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文/樂居財經 徐酒眠

深業(yè)物業(yè)，全稱深業(yè)物業(yè)運營集團股份有限公司，一家在1985年就成立的老牌國資物企，隸屬于深圳國資旗下深業(yè)集團的港股上市公司深圳控股(00604.HK)，其懷揣上市夢想有近10年了。

自2023年2月24日首次向港交所遞交招股書后，2023年8月28日、2024年3月28日、2024年10月16日，深業(yè)物業(yè)曾三度刷新申請材料。

港股資本市場招股書有效期為6個月，超期需要重新遞交。從深業(yè)物業(yè)招股書更新的時間間隔不難看出，其對沖擊資本市場執(zhí)念頗深。

然而“襄王有夢，神女無心”，四戰(zhàn)四敗，深業(yè)物業(yè)仍被港交所拒之門外。4月17日，港交所官網信息顯示，其第四次遞交的招股書正式“失效”。

國企背景支撐，深業(yè)物業(yè)挺進資本市場之路走得一波三折，卻仍未能如愿。在行業(yè)觀察者分析看來，這背后既有當前宏觀經濟不確定性下，市場對物業(yè)股信心不足的影響；也有關聯(lián)方深圳控股經營業(yè)績承壓、及其資本運作能力欠缺的原因。

年營收33億

根據招股書披露，城市及產業(yè)園服務、住宅物業(yè)管理服務，以及商業(yè)物業(yè)運營及管理服務，是深業(yè)物業(yè)發(fā)展的三駕馬車。對應到母公司深圳控股，應該就是其城市綜合運營業(yè)務板塊。

通過深圳控股2024年業(yè)績數(shù)據，可以窺探深業(yè)物業(yè)最新經營數(shù)據。

截至2024年末，深圳控股城市綜合運營的合同簽約面積突破1億平方米，在管面積約9669萬平方米。其中獨立第三方項目面積占比約80.3%，同時業(yè)態(tài)逐漸多元化，非住業(yè)態(tài)（商業(yè)、公建等）面積占比提升至69.9%。

營收方面，2024年物業(yè)管理業(yè)務實現(xiàn)收入約32.9億港元，較上一年同期上漲17.8%；在深圳控股整體總收入中的占比21.1%，同比提升3.5個百分點；毛利率約為15.7%。

放在上市物企陣營對比，深業(yè)物業(yè)大概處于中等偏上規(guī)模。其營收、在管面積基本與金茂服務相當，后者2024年營收約29.66億元人民幣，合約、在管面積分別約為1.3億平方米、1億平方米。

行業(yè)深度調整周期，物企營收增長乏力，盈利困境凸顯。深圳控股的物業(yè)板塊營收同比增幅算得上優(yōu)秀，能夠打入了榜單前十。不過盈利能力不足，毛利率在一眾上市物企中吊車尾，且未能達到上市物企當期19.2%的平均水平。

深圳控股業(yè)績報披露，在城市服務方面，其2024年7月1日正式接管廣深港高鐵西九龍站口岸管養(yǎng)服務，首次將業(yè)務版圖延伸至香港腹地，累計服務超7500萬人次。

商業(yè)運營方面，深業(yè)上城全年銷售額超60億元，客流量突破4600完人次，雙指標同比2023年均出現(xiàn)雙位數(shù)增長，并推動深圳首個市內免稅店落址深業(yè)上城。

進入2025年，物管城市、公建物業(yè)等業(yè)態(tài)一季度中標了馬鞍山市鄭蒲港新區(qū)物管城市項目，華中區(qū)域3個醫(yī)院物業(yè)管理項目、交通銀行福建分行、中國移動四川及吉林物業(yè)管理服務項目。

母公司乏力

整體來看，能夠代表深業(yè)物業(yè)的城市綜合運營業(yè)務板塊表現(xiàn)的確有亮點，但深圳控股自身經營表現(xiàn)乏力，而這一定程度上也拖累深業(yè)物業(yè)IPO進程。

數(shù)據顯示，2024年深圳控股營收155.7億港元，同比下滑1.67%；同期錄得毛利44.4億港元，同比下降幅度為13.14%；對應毛利率28.52%，同比下降3.76個百分點。

而毛利率下降疊加存貨集體減值增加、工資性物業(yè)公允價值減少、聯(lián)合營公司業(yè)績虧損及投資撥備大幅提高等多重因素，期內深圳控股權益股東應占虧損從2.61億擴大到18.23億港元。

沖擊IPO，深業(yè)物業(yè)有意降低對關聯(lián)方的依賴，但盡管第三方在管面積及占比在增加，在收入結構上關聯(lián)方的貢獻占比仍在45%上下。

與此同時，關聯(lián)方貿易應收款項的周轉日數(shù)也居高不下，根據招股書披露，2021年、2022年、2023年及截至2024年6月30日止六個月，這一數(shù)據分別為324.9天、206.6天、248.4天及284.2天。同期，來自獨立第三方的貿易應收款項的周轉日數(shù)則為38.3天、51.9天、54.9天及59.5天。

深業(yè)物業(yè)直言：倘深業(yè)集團、其子公司、合營企業(yè)及聯(lián)營公司遭遇財務困難，無法向深業(yè)物業(yè)償還貿易應收款項，其的財務狀況和經營業(yè)績將受到重大不利影響。

而根據深圳控股業(yè)績報披露，受房地產市場下行壓力、銷售價格下跌、去化周期延長影響，其2024年存貨減值金額為3.07億港元，較2023年的0.73億港元顯著增加。

同期末，深圳控股受限現(xiàn)金占比高達51.0%，而2023年為23.5%；受限制現(xiàn)金及銀行存款60.14億港元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物57.86億港元。

IPO執(zhí)念

2016年3月31日，深圳控股舉行業(yè)績發(fā)布會，時任董事會主席呂華正襟危坐，在媒體提問環(huán)節(jié)，他給出明確回復：資產整合后，就會推動物業(yè)上市。彼時，物業(yè)股還是市場稀缺標的。

但此后幾年，相關工作似乎按下了暫停鍵。2020年的同一天，呂華坐在同一個位置再次給出時間表：未來2-3年內通過混改以后將物業(yè)管理板塊拆分上市。

2021年，深業(yè)物業(yè)分拆上市計劃按下加速鍵：增加注冊資本、更名、搬遷總部、“以股易股”收編了6家兄弟公司充大規(guī)模?；I備工作完成，卻撞上地產行業(yè)下行、物業(yè)股估值掉頭回落、資本大撤退。而深業(yè)物業(yè)正式遞表又等了一年，彼時物業(yè)上市風口基本關停了。

事實上，去年2月深業(yè)物業(yè)上市計劃已取得了突破性進展，即獲得了境外發(fā)行上市備案通知書，據此其擬在港股上市并發(fā)行不超過5198萬股股份，備案通知書有效期限為12個月。

自2023年3月備案新規(guī)實行以來，深業(yè)物業(yè)是第一批通過證監(jiān)會備案的物業(yè)管理類公司。幾乎同時進入這一步流程的還有兩家地方國資物企，泓盈城市服務和經發(fā)物業(yè)，它們分別在去年5月、7月成功掛牌上市了。

如今，深業(yè)物業(yè)的“放行條”與招股書均已失效，其上市進程又回到原點。

樂居財經《物業(yè)K線》注意到，去年11月11日，61歲的呂華因退休被免去深圳控股董事長及董事職務，目前執(zhí)行董事及總裁王昱文代行董事會主席。

在2024年業(yè)績報中，深圳控股展望2025年經營計劃提及：提升物業(yè)運營管理水平，借助對接資本市場契機，積極推動各類物業(yè)資源向深業(yè)運營集聚……

深業(yè)物業(yè)IPO的執(zhí)念，還要繼續(xù)走多遠？