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文/北京進(jìn)深 林振興

北京13級(jí)大風(fēng)過(guò)后的，放開(kāi)陽(yáng)臺(tái)的風(fēng)也終于吹到大興。

4月14日，大興兩個(gè)項(xiàng)目前后腳在規(guī)自委掛出了關(guān)于陽(yáng)臺(tái)的公告。

先是周一上午9:00，御璟星城元啟官宣調(diào)規(guī)，它從“被刺者”變成“背刺者”。最大亮點(diǎn)是，增加了南向奇偶陽(yáng)臺(tái)。

緊接著21分鐘后，興創(chuàng)黃村項(xiàng)目承諾，交付時(shí)不封閉開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。

眼下，大興有“黑科技”的新盤一個(gè)比一個(gè)卷，至少有5個(gè)項(xiàng)目設(shè)置了陽(yáng)臺(tái)。

調(diào)規(guī)后的元啟，能否涅槃重生？

它的效仿對(duì)象，大興另一個(gè)項(xiàng)目——京璽，雖然也有奇偶陽(yáng)臺(tái)，但取證快9個(gè)月，網(wǎng)簽去化才破兩成。

而元啟后面的“追兵”，實(shí)力也不可小覷。

例如興創(chuàng)黃村項(xiàng)目，湊齊了好房子“三件套”（陽(yáng)臺(tái) 風(fēng)雨連廊 架空層）；再如大興新城0003、0011地塊，它的開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)尺度非常大，進(jìn)深約1米8。

01

整體規(guī)劃上，元啟總戶數(shù)由1052增加至1065戶，樓棟由原來(lái)的19棟，改為21棟。

它將西北角的原3#樓拆分為3#、4#樓；東南角的19#轉(zhuǎn)角樓棟，拆分為16#、17#。

層高方面，總層數(shù)沒(méi)變，但單層高度由原來(lái)的2.93米，統(tǒng)一調(diào)整至3米以上，適配新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。

元啟的舊方案中，只有南向飄窗、端戶L型轉(zhuǎn)角飄窗，北側(cè)有設(shè)備平臺(tái)。

在此基礎(chǔ)上，新方案增加了南向奇偶陽(yáng)臺(tái)，另有挑空平臺(tái)。

但不是所有人都?xì)g迎敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)。

已購(gòu)買業(yè)主認(rèn)為，元啟說(shuō)是響應(yīng)“好房子”政策免費(fèi)送陽(yáng)臺(tái)，結(jié)果把原來(lái)飄窗封在室內(nèi)的部分改成到室外敞開(kāi)式了，室內(nèi)實(shí)際使用比以前更小了。

雖然開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)有點(diǎn)雞肋，但是有總比沒(méi)有好。

一些購(gòu)房者則傾向陽(yáng)臺(tái)這類黑科技，“飄窗跟正常室內(nèi)不一樣，只能花錢加個(gè)抽屜和軟墊，太雞肋了。如果噪音不大得話，我個(gè)人是肯定愿意用0.5m飄窗換1.5m外陽(yáng)臺(tái)?！?/span>

調(diào)整落地后，元啟得房率會(huì)增加多少，是否會(huì)坐地漲價(jià)，目前不得而知。

元啟背后的開(kāi)發(fā)商是北京鳳河橋北房地產(chǎn)，由中建三局旗下中建壹品持股60%，剩余40%股權(quán)交給了大興國(guó)資旗下的興創(chuàng)置地。

比元啟調(diào)規(guī)更勁爆的是，據(jù)知情人士透露，中建壹品北方分公司總經(jīng)理田植釗已離任，接替者是北方分公司黨總支書記劉尚元。

觸動(dòng)元啟改規(guī)的根本原因，是項(xiàng)目賣不動(dòng)了。開(kāi)盤七個(gè)月，它的網(wǎng)簽僅61套，去化率6%左右，成交額3.25億元。

然而，這個(gè)項(xiàng)目單單拿地就花了48.76億現(xiàn)金，地價(jià)覆蓋率不到7%。最后，中建壹品只能調(diào)規(guī)送陽(yáng)臺(tái)。

元啟或許緊張的還有，剛開(kāi)盤還不到一個(gè)月，它緊鄰的新地塊又上新了。

去年9月，興創(chuàng)置地自己孤軍作戰(zhàn)，以底價(jià)22.25億拿下大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)1號(hào)地土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目DX04-0102-6030、6029地塊R2二類居住用地、A334托幼用地。

在北京“好房子”新規(guī)助力下，興創(chuàng)6030地塊允許設(shè)置陽(yáng)臺(tái)。

根據(jù)掛牌文件《“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)審核意見(jiàn)的補(bǔ)充說(shuō)明》，考慮京開(kāi)高速沿線城市景觀，減少室外噪聲影響，如設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)進(jìn)行封閉。

拿地半年后，興創(chuàng)置地西紅門地塊才著手方案設(shè)計(jì)?；虺鲇谌P鋪排營(yíng)銷考慮，它刻意控制入市節(jié)奏，減少與元啟的競(jìng)爭(zhēng)。

但元啟是奇偶陽(yáng)臺(tái)，不允許封閉，興創(chuàng)6030地塊顯然占了上風(fēng)。

02

在大興，元啟的對(duì)手們很強(qiáng)大。

興創(chuàng)黃村項(xiàng)目就是其中一個(gè)，它是繼亦莊招商序之后，北京第二個(gè)在公示階段就把陽(yáng)臺(tái) 架空層 風(fēng)雨連廊“好房子三件套”配齊的項(xiàng)目。

更驚喜的是，它有4棟樓首層設(shè)置架空層（含局部），應(yīng)該是目前北京新盤里架空層樓棟數(shù)量最多的。分別為最中央的2#、6#兩棟高層，以及最北邊的5#樓和南邊的7#樓，總面積超過(guò)1500㎡。

此次，興創(chuàng)黃村項(xiàng)目?jī)H收到1條反饋意見(jiàn)。就兩點(diǎn)：其一、陽(yáng)臺(tái)封不封？其二、設(shè)備平臺(tái)有幾個(gè)？

開(kāi)發(fā)商承認(rèn)，我們有陽(yáng)臺(tái)，是按照好房子的標(biāo)準(zhǔn)做的，沒(méi)違規(guī)。

并強(qiáng)調(diào)設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)及錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%。此外，未設(shè)置設(shè)備平臺(tái)。

取得預(yù)售許可證后，樣板間展示及銷售過(guò)程中，承諾房屋交付時(shí)不封閉開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。

表述非常明確了，交付時(shí)不封；交付后，是業(yè)主的事了。

而且從當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，報(bào)規(guī)階段為開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，但后期大部分也都封入室內(nèi)空間使用。

就算有“黑科技”加持，在大興庫(kù)存激增的背景下，本地新盤也不是那么好賣。

在大興，京璽是第一個(gè)送陽(yáng)臺(tái)的樓盤。

不過(guò)，這個(gè)陽(yáng)臺(tái)是上下層錯(cuò)位布置，且無(wú)法封閉。這類陽(yáng)臺(tái)也很雞肋，因?yàn)?strong>北京風(fēng)沙天氣多，無(wú)法作為家政間放洗衣機(jī)，利用率偏低。

京璽于2024年7月取得預(yù)售許可證，供應(yīng)712套，目前網(wǎng)簽163套，網(wǎng)簽率22.9%，成交金額6.79億元，地價(jià)覆蓋率為35.7%。

一百來(lái)套的成交量，還是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人蘇森浩靠“以價(jià)換量”爭(zhēng)取來(lái)的。

目前，京璽成交均價(jià)已跌到了4.58萬(wàn)元/平米，相較于5.9萬(wàn)元/平米的銷售指導(dǎo)價(jià)打了77折。

京璽背后有四家開(kāi)發(fā)商，包括了中鐵置業(yè)、興創(chuàng)置業(yè)、住總地產(chǎn)、首開(kāi)股份。

關(guān)鍵是有多家房企在，價(jià)格怎么降，具體降多少，用什么方式降，還真是一個(gè)頭疼問(wèn)題。