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北京進深 徐迪 超大體量超高價格的朝陽地王項目，引出了超強聯(lián)合體。

4月28日，朝陽平房+孫河組團地塊成交，由中建智地+中國金茂+越秀地產(chǎn)+朝陽城發(fā)底價126億元摘得。

項目包括多幅子地塊，其中，平房2107-01、03兩幅住宅地塊成交價為119.59億元；

孫河2902-73地塊成交價6.41億元；2107-02托幼用地不出讓。

住宅地塊折合樓面價約5.45萬元/㎡，已達到近兩年朝陽宅地單價最高紀錄。

受讓單位中，北京興鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2024年6月13日，注冊資本15億元，法定代表人、董事長為樊飛軍，總經(jīng)理為李吉。公司由中建智地和朝陽城開公司聯(lián)合持股。

興鼎房地產(chǎn)開發(fā)也是北京宸園的開發(fā)主體，去年6月份以112億元的總價拿下了北京首宗“宅產(chǎn)配”地塊“朝陽酒仙橋+前葦溝+朝陽園北區(qū)”項目，分別開發(fā)了北京宸園和璞園PARK兩大住宅項目。

北京方興亦城置業(yè)有限公司為中國金茂旗下，成立于2013年3月11日，注冊資本60億元，法定代表人、總經(jīng)理為王澍。

廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為越秀地產(chǎn)旗下，成立于2020年3月18日，注冊資本94.9億元，法定代表人、董事長、總經(jīng)理為歐凡

值得注意的是，本次土拍在出讓合同的簽訂時限上做了優(yōu)化，由《成交確認書》簽發(fā)當日，調(diào)整為5個工作日內(nèi)完成簽訂工作，其中競得人在3個工作日內(nèi)領取并簽字蓋章。

同時，對于競得人成立項目公司的有關(guān)要求也做了調(diào)整。

此前“競得人為聯(lián)合體或非北京市企業(yè)的，應在出讓宗地所在區(qū)（縣）成立一家能夠獨立承擔責任的項目公司”，調(diào)整后：

“競得人為聯(lián)合體的，應成立能夠獨立承擔責任的項目公司”。

也就是不再限制項目公司的注冊地點，以及成立數(shù)量，為開發(fā)商組建聯(lián)合體提供了更大靈活性。

去年成交的41宗住宅地塊中，成交樓面價高于5萬的不多，除了海淀和東城金魚池地塊之外，只有豐臺萬泉寺和東鐵營地塊的成交樓面價高于5.45萬。

對比一下上個月才成交的三間房地塊，距離平房地塊3公里左右，溢價10.5%成交的樓面價為5.16萬元/㎡。

平房住宅地塊此前已在二輪供地清單中公示，住宅建面近22萬㎡，體量非常大，超過20萬方的住宅地塊，北京近年出讓的不多。

進入預申請流程時，還打包了一幅15公里以外的商服地塊。

整體建筑規(guī)模變得更加龐大，總用地規(guī)模14.83公頃，地上建筑規(guī)模達到28.27萬㎡。

項目共包含4幅子地塊，有3幅位于平房鄉(xiāng)黃杉木店：

2107-01、03地塊為R2二類居住用地，容積率均2.6，限高80米。其中01地塊占地面積3.01公頃、地上建面7.82萬㎡，02地塊占地5.43公頃、地上建面14.11萬㎡。

02地塊為A334托幼用地，占地5253㎡，容積率0.9，限高16米，位置可結(jié)合方案與01地塊統(tǒng)籌布置。

預申請階段新增加的孫河2902-73地塊，為綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地，占地5.87公頃，容積率1.0。

在建筑高度方面，孫河地塊有較為嚴格的規(guī)定，要求從中央公園后退100米區(qū)域內(nèi)限高12米，100-150米內(nèi)限高24米，沿內(nèi)環(huán)路可到30米。

上述地塊中，涉及3條街坊路建設：

1、平房2107-03地塊內(nèi)新增1條南北向?qū)挾葹?1米的街坊路；

2、孫河2902-73地塊內(nèi)新增1條東西向?qū)挾葹?0米的街坊路；

3、在孫河2902-73地塊及2902-71地塊間新增1條南北向?qū)挾葹?20米的街坊路，相鄰地塊分別設置10米。

上述街坊路納入土地出讓范圍，由項目競得人負責建設，計入建設用地基底面積核算容積率，與項目同期建成并保證對外開放，由項目競得人進行養(yǎng)護和管理。

平房地塊位于東四環(huán)與東五環(huán)之間，臨近地鐵6號線青年路站，在朝陽北路以北，周邊有朝陽大悅城、萬象匯、民航總醫(yī)院等，周邊教育、醫(yī)療及商業(yè)配套資源豐富。

地塊西北方向就是北京初代豪宅星河灣，建成于2005-2007年期間，目前二手房掛牌均價在9萬/平。

周邊與星河灣同期或之后建成的樓盤，包括潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等，雖然也有名動一時的紅盤，均是主打性價比。

反倒是往北2公里處的姚家園一帶，有逸翠園等低密住宅和別墅產(chǎn)品，豪宅屬性更加明顯。

平房板塊發(fā)展較早，但目前住宅樓外觀已顯陳舊，還有不少老公房和經(jīng)濟適用房，人流量大，交通擁堵問題也比較嚴重，城市界面相對雜亂。

地塊周邊競品主要是和記黃埔在去年10月底新開的御翠園，3棟高層近400套房源，還有77套聯(lián)排別墅，正在強銷階段，目前網(wǎng)簽83套高層，均價7.8萬/㎡；18套別墅，成交價8.2萬/㎡。

御翠園由于戶型設計未能跟上當前市場對產(chǎn)品力的要求，后續(xù)預計在價格上還會繼續(xù)讓步。其拿地較早，成本優(yōu)勢明顯，同時其品牌影響力和地理位置還是具有一定市場競爭力。

往東3公里處，是近期剛剛成交的保利金茂三間房地塊，總價87.3億元，地上建筑規(guī)模17.39萬㎡。

位置上來看，平房地塊和三間房地塊同在朝陽北路、地鐵6號線沿線，平房地塊在東五環(huán)內(nèi)，更接近中心城區(qū)；但三間房地塊近年陸續(xù)有新盤入市，周邊小區(qū)外觀看上去比較有品質(zhì)。

配套方面，平房地塊距離朝青地標大悅城更近，步行1公里左右；三間房地塊配套范圍內(nèi)有大悅城、常楹天街，但距離均超過3公里。

自去年以來，朝陽區(qū)屢次跨板塊將不同業(yè)態(tài)地塊捆綁出讓。

1、2024年6月14日，中建智地聯(lián)合體112億元摘得的“酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村朝陽園北區(qū)”組團地塊。

這是北京首次采用將住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地、商業(yè)配套用地一次性組合供應的方式供地，為城市綜合開發(fā)提供了新的思路。

宗地總建設用地面積約15.7公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約28.3萬㎡。

· 酒仙橋地塊開發(fā)為北京宸園，2024年9月28日取得預售許可證，共14棟樓606套房源全部入市，主推143/165/220/249㎡全四居戶型，備案均價為12.5萬元/㎡。

目前網(wǎng)簽441套，去化率73%，成交均價11.07萬元/㎡；

· 前葦溝項目開發(fā)為中建璞園PARK，規(guī)劃建設22棟4-7F洋房共442套房源，分別于10月12日和11月18日兩個批次取證，戶型面積為125-140-160-210㎡，銷售指導價7.98萬元/㎡。

目前網(wǎng)簽216套，去化率49%，成交均價7.4萬元/㎡。

2、2024年11月29日，中海地產(chǎn)153.32億元摘得“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊完成出讓。

地塊總面積約14.7公頃，規(guī)劃建筑面積39.4萬㎡。

· 酒仙橋地塊開發(fā)為中海萬吉玖序項目，地上7.81萬㎡，規(guī)劃9棟10-23F住宅樓，共370戶，銷售指導價12.5萬元㎡。

主力戶型面積180-360㎡區(qū)間，頂配360㎡戶型為一層一戶平墅設計。

· 十八里店地塊開發(fā)為中海朝陽ONE，總建面12.75萬㎡，規(guī)劃建設17棟7-23F洋房及高層，共888戶，銷售指導價7.9萬元/㎡。

4月1日首批11棟樓共594套房源取得預售許可證，目前網(wǎng)簽40套，成交均價7.73萬元/㎡。

· 小紅門地塊開發(fā)為中海時光之境，住宅建面5.45萬㎡，擬建設7棟9-18F洋房及小高層，規(guī)劃戶數(shù)432戶，面積段105㎡/135㎡/138㎡/155㎡。

3月20日首批5棟樓共258套住宅取證，銷售指導價為8萬元/平米。目前網(wǎng)簽26套，成交均價7.78萬元/㎡。