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文/北京進(jìn)深 林振興

三間房打包地塊剛成交42天，朝陽(yáng)又放大招，開(kāi)始第四次打包賣地了。

3月24日晚間，朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店平房區(qū)城中村改造項(xiàng)目2107-01、02、03地塊、孫河組團(tuán)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目2902-73地塊，進(jìn)入用地“預(yù)申請(qǐng)”流程。

這組打包地塊的用地總規(guī)模148302.262平方米，地上建筑總規(guī)模282735.7平方米，起拍價(jià)格126億元。

其中，15公里以外的孫河地塊是“空降”進(jìn)打包組團(tuán)中的。根據(jù)此前的二批次擬供地清單，平房地塊是在二批次擬供應(yīng)清單里的，但孫河地塊則并不在清單里。

有小道消息說(shuō)，中建一局意向很大，打算做宸園二期。華潤(rùn)、招商、中海、保利等也在跟進(jìn)。

到底花落誰(shuí)家？再過(guò)一段時(shí)間就要揭曉了。

之所以，開(kāi)發(fā)商都緊盯著這塊“肥肉”，是因?yàn)榇虬貕K確實(shí)很香，附近配套完善。進(jìn)深君拆細(xì)來(lái)看：

2107-01、02、03地塊位于平房鄉(xiāng)，位置相當(dāng)不錯(cuò)，距離朝陽(yáng)大悅城步行1公里左右，臨近地鐵6號(hào)線青年路站。

平房鄉(xiāng)地塊可用“巨無(wú)霸”形容，它是朝陽(yáng)區(qū)二輪擬供應(yīng)清單中建面最大的一宗。

具體來(lái)看，01地塊和03地塊都是居住用地，容積率2.6，綠化率30%，建筑控制高度80米，不排除未來(lái)是高層住宅項(xiàng)目。

地塊素質(zhì)也比較規(guī)整，東西向長(zhǎng)方形，很好出大面寬產(chǎn)品。設(shè)計(jì)要求上，多層居住建筑應(yīng)采用坡屋頂形式。

其中，北邊01地塊的用地規(guī)模3.01萬(wàn)平方米，地上建筑規(guī)模7.82萬(wàn)平方米，需配建用地面積不小于300平方米的開(kāi)閉站；

南邊03地塊體量更大，用地規(guī)模5.43萬(wàn)平方米，地上建筑規(guī)模14.11萬(wàn)平方米，但地塊內(nèi)新增1條南北向寬度為11米的街坊路。

02地塊是托幼用地，位于01地塊東南角，它的用地面積5253平方米，地上建筑規(guī)模4727平方米，容積率0.9。它的位置不是絕對(duì)的，后期可結(jié)合方案與01地塊統(tǒng)籌布置。

托幼用地不出讓，2107-01、03住宅地塊起拍價(jià)為119.59億元，折合樓面價(jià)約5.45萬(wàn)元/㎡。

平房地塊范圍內(nèi)現(xiàn)狀為亮馬廠村，尚未騰退。周邊主要為綠地、產(chǎn)業(yè)用地及居住用地，包括平房公園、尚屹文園、光明山老年公寓等。

西北方向是北京初代豪宅星河灣，建成于2005-2007年期間，目前二手房掛牌均價(jià)在9萬(wàn)/平。周邊與星河灣同期或之后建成的樓盤(pán)，包括潤(rùn)楓水尚、華紡易城、國(guó)美第一城等。

平房板塊發(fā)展較早，目前住宅樓外觀已顯陳舊，還有不少老公房和經(jīng)濟(jì)適用房，人流量大，交通擁堵問(wèn)題也比較嚴(yán)重，城市界面相對(duì)雜亂。

往東3公里處，是剛成交的保利金茂三間房地塊，總價(jià)87.3億元，地上建筑規(guī)模17.39萬(wàn)㎡，成交樓板價(jià)5.16萬(wàn)元/㎡。

插播下三間房打包地塊的最新進(jìn)展。其中，保利負(fù)責(zé)南區(qū)06地塊，將打造保利TOP級(jí)“天”字系，戶型面積段約110-170平米，層高3米 。

金茂則單獨(dú)操盤(pán)D區(qū)07地塊，地塊規(guī)模大于保利，打造成北京的首座“滿”字系新盤(pán)，戶型面積會(huì)打一些差異化，主力面積段預(yù)計(jì)在110-150㎡區(qū)間。

價(jià)格方面，保利總價(jià)門(mén)檻會(huì)高于金茂，畢竟產(chǎn)品系、樓面價(jià)擺在那里。但金茂也不是吃“素”的，會(huì)在智能系統(tǒng)上有所升級(jí)。

無(wú)論配套還是位置上來(lái)看，平房地塊都略勝三間房地塊，它倆同在朝陽(yáng)北路、地鐵6號(hào)線沿線，平房地塊在東五環(huán)內(nèi)，更接近中心城區(qū)。

未來(lái)，平房地塊會(huì)賣多少錢(qián)？

它未來(lái)肯定不限價(jià)，參考星河灣掛牌價(jià)，這塊地推出的產(chǎn)品預(yù)計(jì)在9-10萬(wàn)元/平。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商有信心做頂豪，價(jià)格就奔著10萬(wàn) /平。

為了這次賣地組合，朝陽(yáng)區(qū)方面也是挖空了心思，盡可能地為買(mǎi)家“減負(fù)”。

平房01、03地塊原本限高60米，被打包后變成80米。意味著樓增高了，空間舒適度更佳。

但想要拿到平房寶地，也是有不少“包袱”的，除了上述的托幼用地，開(kāi)發(fā)商還得同時(shí)捆綁孫河2902-73地塊商服地塊。而且商業(yè)與住宅要一起施工，一起交付。

這種類型的地，會(huì)占用開(kāi)發(fā)商大量資金。但依照朝陽(yáng)打包總原則——肥瘦搭配，多業(yè)態(tài)組成也合情合理。

孫河2902-73地塊，東側(cè)幾百米是地鐵15號(hào)線孫河站，用地面積5.87萬(wàn)平方米，地上建筑規(guī)模5.87萬(wàn)平方米，容積率1.0，綠化率30%，地塊起始價(jià)為6.41億元。

孫河73地塊內(nèi)不僅新增1條東西向?qū)挾葹?0米的街坊路，此外，它與2902-71地塊間新增1條南北向?qū)挾葹?0米的街坊路，相鄰地塊分別設(shè)置10米。

朝陽(yáng)區(qū)打包賣地，并不稀奇。

第一次發(fā)生在2024年6月13日，中建智地聯(lián)合體以112億元底價(jià)摘得“酒仙橋 前葦溝 中關(guān)村朝陽(yáng)園北區(qū)”組合地塊；

第二次發(fā)生在11月29日，中海新城以153.32億元摘得“酒仙橋 小紅門(mén) 十八里店”組合地塊。

第三次是今年2月11日，保利金茂以87.3億元聯(lián)合拿下的三間房組合地塊。

再加上這次平房 孫河組合包，朝陽(yáng)已經(jīng)輕松賣出至少478個(gè)小目標(biāo)。??