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樂居財(cái)經(jīng) 徐迪 3月19日，2025中國(guó)房地產(chǎn)TOP500測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇在北京舉行。

金地集團(tuán)高級(jí)副總裁、金地管理董事長(zhǎng)郝一斌表示，代建行業(yè)目前有三個(gè)變化趨勢(shì)：行業(yè)規(guī)模在急速收縮；供應(yīng)端競(jìng)爭(zhēng)加劇，代建費(fèi)率下降快；行業(yè)集中度在下降。

行業(yè)三大挑戰(zhàn)與破局之道：

第一個(gè)挑戰(zhàn)，微利驅(qū)使下如何為委托方創(chuàng)造超額收益？

β收益是投資收益，α收益是開發(fā)經(jīng)營(yíng)的收益。代建行業(yè)很多項(xiàng)目沒有β收益或者非常的微薄，怎么去做α收益，這是代建項(xiàng)目的命題。一個(gè)是顯性的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，一個(gè)是隱性的，也叫時(shí)間價(jià)值。顯性的比較明顯，就是如何提高售價(jià)和降低成本，分成產(chǎn)品溢價(jià)，主要是客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品定位上。營(yíng)銷溢價(jià)就是客戶之間的相互服務(wù)和效率和品牌溢價(jià)。

所謂的降低成本，兩個(gè)方面，一個(gè)是建安成本降低；另外一個(gè)是營(yíng)銷成本。還有一個(gè)隱性價(jià)值，時(shí)間成本，就是可以快速開發(fā)，快速銷售，另外更多的靈活把握市場(chǎng)變化帶來的機(jī)遇，出一個(gè)政策市場(chǎng)好三個(gè)月，可能有時(shí)候好一個(gè)月，兩個(gè)月。

我們能做的就是在投資階段發(fā)現(xiàn)價(jià)值，更多的是發(fā)現(xiàn)β價(jià)值，有一些項(xiàng)目我們也找研究公司做咨詢，大部分情況下還是在后端，策劃價(jià)值、規(guī)劃價(jià)值、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本管理、財(cái)務(wù)管理，還有兌現(xiàn)價(jià)值，另外交付，保有價(jià)值。

第二個(gè)挑戰(zhàn)，客戶結(jié)構(gòu)愈發(fā)復(fù)雜，如何滿足多元化的要求？

客戶細(xì)分越來越明顯，做產(chǎn)業(yè)園的和做產(chǎn)業(yè)辦公的都已經(jīng)分得很清楚，不同類型的業(yè)主共性需求同時(shí)又有一些差異性的需求。

共性的需求，質(zhì)量安全、成本可控、品質(zhì)口碑、服務(wù)周到、高效溝通這是共性。

差異化的需求：

國(guó)資類的很多時(shí)候?qū)π市枰獩]有那么高，但是對(duì)于安全合規(guī)和資產(chǎn)保值要求很高；

中小房企關(guān)注的是開發(fā)效率；

金融機(jī)構(gòu)很多都是抒困項(xiàng)目，更關(guān)注的是資金安全，或者強(qiáng)制找一個(gè)代建方，防止放貸以后資金的安全；

商辦類的產(chǎn)業(yè)方可能更關(guān)注性價(jià)比，另外希望省心，負(fù)責(zé)到底。

所以要針對(duì)不同的客戶做不同的解決方案，除了常規(guī)的方案，需要給他們個(gè)性化的方案，管理體系也需要做相應(yīng)的調(diào)整，滿足需求。

第三個(gè)挑戰(zhàn)，如何建立長(zhǎng)期的互信？

一開始就要磨合好，防止雙方認(rèn)知不同出現(xiàn)的問題。單方面的承諾是不行的，需要建立可量化、可驗(yàn)證、可持續(xù)的機(jī)制，合理分工。

合理決策機(jī)制會(huì)增加大家的信任，這個(gè)信息需要建立好管理機(jī)制，做權(quán)限分工。

此外，信息透明，委托方可以隨時(shí)了解項(xiàng)目進(jìn)度、成本，招采等環(huán)節(jié)，費(fèi)用支出情況，回款情況。整個(gè)管理是透明的，而且便利操作。

另外一個(gè)是服務(wù)管理體系，讓委托方看到你的團(tuán)隊(duì)是集團(tuán)化的管理去做，并且要有定期的檢查、維保。

可量化、可驗(yàn)證、可持續(xù)，只有通過這些機(jī)制才能把專業(yè)理念轉(zhuǎn)化成委托方可以感知的價(jià)值。

信任的建立體現(xiàn)：高委托方滿意度，高復(fù)訂機(jī)會(huì)，在管項(xiàng)目的解約率。

代建行業(yè)專業(yè)為矛，信任為盾，踐行長(zhǎng)期主義。立于不敗之地、長(zhǎng)久持續(xù)發(fā)展，才是企業(yè)的價(jià)值所在。