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文/樂居財經(jīng) 徐酒眠???

鹿門寺，湖北襄陽襄州區(qū)鹿門山上的一座千年古剎。山巒疊翠，林深谷幽，古往今來香客云集，香火不絕。

春節(jié)后開工前一天，保利物業(yè)（06049.HK)在環(huán)衛(wèi)競標(biāo)市場拿下了這里未來三年的道路清掃保潔業(yè)務(wù)。

2月7日，據(jù)中國政府采購網(wǎng)公布襄州區(qū)環(huán)衛(wèi)市場化服務(wù)（二次）中標(biāo)(成交)結(jié)果公告，保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司以96.96的綜合評分摘果，中標(biāo)金額7877.21萬元，服務(wù)年限3年。

這個項目曾在去年11月底發(fā)起首次招標(biāo)，但因相應(yīng)的供應(yīng)商不足三家流標(biāo)。今年初重啟招標(biāo)，最終由保利物業(yè)斬獲運(yùn)營權(quán)。

走出小區(qū)，探索城市服務(wù)，從傳統(tǒng)物企向城市服務(wù)商轉(zhuǎn)向，環(huán)衛(wèi)是近年來物企重點(diǎn)關(guān)注和布局的熱點(diǎn)賽道。

無疑，這是一塊龐大的蛋糕。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024全年度，環(huán)衛(wèi)服務(wù)市場公開標(biāo)約13900個環(huán)衛(wèi)服務(wù)項目（標(biāo)段合計），總合同額超過1935億元，年化額總計超900億元。

下場分食環(huán)衛(wèi)蛋糕的物企們，在過去一年各有所得。

根據(jù)《環(huán)衛(wèi)在線網(wǎng)》放出的“2024年度環(huán)衛(wèi)服務(wù)市場滲透力度TOP50”，深圳市金地物業(yè)管理有限公司、碧桂園服務(wù)旗下的康潔科技集團(tuán)有限公司等榜上有名，二者的合同額分別約為7.99億元、7.53億元。

業(yè)績方面，2024年上半年，披露數(shù)據(jù)的18家上市物企城市服務(wù)總營收約為77.64億元，同比增長2.6%；其中有4家上市物企城市服務(wù)營收增速超30%。

然而，物企在環(huán)衛(wèi)市場打得火熱的另一面，難題與困境愈發(fā)凸顯。有行業(yè)觀察者銳評：多家上市物企“被環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)掏空”“在環(huán)衛(wèi)賽道折戟沉沙”。

碧桂園服務(wù)錯付

前幾年物企切入環(huán)衛(wèi)賽道而收購的標(biāo)的，陸續(xù)進(jìn)入清算期。但呈現(xiàn)的結(jié)果卻并不如意。

今年1月3日，碧桂園服務(wù)發(fā)布資產(chǎn)減值公告，宣布對非全資附屬公司碧桂園滿國環(huán)境科技集團(tuán)有限公司（簡稱“滿國環(huán)境”）進(jìn)行資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，相應(yīng)計提數(shù)額約為8億元至11億元。

滿國環(huán)境成立于2015年，原稱山東滿國康潔環(huán)衛(wèi)集團(tuán)有限公司，專業(yè)從事城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生一體化管理運(yùn)營服務(wù)。2020年10月14日，碧桂園服務(wù)宣布收購其70%股權(quán)，當(dāng)時擬定的最高代價為不多于24.5億元。

彼時，收購滿國環(huán)境時，碧桂園服務(wù)有意將環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)，甚至滿國環(huán)境的賣方簽訂了單獨(dú)分拆環(huán)衛(wèi)上市的對賭協(xié)議。

懷抱遠(yuǎn)大理想，半個月后，同年10月30日，碧桂園服務(wù)宣布擬定以不超過8.71億元的總代價，收購福建東飛環(huán)境集團(tuán)有限公司60%股權(quán)。公告的交易協(xié)議就洋洋灑灑寫了15頁。買賣雙方就代價支付條款、質(zhì)押擔(dān)保，業(yè)績承諾及管理層超額完成獎勵、未完成補(bǔ)償?shù)茸隽嗽敿?xì)約定。

然而，到了驗收成果的時候，福建東飛除了2021年完成了承諾業(yè)績指標(biāo)，2022年、2023年則均未能達(dá)成。其中，2022年營收指標(biāo)相差約2.47億元；2023年營收、扣非凈利潤分別相差約5.87億元、1.74億元。

2024年7月，碧桂園服務(wù)與福建東飛原股東達(dá)成新協(xié)議，“被動”增持福建東飛7.5%股權(quán)至67.5%。

世茂服務(wù)“兩虧”

收購環(huán)衛(wèi)標(biāo)的消化不良，不得不作出增持股份選擇的還有世茂服務(wù)。

今年1月13日，世茂服務(wù)公告，擬收購深圳世路源環(huán)境有限公司（簡稱“世路源環(huán)境”）33%股權(quán)，對價8315.9萬元。交易完成后，后者將成為其間接全資附屬公司。

世路源環(huán)境前稱為“深圳深兄環(huán)境有限公司”，成立于2003年3月，主要在國內(nèi)從事提供城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化服務(wù)。前幾年，物企爭相布局環(huán)衛(wèi)賽道，這是世茂服務(wù)下注的第一顆棋子。

2021年4月19日，世茂服務(wù)與從鐘偉平、鐘志平達(dá)成收購協(xié)議，以5.06億元的總對價收購世路源環(huán)境67%股權(quán)。

其中4.39億元為基礎(chǔ)代價金額，對應(yīng)收購PE為12倍，與當(dāng)時的市場行情接近，是一筆劃算的買賣。另外6700萬元設(shè)置為了可調(diào)整部分，即涉及到買賣雙方簽訂的一份業(yè)績對賭。

顯然，世路源環(huán)境的原股東并未能保證對賭業(yè)績。

根據(jù)世茂服務(wù)披露，“由于原控制人的個人財務(wù)問題及接受個人事務(wù)調(diào)查，一直無專注于管理及發(fā)展目標(biāo)公司”，世路源環(huán)境已經(jīng)連續(xù)兩年錄得虧損，并呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢，2022年、2023年的虧損凈額分別為3431萬元、5366萬元。

為保障自身利益，世茂服務(wù)與原賣方對薄公堂。拉扯一番之后，世茂服務(wù)進(jìn)一步獲得世路源環(huán)境剩余33%股權(quán)，雖然沒花錢，且還“賺”回了5141.48萬元。但一個客觀事實(shí)是，2024上半年，世茂服務(wù)的城市服務(wù)收入較2023年同期下降7.9%。

相較而言，其同年對價8.42億收購另一家環(huán)衛(wèi)公司，結(jié)局就更顯悲壯了——去年9月，世茂服務(wù)“退貨”了無錫市金沙田科技有限公司60%股權(quán)，交易對價為2.5億元。

一買一賣之間，世茂服務(wù)虧了約5.924億元。

環(huán)衛(wèi)應(yīng)收款之困

碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)，作為頭部陣營的物企，憑借自身品牌口碑與資金實(shí)力，入局城市環(huán)衛(wèi)服務(wù)可謂搶占先機(jī)。然而清算前幾年收購的環(huán)衛(wèi)標(biāo)的，卻都交出了一份不如意的答卷。

滿國環(huán)境減值，碧桂園服務(wù)給出了兩方面原因，一是滿國環(huán)境過往年度拓展業(yè)務(wù)未能如預(yù)期開展，有部分存量業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，從而導(dǎo)致收入及利潤下降；二是滿國環(huán)境部分客戶回款周期變長，導(dǎo)致現(xiàn)金流不理想。

賣掉無錫金沙田，世茂服務(wù)給出的理由是：自2021年收購無錫金沙田以來，各股東間的經(jīng)營理念出現(xiàn)分歧，導(dǎo)致應(yīng)收賬款增加、現(xiàn)金流壓力增大、無錫金沙田的收入增長及市場拓展均未達(dá)公司預(yù)期。

福建東飛盈利能力大幅縮水，碧桂園服務(wù)對各種緣由保持緘默；世路源環(huán)境虧損擴(kuò)大，世茂服務(wù)給出了原實(shí)控人管理缺位的原因。

綜合梳理，目前環(huán)衛(wèi)行業(yè)市場復(fù)雜而困難。

一方面，由于部分城市政府財政預(yù)算收緊，全國城市服務(wù)相關(guān)財政支出呈下滑趨勢，環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)的預(yù)算也在不斷下降，給企業(yè)的增長帶來了壓力。有數(shù)據(jù)顯示，2024年全國環(huán)衛(wèi)項目公開標(biāo)年化額同比2023年年化額降低16%；但市場規(guī)模發(fā)展到3314億元，增長10%左右。

開篇保利物業(yè)中標(biāo)的襄州區(qū)環(huán)衛(wèi)市場化服務(wù)，首次招標(biāo)預(yù)算金額7992.53萬元，高于其中標(biāo)金額。

另一方面，環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)收入收到擠壓，企業(yè)的應(yīng)收賬款也明顯增加。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，福龍馬、玉禾田、僑銀股份、勁旅環(huán)境、盈峰環(huán)境、啟迪環(huán)境，6大A股上市環(huán)衛(wèi)企業(yè)應(yīng)收賬款合計199.9億元，占同期總營收的比例高達(dá)116%。

入局其中的物企也飽受環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)的應(yīng)收款困擾。去年7月，雅生活服務(wù)公告，與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)、地方政府達(dá)成協(xié)議，將應(yīng)收賬款變?yōu)殛P(guān)聯(lián)貸款，再進(jìn)一步抵應(yīng)繳稅款。

具體來看，河南省鄭州市中牟縣鄭庵鎮(zhèn)人民政府、劉集鎮(zhèn)人民政府、姚家鎮(zhèn)人民政府及廣惠街街道辦事處欠付雅生活服務(wù)約5175萬元物業(yè)管理費(fèi)。

根據(jù)協(xié)議，雅生活將這筆錢應(yīng)收賬款以貸款形式出借給關(guān)聯(lián)企業(yè)鄭州雅宏，由其指示四地政府將欠付的物業(yè)管理費(fèi)款項支付給中牟縣稅務(wù)局用于支付鄭州雅宏應(yīng)付的稅款，繼而實(shí)現(xiàn)應(yīng)收賬款的回收。

其中雅生活和鄭州雅宏之間形成的貸款，以騰沖雅居樂持有的位于中國云南省塬鄉(xiāng)的97套房地產(chǎn)項目作為抵押，評估市場價值約為5193.9萬元。

此外，地方政府財務(wù)緊張，大額應(yīng)收款高懸的另一邊，環(huán)衛(wèi)市場卻又呈現(xiàn)“骨折”競標(biāo)。

去年6月底，張家界市城市管理局本級市城區(qū)環(huán)衛(wèi)一體化項目以預(yù)算價的47折成交；不久后，杭州市余杭區(qū)2024年-2026年度良渚街道環(huán)衛(wèi)保潔、綠化養(yǎng)護(hù)項目的中片，以44折成交，再度刷新折扣底線。