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文/樂居財經(jīng) 林振興

北京朝陽三間房79億元地塊包，有了新動態(tài)。

它原定于2月11日掛牌競價截止，但地還沒拍，有開發(fā)商就已經(jīng)開始對外招標(biāo)了。

半個月前，北京朝新善筑置業(yè)有限公司發(fā)布了一則公告，有關(guān)朝陽區(qū)三間房鄉(xiāng)南區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目1202-0006、1202-0007地塊項目（監(jiān)理）招標(biāo)計劃，投資估算78427.68萬元。

這個“朝新善筑置業(yè)”，尚未注冊成立。通過他的、名字，可以大致判斷出，它是保利發(fā)展旗下公司。

在北京，保利發(fā)展成立過多家名字相似的公司，例如朝新和筑置業(yè)、保順善筑置業(yè)等。

業(yè)內(nèi)人士透露，朝陽三間房地塊包大概率是保利跟相關(guān)部門談好的。在此之前，招商蛇口以底價34.8億元拍下亦莊X24地塊，也是“內(nèi)定”。

2024年的最后一天，北京規(guī)自委上架了三間房區(qū)域的一宗地，由D區(qū)1205-0007和南區(qū)1202-0006、0007三個地塊組成。

此前，它們還是分開的，以兩宗地的形式，出現(xiàn)在第七批次供地清單名錄里。而后，它們被組合成一個地塊包來出讓。

朝陽區(qū)打包賣地，并不稀奇。

第一次發(fā)生在2024年6月13日，中建智地聯(lián)合體以112億元底價摘得“酒仙橋 前葦溝 中關(guān)村朝陽園北區(qū)”組合地塊；第二次發(fā)生在11月29日，中海新城以153.32億元摘得“酒仙橋 小紅門 十八里店”組合地塊。

相較之下，三間房地塊包總價不太高，而且很純粹，兩個住宅地塊，一個幼兒園。合并之后，土地總面積達(dá)6.9公頃，地上建筑規(guī)模17.39萬平方米。起始價79億元，不限價。

繼續(xù)拆細(xì)來看：1205-0007為R2二類居住用地，用地規(guī)模3.68公頃，地上建面9.21萬㎡，容積率2.5，控高80米，綠化率30%；

1202-0006為R2二類居住用地，用地規(guī)模2.76公頃，地上建面7.71萬㎡，容積率2.8，控高60米（局部80米），綠化率30%；

1202-0007地塊為托幼用地，用地規(guī)模0.46公頃，地上建面0.37萬㎡，容積率0.8，控高16米，綠化率30%，需由競得人建設(shè)后無償移交相關(guān)部門。

為了給買家減負(fù)，朝陽區(qū)方面也是費(fèi)盡心思。包括，D區(qū)1205原本由0007和0020地塊組成，但組合包里0020地塊消失了。

被合并的0007地塊也調(diào)規(guī)了，容積率從2.8降為2.5，地上建面減少1.09萬平方米。1202-0006地塊原來控高為60米，被打包后變成60米（局部80米），樓增高了，空間舒適度自然更佳。

三間房地塊的位置也非常不錯。1202-0006地塊的東北角，緊挨地鐵6號線褡褳坡站，1205-0007地塊距離褡褳坡站和黃渠站的直線距離，分別是1.2公里和1公里。

但人無完人，地也一樣。D區(qū)1205-0007地塊西北角，有座石文晟墓園。

此外，南區(qū)1202-0007地塊內(nèi)新增一條寬度為12米的街坊路，北至常營南路，南至三間房南一街。也就是說，一塊完整的地，被一條街坊路給分割了，這樣不僅會增加實際容積率，也給開發(fā)商樓棟排布增加了不少難度。

保利拿下三間房地塊，并不意外，它有主場優(yōu)勢。在該片區(qū)，保利曾開發(fā)和光煦境項目，目前已售罄。

和光煦境期房2023年4月開盤，共310套房源，主推88-129㎡三居，網(wǎng)簽均價83517.33元/㎡；2024年9月末，96套現(xiàn)房入市，面積段104-127㎡，網(wǎng)簽均價74938.94元/㎡。

但和光煦境現(xiàn)房降價，也引來不少期房業(yè)主不滿。

在社交平臺上，有和光煦境的期房業(yè)主表示血虧了100多萬，“當(dāng)時購買指導(dǎo)價為85000元，銷售以及合約以及住建委備案根據(jù)房屋售價承諾書，在指導(dǎo)價85000元正負(fù)不得超于8%?，F(xiàn)如今現(xiàn)房96套已經(jīng)認(rèn)籌準(zhǔn)備開售，定價在7.3-7.6(還不是底層或頂層的特價房)，已經(jīng)嚴(yán)重違約?！?o:p>

此外，該開發(fā)企業(yè)因未嚴(yán)格履行購房資格審核材料核查義務(wù)，被購房者投訴遭遇銷售騙購，后續(xù)區(qū)房管局責(zé)令其立即整改。

保利發(fā)展在北京是有壓力的。2023年，保利發(fā)展在北京斥資102億拿地5宗，數(shù)量僅次于中海。2024年，保利發(fā)展在北京才拿了一個地塊，它聯(lián)合北京建工地產(chǎn)在7月25日摘得海淀地塊，總價89.01億元。

從北京市場銷售金額來看，保利發(fā)展與位列第一的中海地產(chǎn)存在較大的差距。2024年，保利發(fā)展在北京權(quán)益銷售額171.34億元，排名第5位，而中海地產(chǎn)、北京城建、華潤置地、中建智地權(quán)益銷售額分別為439.04億元、206.84億元、205.13和196.87億元。

2024年全年，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約面積1796.61萬平方米，同比減少24.71%；簽約金額3230.29億元，同比減少23.5%。

保利發(fā)展北京總經(jīng)理劉喜濤作為核心操盤手，這兩年在北京市場認(rèn)可度比較高。但眼下，劉喜濤被調(diào)入保利河南公司擔(dān)任總經(jīng)理。