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文/粵進深 趙盼盼

深圳龍華新盤，鵬瑞·鷺璟府最近忙得很。

先是3月初啟動“全城巡展”忙活了半個月，上周又開放營銷中心，搞了個媒體品鑒會，邀請眾多嘉賓前往參觀。

鵬瑞·鷺璟府，由深圳頂級豪宅“深圳灣1號”的開發(fā)商——鵬瑞地產(chǎn)打造。

它在隔壁廣州還打造了“廣州鵬瑞1號”，去年備案價流出后，驚了市場一大跳。

最貴的一套，建面約2160㎡的帶泳池頂樓復(fù)式，單價超過56萬元/㎡，總價超12億元！其余房源備案均價也多在25~41萬元/㎡不等，套均總價2億元。

當時有網(wǎng)友評價，有12億，在廣州郊區(qū)都夠買個小區(qū)了。

所以很多人都很好奇，將豪宅賣出56萬一平的鵬瑞，其操盤的鵬瑞·鷺璟府跟其他樓盤究竟有何不一樣。

實際上，鵬瑞·鷺璟府就是鵬瑞·頤璟府二期，換了個案名而已。項目一期在2021年9月份入市，當時推出1659套住宅，均價為5.52萬元/㎡，目前已交付。

一期和二期整體占地面積約5.73萬㎡，總建筑面積約41.69萬㎡，計容建筑面積約29.3萬㎡，容積率5，綠化率40%。

項目共由15棟住宅樓組成，層高31至33層，規(guī)劃2447戶。

相比一期，此次鵬瑞·鷺璟府只推出384套房，主打的是現(xiàn)房發(fā)售，即買即住，計劃4月開盤。

戶型方面，涵蓋建面約88-91㎡的三房兩衛(wèi)、110㎡的四房兩衛(wèi)、144-163㎡的四房三衛(wèi)及213㎡的四房三廳三衛(wèi)。

其中，建面約88㎡、91㎡和110㎡戶型設(shè)計的均是經(jīng)典豎廳格局；144㎡戶型是豎廳南北通透格局，雙陽臺；163㎡戶型是豎廳格局，一梯一戶；213㎡戶型是橫廳南北通透格局，也是一梯一戶。

總體來看，戶型中規(guī)中矩，沒有太大亮點。

戶型得房率，不含贈送的話約82%，加贈送得房率近100%。另外，項目價格不高，還是比較有競爭力的。

只不過，其所在的觀瀾屬于龍華比較偏遠的地方，周邊城中村和工業(yè)園較多，缺乏優(yōu)質(zhì)配套，中短期內(nèi)難有較大改變，因此購房客群多以剛需為主。

價格目前還未出，預(yù)計大概跟一期差不多，還是在5字頭。

也有業(yè)內(nèi)人士認為，按照當下的市場行情，鵬瑞·鷺璟府價格應(yīng)該會有所下調(diào)，具體以實際開盤為準。

如果按一期5.52萬元/㎡的均價來算，整個項目計容建面29.3萬㎡，除去商業(yè)等配套，住宅面積超過25萬㎡。那么以此測算，項目可售總貨值超過138億元。

可誰能想到，當年這個項目土地款，卻只有1塊錢。說起這背后的故事，那可比樓盤本身有意思多了。

時間回到五年前。

2020年初，深圳一家私人企業(yè)——深圳市寶利來貿(mào)易有限公司（以下簡稱“寶利來”）控股的深圳市新基投資有限公司（以下簡稱“新基投資”）發(fā)生股權(quán)變更。

鵬瑞地產(chǎn)旗下全資子公司深圳市瑞峯投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“瑞峯投資”）受讓了新基投資51%的股權(quán)。

另外49%股權(quán)，則被一家名為深圳市天潤創(chuàng)展投資有限公司（以下簡稱“天潤創(chuàng)展”）的企業(yè)拿下。

股權(quán)收購?fù)瓿珊?，寶利來退出，鵬瑞地產(chǎn)、天潤創(chuàng)展成為新基投資兩大股東。當時雙方各出資102萬元、98萬元。

不到4個月，又分別增資至2550萬元、2450萬元。

有趣的是，幾個月后，深圳市國土部門通過協(xié)議出讓的方式，將龍華區(qū)一宗編號為A908-0823的住宅用地，以“1塊錢”的名義價格，協(xié)議出讓給深圳市樟坑徑股份合作公司（以下簡稱“樟坑徑股份公司”）。

這是當?shù)匾患掖寮w企業(yè)。

而協(xié)議出讓的這宗地塊，據(jù)說是一宗征地返還用地，即早年政府征收了村集體土地后，又批出新土地返還給其的建設(shè)用地。

樟坑徑股份公司在協(xié)議出讓后1個多月，又和新基投資一起，向深圳市國土部門提出申請，將這宗地塊的受讓方變更為兩家：樟坑徑股份公司、新基投資。

到這里，大家應(yīng)該就明白了，鵬瑞收購新基投資股權(quán)，說白了就是為了這塊地。

此外，該地塊在協(xié)議出讓之前，還進行過一次重大規(guī)劃調(diào)整，其中容積率由當初的2.4調(diào)高至5.0，這意味著住宅面積增加了2倍還多。

表面上，新基投資和樟坑徑股份公司并無關(guān)聯(lián)，但新基投資的注冊地就在樟坑徑股份公司這塊地旁邊。

而在整個過程中，低調(diào)充當股東角色的天潤創(chuàng)展又是什么來頭呢？

據(jù)查，天潤創(chuàng)展成立于2006年，控股股東為深圳市天潤貿(mào)易有限公司，持股66.53%。股權(quán)穿透顯示，天潤創(chuàng)展實控人為香港的富達兆業(yè)有限公司。

根據(jù)此前媒體報道，天潤創(chuàng)展的公司法人、執(zhí)行董事陳琛也擁有香港身份，并在新基投資擔任董事。

我們無法得知，鵬瑞當初是花了怎樣的代價收購新基投資，又如何精準地跟樟坑徑股份公司合作?？傊詈蟮慕Y(jié)果是，它成功主導(dǎo)了這宗地塊的開發(fā)建設(shè)。

2020年拿地，2021年鵬瑞·頤璟府一期面市，如今二期鷺璟府也入市在即。

一番操作下來，鵬瑞無疑成為其中最大贏家。

鵬瑞，是一家集健康產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)管理、PE投資為一體的綜合型企業(yè)，創(chuàng)始人為徐航，出生于1962年。

其因開發(fā)了深圳灣1號，而在地產(chǎn)圈一炮而紅。

徐航曾說，自己進入地產(chǎn)的初衷，是因為“走遍全世界也沒找到自己理想滿意的房子”，索性就自己造了。

近幾年，他開始著手將深圳灣1號的模式向全國其他城市復(fù)制，前文提到的廣州鵬瑞1號就是成功案例。