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文/樂居財經(jīng)  林振興

2024年北京土拍最后一幅出讓地塊，已經(jīng)公布了項目設(shè)計方案。

去年12月30日，昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)東二旗村土地一級開發(fā)項目CP01-1503-0002、0008、0009地塊上架。

招商蛇口、中國金茂等房企都對這宗地虎視眈眈。最終，中建智地+未來科學城這對老搭檔以21.143億元摘得北七家宗地，溢價率0.31%，樓面價約2.11萬元/㎡，擬打造為北京國賢府二期。

實際上，這宗年度壓軸地塊，早就名花有主。中建智地在去年底已經(jīng)開始對外招標。

拿地當天，項目公司北京興誠未來房地產(chǎn)成立，注冊資本12.2億元。

外界對于中建智地+未來科學城拿下昌平區(qū)北七家0002、0008、0009地塊，并不意外。它的東側(cè)，便是國賢府一期。

兩個項目公司，在股權(quán)上都是中建智地和未來科學城聯(lián)合分別持股70%和30%。高管方面，法人兼董事長均為樊飛軍，經(jīng)理均為眭杰俊。

在帝都，房企拿下相鄰地塊的做法，其實很普遍。

此次，中建智地拿下北七家地塊，不僅是為了深耕區(qū)域，更是為了護盤。

如果鄰居地塊被其它對手拿到，那必然引起價格戰(zhàn)，造成雙輸局面。中建智地自己拿下就不同了，不但免于背刺，還可以做二期，老業(yè)主也開心了。

國賢府一二期項目的相似點在于，南區(qū)都有街坊路，居住地塊都是分南北區(qū)。容積率都是1.3。同時，外立面也保持高度一致，深灰屋頂+白色樓體，部分坡頂設(shè)計，體現(xiàn)新中式風格。

根據(jù)二期項目設(shè)計方案，0002地塊和0009地塊是居住用地，一南一北，建筑高度26.76米；北地塊0002更大，用地規(guī)模約4.76萬㎡，地上建筑規(guī)模約6.18萬㎡；0009地塊小些，用地規(guī)模約2.34萬㎡，地上建筑規(guī)模約3.05萬㎡。

0008地塊為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地?，地上中配建旅館、商業(yè)、社區(qū)管理服務(wù)用房、電信匯聚機局、開閉站、高壓分界室等，容積率1，建筑層數(shù)為6。隔壁北京國賢府一期南面的0012商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地?是山姆會員店。

但在條件上，相關(guān)部門給二期新地塊“松綁”了。例如，減少居住地塊街坊路，曲線減少實際容積率。

還有，雖然兩者容積率一樣，但新地塊樓棟的最高為9層，而北京國賢府一期最高樓層只有8層。這意味著新地塊的樓間距要更寬，空間舒適度會更高些。

在面積段上，中建智地走差異化路線，國賢府一二期主攻的客群也不一樣。

一期住宅地上建面10.5萬㎡，規(guī)劃822套房源，套均面積127㎡，實際面積區(qū)間為100㎡-180㎡，均為四居室；二期住宅地上建面9.2萬㎡，卻規(guī)劃了850套房源，套均108㎡，戶型面積顯然更小，從剛改變成了剛需。

具體來看，國賢府二期項目共規(guī)劃26棟住宅，850套房源。其中，南區(qū)10棟324套，北區(qū)16棟526套。

小區(qū)設(shè)有3個景觀大門，采用鏤空格柵設(shè)計：主入口位于東側(cè)，南北區(qū)各1個；此外，北區(qū)南側(cè)正中央有1處次要出入口，與配套樓和下沉廣場形成中式景觀功能區(qū)域。

南北區(qū)各有一處室外活動場地，北區(qū)322.25㎡，在5#與9#之間；南區(qū)200㎡，在1#與3#之間。

停車位方面，機動車停車位位于地下，共計1116個，其中北區(qū)694個，南區(qū)422個。非機動車停車位地上、下均有，共計1753個，其中北區(qū)1105個，南區(qū)648個。

此前，國賢府一期就有下躍戶型，它稱之為350-500平米湖景別墅，發(fā)售首日勁銷17套。但從平面圖看，二期住宅沒有規(guī)劃下躍戶型。

對比國賢府一期樓面價2.55萬/平，二期樓面價每平降了4400元，關(guān)鍵新地塊還沒有設(shè)置指導(dǎo)價，給開發(fā)商打造好產(chǎn)品留出更大的發(fā)揮空間

產(chǎn)品設(shè)計上，二期項目南向有大面積陽臺+飄窗，北向有設(shè)備平臺可封閉為室內(nèi)空間，部分樓棟頂退戶型；邊戶有轉(zhuǎn)角飄窗，部分為轉(zhuǎn)角陽臺接側(cè)邊飄窗，增加采光觀景視野，同時大幅擴展了室內(nèi)空間。

套內(nèi)使用率可達90%以上，這些在一期產(chǎn)品中已有實際印證。

2023年7月，中建智地+未來科學城聯(lián)合體以27億元底價取得昌平北七家鎮(zhèn)東二旗0003等地塊，住宅成交樓面價約2.55萬/㎡，銷售指導(dǎo)價6萬/㎡，打造國賢府一期。

它是一個典型用產(chǎn)品力彌補地段缺憾的樓盤。按常規(guī)的操盤思路，房企是可以做一些別墅，但中建智地卻劍走偏鋒，做清一色的洋房，從100平米、115平米、125平米、143平米、163平米和180平米。

這一選擇，也使得北京國賢府成為昌平熱銷盤。2023年11月9日取證，截至目前網(wǎng)簽553套，網(wǎng)簽率超67%，價格也比較堅挺，成交均價5.8萬/㎡，住宅成交金額就超38億元，已收回地價款。