實(shí)景排場應(yīng)該比較壯觀；而東側(cè)正中位置的景觀大門則更為寬敞開闊，并且做了復(fù)雜的裝飾，隔著物業(yè)樓，正對(duì)著小區(qū)內(nèi)部下沉庭院的位置。

與常見的下沉庭院不同，萬泉寺項(xiàng)目的下沉庭院并非方正規(guī)則形狀，而是一個(gè)東闊西窄、由南向北曲線上升的造型。

比較奇怪的是，距離這片下沉庭院位置最近的8#號(hào)并沒有設(shè)計(jì)成首層架空，反而是北邊距離較遠(yuǎn)的3#樓做了架空層。

從整體布局上來看，8#樓的位置在小區(qū)十字中心點(diǎn)，距離下沉庭院和那道豪華景觀門很近，如果有個(gè)架空層打造成泛會(huì)所空間，就是妥妥的央景樓王。

但現(xiàn)在架空層沒放在這棟樓，對(duì)比地形測繪圖可以看到，家族墓地祭祀臺(tái)基遺跡大致的位置就在8#樓周圍。

此前視頻號(hào)“輝哥說京房”發(fā)過一條關(guān)于萬泉寺地塊的探盤視頻，影像中可以看到，在一片綠色防塵網(wǎng)蓋住的施工現(xiàn)場，有一小幅被圍擋保護(hù)的細(xì)長地塊，據(jù)說正是祭祀臺(tái)所在位置。

六朝古都，古墓少不了，其它居住地塊在開發(fā)時(shí)也有涉及古代遺跡的情況，以最近才掛牌的朝陽三間房地塊為例，掛牌文件中明確要求，“誥封石文晟繼妻佟氏碑是未核定公布為文物保護(hù)單位的不可移動(dòng)文物，依法應(yīng)當(dāng)實(shí)施原址保護(hù)”。

但在中海萬泉寺地塊的文化保護(hù)函中只要求建設(shè)單位“在今后的規(guī)劃和建設(shè)中進(jìn)行妥善保護(hù)”，并沒提到不可移動(dòng)。

從景觀上來看，地塊在豐草河北岸，生態(tài)環(huán)境是相當(dāng)不錯(cuò)的。豐草河是涼水河支流，此前是行洪河道，治理后已經(jīng)成為全年有水的景觀河道，項(xiàng)目南邊兩棟也算河景房。

此次萬泉寺地塊未設(shè)置銷售指導(dǎo)價(jià)，最終的銷售價(jià)格將由開發(fā)商根據(jù)市場情況研判申報(bào)備案后確定，周邊在售新盤成交均價(jià)在10萬-11萬/平。

地塊位于豐臺(tái)區(qū)太平橋街道，在西南二環(huán)、三環(huán)之間，地鐵16號(hào)線、房山線雙軌交會(huì)處。南端緊鄰豐草河，周邊有麗澤天街等商業(yè)綜合體及佑安醫(yī)院等醫(yī)療資源，北側(cè)是端禮著，南側(cè)是北京瑞府。

北京建工、中海聯(lián)手開發(fā)的端禮著（萬澤雅苑），距離本次成交地塊直線距離1公里左右，2022年6月份取證入市，共406套109-180㎡三居四居戶型，目前網(wǎng)簽366套，去化率約90%，成交均價(jià)11萬元/㎡左右。

此外，地塊向南、向東兩公里還有華潤置地2022年開盤的“雙府”項(xiàng)目環(huán)伺，同樣以大平層高端改善產(chǎn)品為主。

北京瑞府（潤澤嘉園）總計(jì)550套房源，130-194㎡三居四居戶型，目前網(wǎng)簽541套，成交均價(jià)9.8萬元/㎡；

北京悅府（潤悅嘉園）總計(jì)639套房源，主力111-199㎡三居四居戶型，另有20套225-332㎡復(fù)式和10多套120㎡以下兩居產(chǎn)品。目前累計(jì)網(wǎng)簽615套，成交均價(jià)約10.9萬元/㎡。

從去化上看，三個(gè)項(xiàng)目都已進(jìn)入尾盤，成交價(jià)也比較堅(jiān)挺，中海萬泉寺地塊作為區(qū)域補(bǔ)貨入市時(shí)機(jī)卡得剛好。