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樂居財(cái)經(jīng) 徐迪 2月14日，北京市朝陽區(qū)十八里店朝陽港一期土地一級開發(fā)項(xiàng)目1303-692、683地塊項(xiàng)目規(guī)劃方案公示。

這是中海新城153億朝陽組合地塊中，最后出圖的住宅子地塊。

692地塊為二類居住用地，總建面19.23萬㎡，地上12.93萬㎡，其中住宅建面12.75萬㎡，規(guī)劃建設(shè)17棟7-23F洋房及高層，共888戶，戶均建面144㎡。

西北方向隔著金融商服地塊的683地塊，為托幼用地，總建面4905.23萬㎡，規(guī)劃為一所9班幼兒園。

住宅層高基本在3米以上；南向通面寬開敞陽臺，北向有不規(guī)則設(shè)備平臺，西側(cè)一部分樓棟有側(cè)邊飄窗；大部分樓棟底部有大量采光井，首層或有下躍房型。

小區(qū)在東南、東北各設(shè)一處人行出入口，地庫出入口則在西北、西南的對襯位置。會所和商服配套在小區(qū)西側(cè)，靠近地庫出入口；東南處的人行出入口則正對著15#樓，一層為千平米社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站。

平面圖上有一處非常明顯的信息，東側(cè)的地鐵出入口，基本建在了小區(qū)內(nèi)部，預(yù)計(jì)靠近的幾棟樓會受到較為明顯的噪音影響。

特別是緊鄰的6#和10#兩棟住宅樓，距離非常近，比其它樓棟間距近很多，具體是多少，不知道。

這版平面圖上沒有標(biāo)記樓間距數(shù)字。

項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)公司是香港華藝設(shè)計(jì)顧問(深圳)有限公司，這家公司同時(shí)也是組合地塊中小紅門和酒仙橋項(xiàng)目的設(shè)計(jì)公司。

樂居財(cái)經(jīng)查了一下小紅門XHM-10地塊和酒仙橋1019-0014地塊的平面圖，上面都注明了非常詳細(xì)的樓間距，甚至到配套樓的距離都有注明，可見華藝設(shè)計(jì)對于數(shù)字也很敏感。

但到了十八里店項(xiàng)目，平面圖顯得非常“干凈”。

不但沒有樓間距數(shù)字，就連樓棟的面寬、進(jìn)深等基礎(chǔ)數(shù)字，也沒體現(xiàn)。

只注明了建筑高度。最高一樓住宅樓23層，總高69.7米。

可以看到，小區(qū)西北邊幾棟住宅樓都在20層以上，雖然沒有注明樓間距，但從效果圖肉眼可見的樓棟之間距離非常近。

隔壁686地塊北京隅東序的平面圖上也注明了樓間距，兩個(gè)項(xiàng)目樓棟排列方式差不多，692地塊樓層整體要更高一些。

去年11月29日，備受關(guān)注的朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊完成出讓，由中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司153.32億元摘得，溢價(jià)0.2%；實(shí)際操盤公司為中海新城。

早在拿地之前的11月初，中海就在朝陽注冊成立了新的項(xiàng)目公司：北京新鑫興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由中海新城總經(jīng)理張欣出任項(xiàng)目公司總經(jīng)理。

作為中海在北京的兩大業(yè)務(wù)實(shí)體之一，中海新城多年來深耕這兩大區(qū)域，開發(fā)有西城的京華玖序、都闕臺，石景山的寰宇天下天鏡、中海長安玖章、中海長安源境等項(xiàng)目。

這是中海新城十多年來首次在朝陽成立項(xiàng)目公司，為的就是開發(fā)“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊。

該組合地塊是北京今年第二次將不同板塊多個(gè)業(yè)態(tài)的地塊捆綁出讓，總面積約14.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積39.4萬平方米，涉及3幅宅地、2幅商業(yè)，并幼兒園、養(yǎng)老設(shè)施以及街坊路段等若干公建，需與項(xiàng)目同期建成并保證對外開放。

十八里店692地塊在去年正式掛牌時(shí)做了大量調(diào)規(guī)，包括將原建筑高度60度，調(diào)整到局部80米；配建面積大幅減少，原4500平方米的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老施設(shè)和1500平方米的社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施，調(diào)整至不少于1000平方米社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施（社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站)。

調(diào)后十八里店項(xiàng)目地上建筑規(guī)模約25萬平方米，共4幅子地塊，除本次公示的住宅和幼兒園地塊外，另有L01、02兩幅商業(yè)金融服務(wù)用地，在住宅和幼兒園地塊之間的位置。根據(jù)出讓文件，該地塊規(guī)劃為建面超12萬平方米、建設(shè)成本要求不低于25億元的大型商業(yè)綜合體。

692地塊東北一街之隔就是金隅集團(tuán)的新盤北京隅東序，去年11月取得預(yù)售許可證，12月16日開盤，共824套房源，主力建面143㎡和150㎡四居。目前網(wǎng)簽85套，成交均價(jià)7.56萬元/㎡。

北京隅東序拿證之后，曾有網(wǎng)友在人民網(wǎng)留言板反饋該項(xiàng)目陽臺違規(guī)封閉。根據(jù)12345的正式回復(fù)，陽臺在規(guī)劃和交付時(shí)均為開敞式設(shè)計(jì)，不允許封閉。預(yù)售合同中也有明確規(guī)定，并且現(xiàn)場還張貼了提示。

本次692地塊在平面圖上特地將陽臺標(biāo)記成灰色，大概也在強(qiáng)調(diào)陽臺不可封閉。