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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會

龍年春節(jié)前夕，上海第九批次土地集中出讓，保利發(fā)展打響了2025年土拍開門紅。

經(jīng)過51輪競價(jià)，保利發(fā)展以20.52億元摘得松江區(qū)SJS30003單元01-18號地塊，溢價(jià)率27.9%，折合樓板價(jià)29425元/平米。中止價(jià)為20.85億元，對應(yīng)溢價(jià)率30%。拿地當(dāng)天，地塊設(shè)計(jì)方案就公示。很明顯，保利為這塊地做了充足的準(zhǔn)備。

低密是此地塊的一大亮點(diǎn)。容積率僅1.01，占地面積約6.9萬方，總建面約6.97萬方，限高24米，是洞涇鎮(zhèn)東部最后一塊低密度別墅用地。

放眼整個(gè)上海市場，1.01的容積率也非常罕見。有媒體做出統(tǒng)計(jì)，上海近十年共計(jì)成功招拍掛出讓1155塊住宅&商住用地，而容積率1.01的土地，僅有1塊。

上架之前，該地塊進(jìn)行過一次調(diào)規(guī)。容積率從1.2調(diào)整至1.01，修改后的建筑高度為24米，地塊內(nèi)不得建設(shè)三面（兩單位并聯(lián)）或四面臨空的類似別墅建筑。

該地塊原本傳聞只有保利發(fā)展托底，正式開拍前，保利發(fā)展、招商蛇口都相繼都發(fā)布了招標(biāo)信息。

去年12月10日，保利發(fā)展的全資子公司上海保鄴置業(yè)有限公司發(fā)布了該地塊項(xiàng)目的招標(biāo)計(jì)劃公告，擬投資34億元，其中建安成本4.94億。

今年1月22日，趕著土地開拍之前，招商蛇口全資子公司上海虹潤置業(yè)有限公司發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃公告，擬投資40億，其中建安成本20億。

土拍現(xiàn)場實(shí)際共有四家參拍，除了保利發(fā)展和招商蛇口外，還有國貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)兩家房企。保利發(fā)展在現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)首個(gè)出價(jià)，國貿(mào)地產(chǎn)在價(jià)格超19億后退出，保利發(fā)展與招商蛇口展開了后續(xù)角逐。

根據(jù)設(shè)計(jì)方案，地塊擬建19幢3層聯(lián)排別墅、10幢4層疊加別墅、6幢7-8層洋房以及一幢8F的保障房，洋房部分樓棟首層局部架空設(shè)計(jì)。其中別墅總層高約10米-13.25米，洋房約24米?？倯魯?shù)567戶，機(jī)動車停車位958輛。

配套方面有老年活動室、生活服務(wù)點(diǎn)、文化活動室、居委會、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等。在保障房北側(cè)，設(shè)有垃圾收集站，這里同樣靠近5#商品住宅樓。

小區(qū)的主入口設(shè)置在了東側(cè)的泗磚南路，次入口設(shè)置在了南側(cè)的振業(yè)路上，全人車分流設(shè)計(jì)。

在洞涇板塊，保利已經(jīng)有過一次成功的實(shí)踐。

地塊北側(cè)的01-13號地塊在2023年10月出讓，也由保利發(fā)展摘得，總價(jià)14.88億元，溢價(jià)率7.12%，容積率1.5，折合樓板價(jià)2.46萬/平，房地聯(lián)動價(jià)5.3萬/平。

01-13號地塊被打造成了保利西郊和煦，2024年6月26日首開，前后三次推盤，共推出104套聯(lián)排、420套小高層房源，均價(jià)約5.12萬元/㎡，目前網(wǎng)簽率81%。最新一次開盤時(shí)間為2024年11月，共推出120套小高層房源，均價(jià)4.48萬/㎡，網(wǎng)簽率64%。

保利再次拿下洞涇地塊，樓板價(jià)上漲且無中小套型及聯(lián)動價(jià)限制，容積率更低，意味著戶型產(chǎn)品面積會更大，拉高總價(jià)門檻。從已知規(guī)劃來看，保利在新地塊上的產(chǎn)品與西郊和煦類似，都含有聯(lián)排別墅和8F的小高層，新地塊多了疊加別墅。

縱觀周邊在售項(xiàng)目，實(shí)則同質(zhì)化問題明顯，多為多層/小高層+別墅產(chǎn)品混搭。

地塊南面為香港興業(yè)·興云間和中建大椿·嘉利椿廷，兩個(gè)項(xiàng)目的容積率均為1.1。興云間在2024年1月31日首開，共推出262套多層、聯(lián)排和疊墅房源，目前網(wǎng)簽208套，成交均價(jià)約5.06萬元/㎡。嘉利椿廷在2023年9月首開，共313套多層、聯(lián)排別墅房源，目前網(wǎng)簽169套，成交均價(jià)約5.3萬元/m2。

1月，伴隨著保利發(fā)展組織架構(gòu)的調(diào)整，保利上海公司迎來總經(jīng)理輪換，原上海公司總經(jīng)理傅小君擔(dān)任保利浙江公司董事長；原保利發(fā)展集團(tuán)產(chǎn)研中心總經(jīng)理吳勁松，擔(dān)任保利上海公司總經(jīng)理。

吳勁松是保利的“老人”，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面經(jīng)驗(yàn)豐富。早年間，吳勁松在保利浙江擔(dān)任過技術(shù)部經(jīng)理、集團(tuán)總部規(guī)劃部經(jīng)理，后來又升任保利北京設(shè)計(jì)副總。2022年，他被調(diào)任至保利發(fā)展集團(tuán)總部，擔(dān)任產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理。

保利上海是保利發(fā)展的戰(zhàn)略要地。2024年，保利發(fā)展上海全口徑銷售金額364.37億，在各大房企排名中位居第二。這一年，保利發(fā)展以 583 億元的權(quán)益拿地金額排名上海拿地房企第二位，期間在上海共拿了6宗地，其中楊浦3宗，浦東、嘉定、青浦各1宗。