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文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

一份財報，一封致股東信，一場業(yè)績發(fā)布會。萬物云（02602.HK）向外界呈遞了對行業(yè)發(fā)展最新的思考與洞察：

過去的2024年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處在觸底過程，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持相對低迷之態(tài)，物業(yè)行業(yè)“處于戰(zhàn)國時期”持續(xù)深度調(diào)整。

在不確定性中追捕確定，現(xiàn)金流較好的物企以高分紅給予市場與未來信心，而AI/科技應(yīng)用能力或成為行業(yè)新的破局點。

大動蕩、大變革，也孕育大發(fā)展。住宅物業(yè)更換大趨勢、非住宅領(lǐng)域甲方提出業(yè)務(wù)交換條件增多，以及流動性與以資抵債等帶來的資產(chǎn)更迭打開新的市場空間，頭部品牌與更具“科技能力”的物企在競爭中優(yōu)勢顯著。

看透轉(zhuǎn)型前路，管理層將2025-2027年定為萬物云能力建設(shè)的三年，而“資產(chǎn)管理能力，AI應(yīng)用能力，綠色低碳能力”則是關(guān)鍵能力建設(shè)方向。

化被動為主動

“去年中期，我們發(fā)現(xiàn)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款達(dá)到38.2億元，呈現(xiàn)較高的風(fēng)險?！睒I(yè)績發(fā)布會上介紹2024年經(jīng)營情況，萬物云董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理朱保全將最為敏感的關(guān)聯(lián)交易放在了第一張。

坦蕩敢講的背后，是去年下半年管理層已快速決定并采取行動化解開發(fā)商及關(guān)聯(lián)方風(fēng)險。一手?jǐn)r住“決堤口”，完成對無現(xiàn)金流支持業(yè)務(wù)的“關(guān)停并轉(zhuǎn)”；另一手疏解“淤泥”，實現(xiàn)超30億關(guān)聯(lián)應(yīng)收款回收，其中約18億以現(xiàn)金形式收回，另外12億則通過以資抵債方式平賬。

截至2024年末，萬物云來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款下降至24.5億元，同比下降1.5%；占當(dāng)期貿(mào)易應(yīng)收款總余額的32.8%，較上年期末下降約2.1個百分點。

“這是一件不容易的事情”，朱保全直言，當(dāng)前母公司本身的現(xiàn)金流狀況并不好，萬物云不可能會收回足夠多的現(xiàn)金；同時在資產(chǎn)抵債過程中，如何在眾多債權(quán)人面前平衡到合理的資產(chǎn)也是考驗。

總體來看，萬物云與母公司抵債資產(chǎn)包括可銷售型的住宅及公寓、商寫、商鋪、車位、儲藏室等，以及化被動為主動而選擇的符合公司蝶城戰(zhàn)略的社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)——武漢新唐萬科廣場、上海濱江萬科廣場、沈陽鹿特丹廣場。

應(yīng)收款變資產(chǎn)的確好過成為壞賬，但也有一個不得不警惕的現(xiàn)實問題：對走輕資產(chǎn)運營管理路線的物企而言，這類資產(chǎn)拿到手，如何創(chuàng)收形成現(xiàn)金流？

萬物云給出的解法是通過社區(qū)商業(yè)邁向資產(chǎn)服務(wù)。朱保全表示，抵債資產(chǎn)進(jìn)入后，萬物云快速組建資產(chǎn)經(jīng)營團(tuán)隊，去年在公司承擔(dān)首席市場官職責(zé)的葉菲即刻轉(zhuǎn)崗到了新成立的資產(chǎn)經(jīng)營中心。

“基于蝶城戰(zhàn)略，萬物云立志做的是一個家門口的社商。”回應(yīng)外界關(guān)切，作為萬物云副總經(jīng)理的葉菲也出席了業(yè)績發(fā)布會，她表示，萬物云在社商賽道的優(yōu)勢在于能夠?qū)⑿◇w量社區(qū)商業(yè)串聯(lián)成網(wǎng)，形成收益鏈接資產(chǎn)，同時控制運營成本。

據(jù)介紹，去年11月納入萬物云蝶城體系后的武漢新唐項目，首月會員活躍度同比提升24%，到店客流量增長17%，餐飲等主流業(yè)態(tài)的銷售金額和坪效均實現(xiàn)大幅提升。通過高頻社群交互與資源協(xié)同，社區(qū)商業(yè)正從“空間管理”轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)增值”。

“做社區(qū)商業(yè)的頭牌玩家”，萬物云將在4月18日正式發(fā)布社商新品牌“萬芊薈”。

核心凈利潤全額派息

從開發(fā)商高增長的確定性，到與開發(fā)商關(guān)聯(lián)交易的冰與火，面對關(guān)聯(lián)支付能力下滑的三年中，萬物云在收入、毛利與現(xiàn)金流中取舍，最終選擇了允許毛利下降，力?，F(xiàn)金流安全。

為此，萬物云主動降低開發(fā)商業(yè)務(wù)，并對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款大額計提減值。期內(nèi)開發(fā)商關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)收入占比下降4個百分點至9.5%，來自開發(fā)商的壞賬計提約4.9億元。

盡管如此，萬物云2024年營收仍實現(xiàn)9.2%的增長，約為362.2億元。其中，住宅物業(yè)服務(wù)、物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)，以及BPaaS解決方案三大循環(huán)型業(yè)務(wù)收入達(dá)307.9億元，同比增長15.5%，在總收入中的比重提升至85%；貢獻(xiàn)毛利約37.4億元，同比增長10%。同期，錄得核心凈利潤22.3億元，同比降低4.8%，達(dá)成了業(yè)績指引。

2024年，萬物云行政開支費用率(占收入比)同比降低0.9個百分點，全年實現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流約19.2億元，期末現(xiàn)金儲備達(dá)134.3億元。

獨立性提升、財務(wù)健康、現(xiàn)金流充沛，萬物云延續(xù)去年中期的派息政策，董事會建議以核心凈利潤100%為全年派付股息總額，全年股息股息為1.9元/股；其中末期股息為0.481元/股，特別股息為0.394元/股。以萬物云2024年最后一天的收盤價來算，其股息率約為9.3%，高于行業(yè)平均水平。

“在定分紅方案的時候，我們仔細(xì)評估了公司的現(xiàn)金情況現(xiàn)金流情況以及發(fā)展需要，這次全額分紅并不會去影響到公司的資金安全。”萬物云董事會秘書黃旻解釋，公司的分紅比例是一個經(jīng)濟(jì)決策，背后有兩點權(quán)衡，一是要給股東長期穩(wěn)健可預(yù)期的回報，二是要保障公司的可持續(xù)發(fā)展。

“公司始終堅持發(fā)展優(yōu)先、穩(wěn)健回報的原則，2025年將繼續(xù)以核心凈利潤的55%作為分紅基準(zhǔn)，并根據(jù)戰(zhàn)略需要靈活啟動特殊分紅，調(diào)整分紅方案?！必攧?wù)負(fù)責(zé)人王緒斌表示，特殊分紅不會常態(tài)化，但現(xiàn)金流安全為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供了緩沖帶。

這種高比例、穩(wěn)定且可預(yù)見性高的分紅政策切實增強(qiáng)了物企的投資價值。然而，行業(yè)更需要的是旺盛的客戶需求、廣闊的市場空間以及與AI結(jié)合的創(chuàng)新產(chǎn)品，持續(xù)證明業(yè)績的質(zhì)量和增長的可持續(xù)性。

蝶城變陣與AI破局

面對當(dāng)前的行業(yè)周期，萬物云有預(yù)判更有準(zhǔn)備，蝶城、多元客戶，以及科技三大戰(zhàn)略的提前布局和堅定實施，為其未來業(yè)績可持續(xù)性高質(zhì)量增長奠定了堅實基礎(chǔ)。

萬物云自2021年12月發(fā)布百城戰(zhàn)略藍(lán)圖，精準(zhǔn)鎖定3402條高價值街道構(gòu)建戰(zhàn)略底盤。2024年，其超六成新簽項目精準(zhǔn)落子20個核心城市，并在50個城市實現(xiàn)市占率實現(xiàn)“數(shù)一數(shù)二”。

截至2024年末，萬物云蝶城底盤數(shù)增至666個，覆蓋超6萬戶高黏性用戶，為后續(xù)的提效以及生態(tài)疊加奠定規(guī)?；A(chǔ)。朱保全表示，“希望新的三年事業(yè)計劃書之后，蝶城數(shù)量能夠超過1000個?！?/span>

規(guī)模擴(kuò)張、密度提升，質(zhì)效凸顯。“人 機(jī)器”及“人員復(fù)用”是萬物云提升空間效率的兩大武器，截至2024年末，其累計改造250個蝶城，涉及1555個項目，占總在管住宅數(shù)量的36.5%，住宅物業(yè)服務(wù)毛利率相對蝶城提效改造前提升約1.3個百分點。

與此同時，基于蝶城生態(tài)的房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、煥新服務(wù)成績顯著。

在行業(yè)整體總交易額收縮17.1%的2024年，樸鄰一方面通過戰(zhàn)略性優(yōu)化130家低效門店，實現(xiàn)單店效率同比提升16.2%；另一方面聚焦高價值業(yè)務(wù)，期內(nèi)二手房屋總交易額突破210億元，較2022年逆勢增長18.9%，傭金率提升6個基點至1.7%。

2024年，樸鄰貢獻(xiàn)收入8.2億元。萬物云2025年計劃增加112家門店，招募800名經(jīng)紀(jì)人，“收入突破10億”。

依托蝶城生態(tài)構(gòu)建的“萬物研選家”品牌，2024年簽訂5358單局部改造合同，較2022年增長106.6%，客戶滿意度連續(xù)三年超95%。

“隨著大模型深度應(yīng)用，現(xiàn)在蝶城戰(zhàn)略進(jìn)入第二步——深度變陣”，朱保全表示，在科技加持之下，未來效率將持續(xù)攀升。

將AI視為重構(gòu)物業(yè)管理價值鏈的核心引擎，萬物云在657個住宅項目部署“靈石”邊緣服務(wù)器，安全隱患預(yù)警準(zhǔn)確率94.4%，安全管理效率提升30%；AI巡檢系統(tǒng)覆蓋了117個蝶城中的479個項目，日均處理設(shè)備異常告警超3萬件，準(zhǔn)確率高達(dá)94.3%。

通過AI釋放重復(fù)勞動力，萬物云成功將1200名員工轉(zhuǎn)崗至社區(qū)運營等高價值崗位，人均效能提升了2.3倍。

執(zhí)行董事兼首席運營官何曙華介紹，截至2025年2月底，公司已完成135個項目的智能客服推廣；完成129個項目，28個陣地的智能物業(yè)經(jīng)理推廣，已推送1500 份報告給陣地總、項目總監(jiān)。

“我們有望成為AI應(yīng)用的先鋒企業(yè)?！痹谌f物云看來，未來，真人、AI機(jī)器人、智能體的人機(jī)協(xié)作將深入不同場景，形成更完善、更高效的應(yīng)用閉環(huán)。