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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

業(yè)績(jī)巨虧，凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)負(fù)，中交地產(chǎn)（000736.SZ）被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示，股票簡(jiǎn)稱由“中交地產(chǎn)”變更為“*ST中地”。

站在退市邊緣，中交地產(chǎn)能否“保殼”？去年賣身并入中交地產(chǎn)的中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司，命運(yùn)將走向何處？

4月14日晚間，中交地產(chǎn)發(fā)布2024年年報(bào)，其報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收183.02億元，同比下降44.59%，凈利潤(rùn)虧損進(jìn)一步擴(kuò)大至51.79億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)-35.79億元。

由于歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為負(fù)值，中交地產(chǎn)股票交易被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示，4月15日股票停牌一天，4月16日復(fù)牌跌停，當(dāng)日?qǐng)?bào)收4.9元/股，跌幅5.04%，總市值36.61億元。

“保殼”大戰(zhàn)打響，中交地產(chǎn)表示其擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，“本次交易如能順利完成，公司將聚焦于物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”。

去年9月，中交地產(chǎn)宣布正在籌劃以自有資金收購“兄弟”公司中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)100%股權(quán)；三個(gè)月后，12月11日，這筆7億元的收購交易全部完成。

資料介紹，中交服務(wù)成立于2022年12月，以住宅、商寫、公建、陸路、空港、港口為核心服務(wù)業(yè)態(tài)，提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，已進(jìn)入全國(guó)60余座城市。截至2024年6月30日，中交服務(wù)總資產(chǎn)約7.54億元，凈資產(chǎn)約2.69億元。

今年1月，中交地產(chǎn)宣布，其正在籌劃將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，以改善公司資產(chǎn)質(zhì)量

得益于中交服務(wù)的注入，2024年中交地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)全年新拓展物業(yè)面積1293萬平方米，在管面積達(dá)6265萬平方米。同期，來自物業(yè)管理業(yè)務(wù)的營(yíng)收約為7.28億元，同比增長(zhǎng)60.91%。

剝離地產(chǎn)，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，中交地產(chǎn)期待能“降低公司資產(chǎn)負(fù)債率，提升資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力，提升公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和盈利能力”。

不過，中交服務(wù)并表雖然大幅提振了物業(yè)管理在中交地產(chǎn)營(yíng)收中貢獻(xiàn)數(shù)額，但在整體收入中的占比僅3.98%；同時(shí)期內(nèi)毛利率約為16.23%，同比減少7.14個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于行業(yè)23.41%的平均水平。

值得一提的是，樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，收購中交服務(wù)，中交地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)還簽署了一份超兩億的對(duì)賭協(xié)議。

根據(jù)交易協(xié)議，中交服務(wù)在2025年至2027年3個(gè)會(huì)計(jì)年度的盈利補(bǔ)償期間，要實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)合計(jì)不低于2.31億元，即平均每年實(shí)現(xiàn)0.77億元。

若盈利補(bǔ)償期間屆滿，期間合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)未達(dá)到上述業(yè)績(jī)指標(biāo)的，中交地產(chǎn)將向中交服務(wù)4個(gè)賣方股東進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償?，F(xiàn)金補(bǔ)償金額=(承諾累計(jì)凈利潤(rùn)數(shù)-標(biāo)的公司盈 利補(bǔ)償期間實(shí)際凈利潤(rùn))/承諾累計(jì)凈利潤(rùn)數(shù)*標(biāo)的股權(quán)交易對(duì)價(jià)。

數(shù)據(jù)顯示，2023年中交地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)業(yè)收入5.63億元，凈利潤(rùn)6952.27萬元。原本參照這一盈利數(shù)控保持增長(zhǎng)，完成對(duì)賭業(yè)績(jī)目標(biāo)應(yīng)該不難達(dá)成。

不過，中交地產(chǎn)去年上半年的物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)業(yè)收入4.01億元，半年的營(yíng)收達(dá)到了去年的71.23%，但凈利潤(rùn)僅1028.33萬元，凈利潤(rùn)率僅2.56%。

去年下半年或有起色，但行業(yè)觀察者分析表示：“從目前的形勢(shì)看，完成對(duì)賭目標(biāo)的可能性不足，違約風(fēng)險(xiǎn)極高。”