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文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會

上海新房越來越貴，已經(jīng)是趨勢。

從土拍中就可窺見一二。2025年上海第一批次集中土地出讓，四塊地均溢價成交，總成交價約159億，最高溢價率38.2%。

土拍分為上午下午兩場，國央企、民營房企、外資齊聚。華潤置地顯然是帶著目標(biāo)來的，上午的土拍連牌都沒舉一次，浦東新區(qū)的新楊思地塊在下午開拍，華潤置地明顯積極了起來，不斷舉牌加價。

最終，經(jīng)過76輪競價，華潤置地和老搭檔越秀地產(chǎn)一起，以50.9億元的總價拿下浦東新區(qū)Z000602單元20Ea-01地塊，未觸及中止價，溢價率33.38%，成交樓板價為74695元/㎡。

這下，新楊思板塊的房價穩(wěn)了。華潤置地在短時間內(nèi)將新楊思兩塊地收入囊中，直接控盤。

去年11月底，華潤置地、越秀地產(chǎn)、中能建聯(lián)合體經(jīng)過202輪競價，以78.969億元的總價競得浦東新區(qū)Z000602單元20B-12地塊，溢價率40.37%，創(chuàng)下了土拍有史以來最高溢價率紀(jì)錄。這是上海雙高雙競土拍新規(guī)后，首個突破中止價，達(dá)到競品質(zhì)三上限的熱門地塊。

這一拍，也把新楊思推上了風(fēng)口。

拿地后，華潤置地的推進(jìn)速度很快。20天后，項目設(shè)計方案公示：疊拼+高層，9幢13-17層高層住宅、12幢4層多層住宅，即疊加別墅。

近期，項目案名確定為：翡雲(yún)悅府。緊接著，戶型確定：約118-138㎡小高層，170-230㎡疊墅。總供應(yīng)約740套，其中，小高層580套，主力戶型為118㎡。

前后間隔三個月，20Ea-01地塊比20B-12地塊貴了約3000元/㎡，起始樓板價來到了5.6萬/㎡。雖然這塊地的成交溢價率不如去年那一塊，但此次74696元/㎡的成交樓面價較去年74426元/㎡的成交樓面價上漲了270元/㎡，刷新區(qū)域樓板價天花板。

這個漲幅很小，僅0.36%，與7萬多的樓面價相比，幾乎可以忽略不計。經(jīng)過參拍者的不斷抬價，最后由華潤置地把價格抬到了一個微妙的位置，正好一舉拿下。

20Ea-01地塊是整個新楊思區(qū)域的倒數(shù)第二幅純宅地，距離新楊思板塊全新規(guī)劃的核心更近。

兩個地塊的熱度都很高，但好不好賣是另一回事了。

高層走量，別墅溢價。翡雲(yún)悅府整盤均價約12.8萬/㎡，雖說高低配可以拉開價差，但高層的價格最低價也要在10萬+/㎡。

對比周邊樓盤，這樣的價格高了不少，不看好的很多。

將近13萬/㎡，這是一個可以買進(jìn)內(nèi)環(huán)的價格。翡雲(yún)悅府位于中環(huán)，按照12萬/㎡的單價算，一套疊墅要賣到2500-3000萬了。

翡雲(yún)悅府隔壁的新楊思上園（備案名：宸楊名邸）于去年4月、6月、8月、11月四次開盤，共計推出612套住宅，目前已售544套，網(wǎng)簽去化率約89%。

均價約9.9萬/㎡，與周圍的二手房相比，沒有倒掛，也沒有太多溢價。但在去年，9.9萬/㎡的均價都有人喊貴。

去年新楊思地王被拿下后，市場上立即出現(xiàn)了這樣的聲音：今年不買新楊思，明年立馬貴2萬。給了新楊思上園一波小熱度。

附近的次新房，尚東國際名園一期掛牌均價10.12萬/㎡、二期掛牌均價10.56萬/㎡。

翡雲(yún)悅府與周邊新舊盤地段一樣，配套一樣，但價格差了一大截。

畢竟，新楊思的規(guī)劃很美好。作為浦東“金色中環(huán)發(fā)展帶”“3+5”重點地區(qū)之一，新楊思直接對標(biāo)前灘、世博板塊，定位上海生活消費新高地，上海首個MCAZ（微型中央活動區(qū)），采用POD城市開發(fā)模式。

但不可忽視的問題是，翡雲(yún)悅府和華潤置地此次新拿地塊周邊是大片空地，完全發(fā)展成熟需要很長一段時間。這就意味著，新楊思板塊業(yè)主在拿房后，周邊開發(fā)中的地塊會處于臟亂差的狀態(tài)，短期宜居性不夠高。

2024年，華潤置地全年在上海拿地斥資144.39億元（權(quán)益金額），僅次于招商蛇口，2025年上海的銷售回款是頭等大事。

如今，20Ea-01地塊7.47萬/㎡的樓板價再度打破新楊思單價地王記錄，加上容積率2.5和80米樓高的限制，只能做高層，未來的售價大概率會比翡雲(yún)悅府的高層價格更高。想要賣得好，走在前面的翡雲(yún)悅府勢必要開個好頭。

在翡雲(yún)悅府的產(chǎn)品設(shè)計上，華潤置地花了不少心思，直接上了最高端的產(chǎn)品系“悅”系。

從現(xiàn)有效果圖來看，外立面采用大面積玻璃+部分鋁板線條+石材線條，遠(yuǎn)看近看都顯高級。項目內(nèi)的會所包含恒溫泳池、私宴廳等設(shè)施。連疊墅都是精裝。

從戶型圖來看，高層贈送了不少面積。

每個面積段的戶型都做了全屋飄窗，這部分面積是不計入建筑面積的。在戶型圖上，甚至把門口公區(qū)的預(yù)制收納空間也標(biāo)注出來了。

建筑面積約118㎡的三室兩廳兩衛(wèi)中間套戶型，三開間朝南加上主臥套間，全明戶型。三個臥室和兩個衛(wèi)生間均有飄窗贈送，可以增加室內(nèi)利用面積。118㎡的邊戶，主臥設(shè)計了轉(zhuǎn)角大飄窗，視野和采光都非常好。

138㎡的三室兩廳兩衛(wèi)戶型，可以說是放大版的118㎡戶型，大橫廳設(shè)計，打造成了3+1室的格局，依然是全屋飄窗，相比118㎡的戶型，贈送面積也會更多。

目前，翡雲(yún)悅府的城市展廳已經(jīng)開放，預(yù)計在4月入市。