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文/樂居財經(jīng)北京 林振興

W先生開始急了，他在2024年11月末購買西紅門東地區(qū)御璟星城元啟項目的房子，已交齊首付，但截至2025年2月末仍未網(wǎng)簽。經(jīng)他了解，認購該項目的其他業(yè)主也存在同類情況。

售樓處向他反饋，“目前正在走重新報規(guī)程序，還需要再等待一段時間?！?/p>

御璟星城元啟背后的開發(fā)商北京鳳河橋北房地產(chǎn)，由中建三局旗下中建壹品持股60%，剩余40%股權(quán)交給了大興國資旗下的興創(chuàng)置地。

重新報規(guī)后，元啟將發(fā)生哪些新變化？

據(jù)大興本地銷售代理稱，一方面，元啟提高了會所品質(zhì)，帶泳池。另一方面，所有戶型帶外置陽臺，玻璃欄桿，參考京璽（大概是奇偶層陽臺1.5米-1.8米寬，如果南側(cè)是小陽臺，北側(cè)還會有個小陽臺）。

他還透露，元啟會重新調(diào)整88平-110平-140平的樣板間。

但不是所有人都歡迎敞開式陽臺。已購買業(yè)主認為，元啟把原來飄窗封在室內(nèi)的部分改成到室外敞開式了，室內(nèi)實際使用比以前更小了。

但多數(shù)購房者還是更傾向陽臺這類黑科技，“飄窗跟正常室內(nèi)不一樣，只能花錢加個抽屜和軟墊，太雞肋了。如果噪音不大得話，我個人是肯定愿意用0.5m飄窗換1.5m外陽臺?！?/p>

調(diào)整落地后，元啟得房率會增加多少，是否會漲價，目前不得而知。但可以肯定的是，大興群眾急切呼吁“好房子”。

2月底，御璟星城業(yè)主在人民網(wǎng)留言板寫到，未來的房子，能有陽臺是個好事，提升使用率、安全性、舒適度等，但是對于剛剛交付的新房，是否可以考慮補一個陽臺封閉的要求。御璟星城設(shè)計有設(shè)備平臺，存在安全隱患。

御璟星城是2022年2月由中建壹品+興創(chuàng)聯(lián)合體以35.7億元底價競得，開發(fā)商是北京壹品興創(chuàng)置業(yè)，由中建壹品和興創(chuàng)房地產(chǎn)分別持股60%和40%。它供應(yīng)了1007套，目前網(wǎng)簽982套，基本清盤。

北京興創(chuàng)投資回復(fù)稱，御璟星城小區(qū)各樓層北側(cè)設(shè)備平臺為開放式規(guī)劃設(shè)計，滿足《北京市住宅規(guī)范》，報批外立面方案此處設(shè)備平臺并無封閉，為依規(guī)合法建設(shè)。

御璟星城的二期，也就是元啟，它的體量依舊龐大，一共19棟住宅，1052套。去年8月底取證，目前網(wǎng)簽66套，成交均價53503.1元/平米，成交額3.5億元。

時間拉回到2024年2月，大興西紅門鎮(zhèn)6035地塊獲9家房企報名，分別是中建壹品、建發(fā)、興創(chuàng)、鐵建、中鐵、住總、中海、華潤、金茂。

最終由中建壹品獨自以48.76億摘得元啟項目地塊，成交樓面價4.15萬元/平方米，溢價率15%。8個月后興創(chuàng)置地，受讓了項目40%股權(quán)。

元啟剛開盤還不到一個月，它緊鄰的新地塊又上新了。

去年9月，興創(chuàng)置地自己孤軍作戰(zhàn)，以底價22.25億拿下大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)1號地土地一級開發(fā)項目DX04-0102-6030、6029地塊R2二類居住用地、A334托幼用地

在北京“好房子”新規(guī)助力下，拿地半年后，興創(chuàng)置地西紅門地塊才著手方案設(shè)計。或出于全盤鋪排營銷考慮，它刻意控制入市節(jié)奏，減少與元啟的競爭。

元啟的地理位置不錯，左邊是京開高速，南面是南五環(huán)，交通方便，并擁有4/19號線南延線(規(guī)劃中)雙地鐵配套。它的南側(cè)還有26.33公頃的生態(tài)休閑市政公園——芳櫻園。

整個項目總用地面積約47035.47平方米，地上總建筑面積約117588.69平方米，共規(guī)劃19棟住宅樓，5-15層，總戶數(shù)為1054戶，指導(dǎo)價為6.6萬元/m2（±8%），容積率2.5。

元啟打造建面約80-168平三居至四居，戶型圖就有14張，十分用心。

項目最小戶型為80㎡三居，得房率約79.66%（不含贈送）。雖功能齊全，但實際使用中可能存在空間緊湊問題，尤其是次臥或儲物空間不足。

88㎡三居戶型，它能同時做到26.8㎡的東區(qū)LDK空間，與14.7㎡的主臥套空間，這點值得表揚。南側(cè)雙飄窗，北側(cè)次臥有設(shè)備平臺，得房率約81%。

開發(fā)商極為重視收納空間的布局。88m2三房戶型，足足約500個20寸行李箱的極致收納容量，包括入戶玄關(guān)柜、餐邊柜、大容量櫥柜、約4米長衣柜+梳妝臺+主臥飄窗柜一體化設(shè)計。

元啟110㎡三居分兩類戶型，一類是常規(guī)戶型，客廳有270°轉(zhuǎn)角大飄窗，采光和視野不錯。但公衛(wèi)的位置有點尷尬，在兒童房門口，缺乏隱私性；

另一類“變異”戶型，此類戶型通常采光和通風較差，改造難度較大。但開發(fā)商有巧思，它把不規(guī)則區(qū)域做成儲藏間。這樣一來，購房者接受度大大提高。

同樣，元啟142㎡四居也分兩類戶型。一類是常規(guī)的四葉草戶型，客廳位于南向中央，廚房很用心設(shè)置了中廚和西廚；

另一類戶型的客廳在角落，但擁有270°轉(zhuǎn)角大飄窗，客人去客廳的動線變得不是那么方便。此外，多功能室也變成了書房。

為了“好房子”，中建壹品這次可謂煞費苦心，購房人更加期待改規(guī)后的新產(chǎn)品出現(xiàn)。