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文/北京進(jìn)深 徐迪

建發(fā)在海淀朱房拿下的前地王項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案出來(lái)了。

在樹(shù)村地塊拍出10萬(wàn) 的樓面價(jià)之前，它是北京單價(jià)最貴的地塊。整個(gè)京城樓市乃至全國(guó)的開(kāi)發(fā)商，都想知道，建發(fā)會(huì)拿出什么產(chǎn)品在華潤(rùn)深耕的海淀北亮相。

就在隔壁華潤(rùn)“臻澐”項(xiàng)目發(fā)布案名的第二天，答案揭曉。

16棟7F-15F洋房 小高層，戶(hù)均建面達(dá)到218平方米。

其中3棟單體平墅，一層一戶(hù)，建面300平 。

層高3.2米起步，部分超過(guò)3.4米，樓王棟高達(dá)3.6米！向上擴(kuò)容空間。

最打眼的還是門(mén)。東南兩條主干道上各有一座豪華景觀大門(mén)，極具視覺(jué)攻擊性。

整體看點(diǎn)不少，但是，“好房子”最受關(guān)注的陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備臺(tái)等，還是沒(méi)有。

進(jìn)擊的大門(mén)

平面圖上，一眼看到的就是小區(qū)東側(cè)大門(mén)景觀帶，占地近3000平米，門(mén)庭高達(dá)8米，用具體數(shù)字展示了什么叫“高門(mén)大戶(hù)”。

飛檐翹角的輪廓，頂部多鏤空，線條勾勒復(fù)雜，造型對(duì)襯，從平面圖上就能看出恢宏氣勢(shì)，儼然一座城門(mén)樓。

大門(mén)沿街展示面總寬度超50米，將門(mén)外10米深的綠化帶納入檐下空間，做出500平米的寬廣前場(chǎng)，環(huán)島式落客動(dòng)線，“三進(jìn)式”入戶(hù)禮序：

一進(jìn)大門(mén)至公共服務(wù)配套樓；

二進(jìn)中庭景觀區(qū)域；

三進(jìn)下沉庭院。

分別對(duì)應(yīng)了府門(mén)、亭臺(tái)、內(nèi)院。

下沉庭院與整片中央綠地融合，東西走向近百米。從東門(mén)進(jìn)來(lái)，一直延伸到最西邊的配套樓，橫貫整個(gè)小區(qū)，生生把16棟住宅樓分成了南北兩區(qū)。

正門(mén)之外，還在南側(cè)清河岸邊開(kāi)了個(gè)2號(hào)門(mén)，方便業(yè)主就近行至河畔觀景。這一道側(cè)門(mén)也有數(shù)十米寬，同樣做了裝飾構(gòu)架。

規(guī)制照比東側(cè)正門(mén)低，但在整條清河大街上，還是可以被當(dāng)作景觀一般的存在。

可以想象，小區(qū)這兩道大門(mén)建成之后，東與綠地交融，南與河景相映，門(mén)口再立兩個(gè)標(biāo)志性的鎮(zhèn)宅石獸，足以讓一走一過(guò)的生出打卡拍照欲望。

建發(fā)，當(dāng)之無(wú)愧的地產(chǎn)界門(mén)神。

收縮的中式風(fēng)

住宅樓仍采用建發(fā)最擅長(zhǎng)的新中式風(fēng)格，屋頂均有造型輪廓線，與豐臺(tái)的璞逸豐宜類(lèi)似，做了大飄檐設(shè)計(jì)。

但是在建筑設(shè)計(jì)上，朱房村地塊的出讓文件中有專(zhuān)門(mén)提到，“以現(xiàn)代建筑風(fēng)格主為，可適當(dāng)結(jié)合新中式風(fēng)格”，建筑造型強(qiáng)調(diào)幾個(gè)詞：規(guī)整、內(nèi)斂。營(yíng)造穩(wěn)重、和諧、明朗的人居環(huán)境。

這種主觀性比較強(qiáng)的要求，說(shuō)實(shí)話不好把握，中式建筑自帶穩(wěn)重規(guī)整屬性，但在內(nèi)斂一項(xiàng)上，建發(fā)的大門(mén)首先就張揚(yáng)到極致了……

受文件限制，建發(fā)在朱房項(xiàng)目上的中式風(fēng)估計(jì)要收著來(lái)，主體住宅建筑設(shè)計(jì)以現(xiàn)代風(fēng)格為主，園林景觀可以走新中式，整體做到和諧明朗。

濱水而建，外立面顏值有保證的話，將成為這片河景豪宅的加分項(xiàng)。

個(gè)人審美角度，中式屋檐與寬境洋房更適配，太高的建筑做中式，感覺(jué)像個(gè)塔。

放一張建發(fā)金茂觀宸的效果圖，大家自行體會(huì)。

海淀“好房子”，首現(xiàn)風(fēng)雨連廊

北京“好房子”新規(guī)發(fā)布到現(xiàn)在已有半年時(shí)間，可以說(shuō)，海淀新盤(pán)落實(shí)情況最差。建發(fā)朱房項(xiàng)目，邁出了突破性的一步。

平面圖上雖然沒(méi)明確標(biāo)示風(fēng)雨連廊，但在大門(mén)區(qū)域有多條旁支的連廊線條，連接到兩側(cè)住宅樓。

建發(fā)擅做中式建筑，園林中向來(lái)不乏亭臺(tái)游廊，在豐臺(tái)的觀宸項(xiàng)目也是平面圖上沒(méi)體現(xiàn)，實(shí)際園林中建造了大量回廊。

這些廊道形式上與風(fēng)雨連廊并無(wú)區(qū)別，功能上主要圍繞園林打造，強(qiáng)調(diào)景觀性。

而“好房子”新規(guī)下的風(fēng)雨連廊，則是為了將相互獨(dú)立的建筑物以及小區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)、游園等公共空間做連接。

入門(mén)連廊直接連通了下沉廣場(chǎng)，而下沉廣場(chǎng)由東至西幾乎橫貫小區(qū)，也算以另一種方式實(shí)現(xiàn)了樓棟的連接。

▲建發(fā)金茂觀宸效果圖

建發(fā)朱房項(xiàng)目沒(méi)做架空層，但首層擁有近7米的挑高大堂，疊加高低錯(cuò)落的官帽屋檐，主打一個(gè)奢闊感。

參考一下觀宸的入戶(hù)大廳，建發(fā)朱房項(xiàng)目大概有這個(gè)兩倍高。

頂豪平墅，層高即自由

超大戶(hù)型 無(wú)壓感層高，建發(fā)朱房項(xiàng)目是奔著北五環(huán)大平層頂配打造的。

戶(hù)均建面接近220平米，面積段180/220/260/320平米純改善戶(hù)型。

門(mén)戶(hù)位置的5#（西側(cè)）、6#樓以及北側(cè)的3#樓，均為一層一戶(hù)平墅產(chǎn)品。

圖上沒(méi)給具體的樓體尺寸，參照樓間距數(shù)值比例，這3棟樓面寬在20米左右，進(jìn)深約15米，單套差不多300平米。

6#樓更寬一些，建面能達(dá)到320平米。

住建部最新發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》明確：新建住宅層高不得低于3米。

這是一項(xiàng)重構(gòu)居住體驗(yàn)的新規(guī)，將住房從“生存空間”定義為“生活空間”。

過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，為了能多造一間臥室，住宅被壓縮在2米8甚至更低的層高之下，3米 層高一度被視為豪宅的象征。

建發(fā)在朱房新盤(pán)上一步到位，層高方面最低做到3.2米 ，大部分房源層高超過(guò)3.4米。

6#樓王棟，總高46.95米，13層，單層層高突破了3.6米——堪稱(chēng)挑高戶(hù)型，部分區(qū)域可打造出躍層空間，增加室內(nèi)功能性和設(shè)計(jì)靈動(dòng)感，層高即自由。

半包圍式飄窗，贈(zèng)送尺度不輸陽(yáng)臺(tái)

平面圖上沒(méi)有看到陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)，但有大尺度飄窗，南向面積寬闊，部分北向也有幾處，端戶(hù)為轉(zhuǎn)角或側(cè)邊飄窗。

賣(mài)窗簾的可以盯死這個(gè)項(xiàng)目。

飄窗進(jìn)深雖不能與陽(yáng)臺(tái)相比，但它是全贈(zèng)送的面積。

以6#樓王為例，西南四分之三的墻體都是飄窗，東側(cè)也有一大半，北邊電梯廳位置，還有一處側(cè)邊飄窗，預(yù)留了陽(yáng)光花廳的空間。

全部飄窗算下來(lái)大概有近40米的長(zhǎng)度。按照標(biāo)準(zhǔn)0.5的進(jìn)深，整層飄窗贈(zèng)送面積在20平米左右。

換成15萬(wàn) 的售價(jià)，就是300萬(wàn)人民幣。誠(chéng)意不小了。

此外，樓體周邊有大量采光窗井，預(yù)計(jì)會(huì)做出下躍戶(hù)型。

樓間距最低4米，跳出豪宅舒適圈

地塊容積率2.42，密度不小，已經(jīng)達(dá)到高層住宅的范圍了。

小區(qū)最高建筑是15層，西北角4#樓為7層洋房，8#樓為11層，12-14層的小高層產(chǎn)品，14層居多，部分有退層設(shè)計(jì)。

部分樓間距過(guò)近，多組并排的小高層樓棟東西間距僅有4米：

包括1#和2#樓，7#樓和8#樓，9#和10#樓，13#和14#樓等。這種中間山墻做防火墻，不開(kāi)門(mén)窗等洞口，不存在對(duì)視問(wèn)題。

但2#樓和3#樓兩棟，存在南北對(duì)角，間距也僅有7米出頭。為此，外窗需設(shè)置內(nèi)置格柵，做防對(duì)視處理。

今年1月2日，2025年北京首場(chǎng)土拍上，建發(fā)房產(chǎn)以90.404億元的價(jià)格摘得海淀區(qū)東升鎮(zhèn)朱房四街棚改二期0030地塊，折合樓面價(jià)95062元/㎡，溢價(jià)25.04%。

項(xiàng)目建設(shè)用地面積約3.93公頃，總建面14.6萬(wàn)平方米，其中地上約9.5萬(wàn)平方米，地下約5.1萬(wàn)平方米。

建筑層數(shù)為地上15層，地下2層，地上建筑高度48米。

目前有消息稱(chēng)，建發(fā)將在此打造最高產(chǎn)品系城央系，共435套房源，一梯一戶(hù)/兩梯一戶(hù)，純改善豪宅，總價(jià)2800-4800萬(wàn)區(qū)間。

預(yù)計(jì)3月底開(kāi)放售樓處，4月排卡，5月開(kāi)盤(pán)。

地塊位于北五環(huán)與京新高速東北角，南側(cè)緊鄰北五環(huán)，距地鐵13號(hào)線上地站步行約1.5公里，昌平線朱房北站約1.2公里。

周邊有海淀實(shí)驗(yàn)二小匯緣分校、第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)橡樹(shù)分校、清華附小清河分校，此外在0030地塊東北側(cè)規(guī)劃清華附屬九年一貫制實(shí)驗(yàn)學(xué)校，由清華附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校承辦，預(yù)計(jì)2026年初開(kāi)工，2027年6月完工。

周邊商業(yè)配套成熟，北面有大型購(gòu)物中心清河萬(wàn)象匯，步行可達(dá)。

隔著萬(wàn)象匯的海淀北次新豪宅標(biāo)桿北京橡樹(shù)灣，當(dāng)前二手房掛牌價(jià)在13萬(wàn)/㎡左右，樓齡較新的五期萬(wàn)橡府大戶(hù)型能賣(mài)到15萬(wàn) 。值得一提的是，萬(wàn)象匯、北京橡樹(shù)灣，均是華潤(rùn)置地北京代表作。

產(chǎn)業(yè)方面，騰訊北京在建新總部，就在學(xué)院路北邊，與地塊直線距離不到2公里。

重點(diǎn)看下周邊競(jìng)品，海淀北新盤(pán)今年呈集中供應(yīng)。

首先是隔壁臻澐：華潤(rùn) 中鐵 招商聯(lián)手拿下的0029地塊。

項(xiàng)目聚焦華潤(rùn)的區(qū)域標(biāo)桿影響力，面積段預(yù)計(jì)為140-300㎡全改善戶(hù)型，主力180㎡以上大平層，標(biāo)準(zhǔn)層高3.1米 ，部分達(dá)到3.4米。

因?yàn)榈貎r(jià)比建發(fā)30地塊要低6000元/平，預(yù)計(jì)售價(jià)上也會(huì)有更大彈性。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)12.5-13萬(wàn)/㎡，或許將以?xún)r(jià)格刺客的身份殺出海淀樓市。

往西隔著京新高速的中海樹(shù)村35號(hào)地，3月18日成交，樓面價(jià)超過(guò)10萬(wàn)/平，地塊總建面7.3萬(wàn)平米，容積率為1.6，限高18米，預(yù)計(jì)為6層洋房。

西北兩公里是功德寺雙子項(xiàng)目：和樾望雲(yún)、和樾玉鳴，指導(dǎo)價(jià)10.5萬(wàn)/平，均已于近期開(kāi)盤(pán)。

目前和樾望雲(yún)網(wǎng)簽480套，和樾玉鳴網(wǎng)簽48套，基本是頂著指導(dǎo)價(jià)上限成交。

周邊次新盤(pán)主要有兩個(gè)：

融創(chuàng)學(xué)府壹號(hào)院，新型共有產(chǎn)權(quán)商品房，2021年10月開(kāi)盤(pán)，900套房源，主力面積段為154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)11.2萬(wàn)/㎡，扣除政府產(chǎn)權(quán)份額，實(shí)際成交價(jià)約9萬(wàn)/㎡；

海開(kāi)圓明天頌，2021年11月開(kāi)盤(pán)，238套房源，同樣是大戶(hù)型豪宅，主力為230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交價(jià)11.5萬(wàn)/㎡。但近期掛牌的二手房房源，成交價(jià)達(dá)到16.5萬(wàn)/㎡。

此外，朱房地塊周邊有大體量安置房，總建面達(dá)44萬(wàn)㎡，25F高層，設(shè)計(jì)居住總戶(hù)數(shù)超6000戶(hù)，整體規(guī)劃比較新，品相看上去不會(huì)太差。