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文/上海進(jìn)深 張林霞

徐匯濱江的樓盤熱度一直不斷。

昨日，徐匯濱江的能建西岸譽(yù)府發(fā)布嚴(yán)正聲明，表示未與任何第三方機(jī)構(gòu)或個(gè)人存在合作關(guān)系，網(wǎng)傳“通過(guò)中介、合作分銷渠道或特定渠道可獲取房源”等信息均屬謠言，與其無(wú)關(guān)。

毫無(wú)疑問(wèn)，近日，能建·西岸譽(yù)府在徐匯濱江的熱度一直不斷。

該項(xiàng)目已于2025年3月8日開放樣板間。推出約312套房源，建面約100-144㎡，聯(lián)動(dòng)價(jià)約14.3萬(wàn)元/㎡。

于3月17日至21日開啟認(rèn)購(gòu)，觸發(fā)積分，312套房認(rèn)購(gòu)約850組。將于3月28日開盤。

這也是徐匯濱江最后一個(gè)聯(lián)動(dòng)價(jià)項(xiàng)目。

所以，能建·西岸譽(yù)府在各大購(gòu)房群被激烈討論，很多人表示該項(xiàng)目產(chǎn)品一般，光照不足，但更多人認(rèn)為1200萬(wàn)能上車徐匯濱江這個(gè)價(jià)格絕了，這也是最后一次1200萬(wàn)上車該板塊的機(jī)會(huì)。

能建·西岸譽(yù)府位于徐匯區(qū)楓林路與龍華中路交匯處，東至楓林路，西至船廠路，北至中山南二路，南至龍華中路。

項(xiàng)目總用地面積約2.05萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)18.14萬(wàn)平方米。項(xiàng)目規(guī)劃建造1棟195米高的超高層辦公樓、1棟10層的商業(yè)及公寓式酒店以及2棟26層的高層住宅。

住宅部分包含312套可售房源，主力戶型為100-143平方米的3-4房，全裝修交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于5000元/平方米。

1.項(xiàng)目周邊配置高

項(xiàng)目步行5分鐘可至正大樂(lè)城、綠地繽紛城，10分鐘車程覆蓋iAPM、徐家匯商圈；

1公里內(nèi)有復(fù)旦附屬徐匯實(shí)驗(yàn)學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)校，3公里內(nèi)有惠立雙語(yǔ)國(guó)際學(xué)校；

2公里內(nèi)有三甲龍華醫(yī)院、復(fù)旦大學(xué)附屬腫瘤醫(yī)院；

周邊有龍美術(shù)館等20余個(gè)文化藝術(shù)空間，緊鄰黃浦江11.4公里濱江步道。

房地聯(lián)動(dòng)價(jià)14.3萬(wàn)元/平方米，相比周邊地價(jià)13.1萬(wàn)元/㎡的綠城項(xiàng)目以及動(dòng)遷成本接近15萬(wàn)/㎡的情況，與預(yù)估價(jià)18.5-19萬(wàn)/㎡宸嘉龍華項(xiàng)目的均存在一定的價(jià)格倒掛優(yōu)勢(shì)，具有較高的性價(jià)比。

但是，能建·西岸譽(yù)府僅2棟住宅，無(wú)獨(dú)立小區(qū)園林、無(wú)架空層與地下會(huì)所，公共活動(dòng)空間依賴地塊內(nèi)的公共通道與商業(yè)配套，活動(dòng)空間相對(duì)局促。

北側(cè)緊鄰內(nèi)環(huán)高架，日均車流量超10萬(wàn)輛，噪音和灰塵問(wèn)題難以避免，會(huì)影響居民的生活和休息。

南側(cè)有195米高的超高層寫字樓，以及周邊多棟超高層建筑，部分戶型日照不足；中間戶南向分布有連廊，會(huì)影響隱私和采光。 

住宅產(chǎn)品位于黃浦江邊的西岸金融城的高層辦公樓后排，同時(shí)項(xiàng)目自身前排也建設(shè)了高層辦公樓和多層酒店，導(dǎo)致住宅樓從高度上無(wú)法越過(guò)前排建筑直面黃浦江，只有通過(guò)前排高層建筑之間的夾角縫隙才能看到黃浦江的景觀。

2.徐匯濱江最后一個(gè)限價(jià)項(xiàng)目

能建·西岸譽(yù)府看江景沒什么指望，采光上有缺陷，那么它最大賣點(diǎn)就是價(jià)格了。

14.3萬(wàn)/㎡的聯(lián)動(dòng)價(jià)，這是徐匯濱江最后一個(gè)限價(jià)項(xiàng)目。這幾年徐匯濱江房?jī)r(jià)一路上漲，熱點(diǎn)可謂一直不斷。

土拍刷新高

綠城項(xiàng)目以地價(jià)13.1萬(wàn)元/㎡拿下地塊，溢價(jià)率30%，成為全國(guó)單價(jià)地王。該項(xiàng)目為綠城潮鳴東方，有望今年二季度入市，主力戶型為建面約285-320㎡大平層，預(yù)計(jì)均價(jià)約19-19.5萬(wàn)/㎡。

宸嘉項(xiàng)目地塊整體樓板價(jià)12.6萬(wàn)/㎡，可售住宅樓板價(jià)13.3萬(wàn)/㎡，溢價(jià)率40%，成為徐匯新地王。未來(lái)售價(jià)可能在18萬(wàn)/㎡以上。

動(dòng)遷力度大

徐匯區(qū)去年完成了最大規(guī)模的市區(qū)舊改項(xiàng)目，東安一、二村實(shí)際動(dòng)遷補(bǔ)償在15萬(wàn)/㎡左右，總的拆遷成本接近500億。會(huì)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的支撐作用，土地成本的增加會(huì)在一定程度上傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上。

新房市場(chǎng)熱

2024年上半年，香港置地?啟元以17.8萬(wàn)/㎡的單價(jià)推出80套房源，開盤即售罄，刷新板塊天花板。

2024年下半年，中海領(lǐng)邸表現(xiàn)出色，五開五罄，熱銷282億元，問(wèn)鼎2024年上海豪宅之冠。其全年2000萬(wàn)以上住宅勁銷643套，成交均價(jià)約14.65萬(wàn)/㎡，成交總金額高達(dá)173.75億元。

3.徐匯濱江稀缺小戶型

能建西岸譽(yù)府戶型有建面約100-143㎡的3-4房。

建面約100㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)

優(yōu)點(diǎn)：三開間朝南，采光較好；動(dòng)靜分區(qū)明顯，活動(dòng)區(qū)與休息區(qū)互不干擾；主臥套房設(shè)計(jì)，帶有獨(dú)立衛(wèi)生間，保障了主人的隱私和居住舒適度；U型廚房設(shè)計(jì)，操作空間充足。

缺點(diǎn)：該戶型位于3梯6戶中間位置，可能會(huì)受到連廊影響，存在一定的隱私和采光問(wèn)題；餐廳空間相對(duì)較小。

建面約143㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)

優(yōu)點(diǎn)：邊套戶型，南北通透，通風(fēng)效果好；四房設(shè)計(jì)，功能齊全；客廳面寬較大，采光和視野都非常好；主臥套房設(shè)計(jì)豪華，帶有獨(dú)立的衛(wèi)生間、衣帽間和書房，空間寬敞。

缺點(diǎn)：只有雙開間朝南，與同面積段的四開間朝南戶型相比，采光效果稍遜一籌；戶型存在一些異形空間，如“S墻”設(shè)計(jì)，增加了家具布置的難度，也在一定程度上浪費(fèi)了空間。

項(xiàng)目由中能建城市投資發(fā)展有限公司和中能建（上海）建設(shè)發(fā)展有限公司聯(lián)合開發(fā)，中能建是國(guó)務(wù)院國(guó)資委直接管理的特大型央企，其前身“中國(guó)葛洲壩地產(chǎn)”是國(guó)務(wù)院國(guó)資委首批確定以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企之一，品牌信譽(yù)良好，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，房屋質(zhì)量有保障。