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文/樂居財經(jīng)上海 嚴明會

時隔5年，華潤置地重返上海內(nèi)環(huán)。

去年11月27日，華潤拿下虹口區(qū)C080301單元hk191A-03地塊，溢價率11.8%，樓面價9.28萬/㎡。3月12日，規(guī)劃設(shè)計方案公示。

地塊擬建4幢24-32層的高層住宅，以及2幢3層的風貌別墅。容積率3.87。

具體來看：西南側(cè)的3號樓高75米，24層，1號、2號、4號三幢樓高95-100米，31-32層，高層樓棟一層全部架空。兩棟風貌別墅，一棟是風貌商業(yè)，一棟是風貌住宅。

最北側(cè)的1#樓兩梯兩戶設(shè)計，預計會是樓王，大戶型也會在此棟樓中。

虹口項目對華潤置地意義重大，這是華潤置地目前在上海拿下的最貴宅地，也將成為其今年在上海的標桿之作。

在項目的設(shè)計上，華潤置地花了很多心思。

全人車分流，地面沒有停車位。人行出入口設(shè)置在九龍路上；車行的入口和出口分開設(shè)置，入口在南側(cè)哈爾濱路上，出口在九龍路上。

這樣的設(shè)計優(yōu)化了交通流線，不僅避免了進出車輛的擁堵，也提升了安全性。

下沉庭院 會所。地塊本身不大，1號樓西側(cè)和4號樓南側(cè)設(shè)置了下沉庭院，4幢高層的一層全部架空，可結(jié)合下沉庭院做泛會所。

全樓棟風雨連廊。從小區(qū)進門到入戶大堂，可以實現(xiàn)無雨歸家，夏天不用被暴曬，提高了業(yè)主居住的舒適度。

垃圾房、部分電業(yè)站入地，每棟樓的消防登高面均朝向地塊外側(cè)。這樣的設(shè)計也保證了地塊內(nèi)側(cè)景觀組團的完整。

方案公示當天，該地塊實施深化初步成果公示，容積率、限高等指標無變化，但增添了兩則特定管理條文：

1、地塊允許混合一定比例的Rr2；

2、沿吳淞路高層建筑退道路紅線不小于8米。

hk191A-03地塊的用地性質(zhì)為Rr3。Rr2通常指的是以多、中高層住宅為主的用地，一般不超過12層?。與新增管理條文對應的變化是：地塊沿哈爾濱路設(shè)置了2幢風貌別墅。

去年8月，嘉興社區(qū)C080301單元控制性詳細規(guī)劃hk191A、hk192A街坊局部調(diào)整（HK-069、HK-084風貌保護街坊保護規(guī)劃）。具體如下：HK-069街坊，調(diào)整為Rr3三類住宅組團規(guī)劃用地。其中：hk191A-03用地面積14324㎡，容積率3.87；hk191A-04原歷史保留建筑調(diào)整為社區(qū)公共設(shè)施，規(guī)劃建面約2600㎡。

3.87的容積率應該是高層。根據(jù)土地推介會的強排方案，該地塊可以做主力24-28層的連廊高層，主力120-140㎡的3-4房產(chǎn)品，預計總價1500萬起步。

在最新公示的總平圖中，多了兩幢風貌別墅。

交通方面，項目直線距10號線四川北路站約400 米，直線距4/10/19號線海倫路站約500米。周邊還有多條主干道，如四平路和吳淞路、北橫通道、外灘隧道、新建路隧道等，前往陸家嘴、外灘都很方便。

商業(yè)方面，項目周邊有利通廣場、壹豐廣場、崇邦濱港商業(yè)中心、ist艾尚天地，直線距離北側(cè)瑞虹新城三件套在1.5公里范圍內(nèi)。

華潤置地虹口項目預計售價14萬左右，對比北側(cè)約1.5公里的虹口C080302單元hk329-11地塊，是有優(yōu)勢的。

今年2月20日，hk329-11地塊經(jīng)過184輪競拍，最終被金茂、慶隆聯(lián)合體以38.2%溢價率拿下，樓面價11.74萬/㎡，預計最終售價不會低于16萬。

目前，華潤置地虹口地塊周邊項目可謂是“神仙打架”，新建住宅項目包括北外灘虹口源717、上海弘安里、碧云北外灘尊邸、越秀·外灘樾等。

位于地塊北側(cè)約600米的北外灘虹口源717（備案名：祥生華?。╉椖吭谑?。該項目在去年6月開盤，共推出228套建面約100-356㎡房源，備案均價13.8萬/㎡。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，已售住宅155套，網(wǎng)簽去化率約68%。

上海弘安里項目位于地塊西南側(cè)1公里左右，該項目為風貌別墅，于去年4月首開，主要為240-500㎡的聯(lián)排別墅，均價24.3萬/㎡，總價約6000萬至1.5億。

項目東側(cè)900米左右的碧云北外灘尊?。▊浒该禾斐稍浦擁椖可弦淮伍_盤時間是去年12月份，共推出137套建面約180-230㎡房源，備案均價13萬/㎡。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，項目已售住宅89套，網(wǎng)簽去化率約64%。

西南側(cè)有海泰北外灘（備案名：海泰園）項目在售。該項目于2022年12月首次開盤，共推出151套超高層房源。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，已售住宅54套，網(wǎng)簽去化率36%。

越秀外灘樾項目位于地塊西側(cè)約350米處，是一座純風貌別墅社區(qū)，以雙拼、三拼別墅為主，目前尚未入市，主力戶型面積段為235-338㎡，總供應49套，總價段為4000萬元-8000萬元。

整體看下來，華潤置地虹口項目地價低、配套更好，在周邊一眾項目中具有一定的性價比。

去年11月27日，華潤置地旗下的上海煦臻企業(yè)管理有限公司拿下虹口地塊。今年2月25日，該公司投資成立上海華潤瑞宸置業(yè)有限公司，即虹口項目的建設(shè)公司，法定代表人婁山杰。

2024年3月，華潤置地城市總大換防，原華潤杭州總經(jīng)理婁山杰，調(diào)任上?？偨?jīng)理。同年5月，婁山杰擔任起華潤置地（上海）有限公司的法定代表人。