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文/北京進深 林振興

27天前，北京豐臺一項目公司被悄悄掛上了北京產(chǎn)權交易所。

它就是金茂璞逸豐宜的項目公司——北京喜茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。此次它來北交所的目的，是尋求“新搭子”。

新搭子是一家聯(lián)合體，由3家投資方組成。

引入新股東、增資完成后，喜茂房地產(chǎn)的注冊資本金擬從1000萬元增至25億元。

金茂很大度，讓出了大股東的位置。它旗下北京方興亦城置業(yè)在喜茂房地產(chǎn)的持股比例從100%降至40%，新股東聯(lián)合體的持股比例合計為60%。

但它設置了條件，聯(lián)合體中單一投資方持股比例不低于12%且不超過32%，且各投資方不得為關聯(lián)方，不得存在一致行動關系。

這樣一來，雖然失去控股權，但北京方興亦城置業(yè)對喜茂房地產(chǎn)仍保持實際控制地位。而新股東僅是承擔財務投資者的角色，不會對項目公司治理上有過多干預。

截止1月底，喜茂房地產(chǎn)的資產(chǎn)總計430317.5萬元，營業(yè)收入0元，凈利潤-71萬元。

喜茂房地產(chǎn)背后的中國金茂，2024年實現(xiàn)扭虧為盈，歸母凈利潤（去除物業(yè)公平值損益后）13億元；毛利率15%，同比上升3個百分點。

去年全年，金茂累計取得簽約銷售額983億元，行業(yè)排名較2023年提升一位至第12位。同期，公司累計回款970億元，回款率99%，保持“三道紅線”全綠檔。

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在京城地產(chǎn)圈，地產(chǎn)項目引入金主并不稀奇。

例如，中環(huán)悅府是華潤置地拿地后，引入煤老板張亞平；天匯和朝央和煦，保利地產(chǎn)拉來了中信信托作為投資方入股。

在當前下行周期里，巧用杠桿，實現(xiàn)共贏，才是王道。

金茂善于合縱連橫。例如它旗下北京珺茂置業(yè)，背后股東還包括嘉興鐸茂企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）和嘉興鈦茂企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）。

嘉興鐸茂和嘉興鈦茂背后是金茂資本，而金茂資本的股東來自金茂與申萬宏源。

再如，2025上海第一批次土拍，金茂拉來了慶隆集團。這家以金融投資為主的投資機構(gòu)，背后站著新加坡豪門之一的黃祖耀家族，資金實力雄厚。

而且璞逸豐宜所處的豐臺，是北京最卷的板塊，新房項目扎堆，大約上萬套。次新試圖以價換量，新房瘋狂內(nèi)卷。

在豐臺，璞逸豐宜要面對在售新盤對手就包括隅西頌、觀宸、云境、豐和叁號院，未開盤的對手還包括中海麗金府和麗澤叁號院，家家都卷的不得了，幾乎貼臉競爭。

為了在豐臺紅海里殺出一條血路，璞逸豐宜引入金主，不失為一個明智之舉。

眼下，外界最為好奇的是，誰會成為璞逸豐宜的新金主？

是建發(fā)嗎？畢竟兩家在豐臺有過聯(lián)姻基礎，共同打造觀宸；還是類似信托類的投資機構(gòu)，畢竟它們多金且不會過多插手項目。

金茂希望，聯(lián)合體中各成員或其關聯(lián)方與國企有豐富合作經(jīng)驗的優(yōu)先。

璞逸豐宜的新股東，在5月底就將揭曉。

02

本次金茂募集資金的用途，是用于項目經(jīng)營、償還借款。

為滿足項目開發(fā)需要，璞逸豐宜項目公司持續(xù)需要資金支持用以歸還前期借款，預計金額為17億元，新股東需按自身持股比例向喜茂房地產(chǎn)提供資金支持。

畢竟這是一個花大價錢拿下的項目。

璞逸豐宜所在豐臺區(qū)東鐵營0512-0010、0015地塊，成交于2024年10月23日，由中國金茂40.13億元摘得，這也是它在北京沉寂兩年未拿地后的首秀。

它有一個很大的優(yōu)勢——地價縫差。璞逸豐宜的樓面價5.75萬/平米，銷售指導價10.75萬/平米，有5萬元/平米的縫差。這讓金茂有足夠的價格空間去做好產(chǎn)品。

將地塊收入囊中后，金茂開始在產(chǎn)品上狠下功夫，它在南北地塊設計了雙架空層，有超過2000平的下沉會所，外加兩個口袋公園。

眾所周知，無論是打造架空層，還是下沉會所，都要花費不少真金白銀。

但金茂為了“好房子”，不惜血本。同時，它還帶來了一個新發(fā)明——“陽臺 花池”組合，震驚了整個北京樓市。

以190㎡全能戶型王為例，看一下金茂璞逸豐宜的贈送尺度。

內(nèi)嵌陽臺16.2米面寬，1.8米進深，29㎡的空間只計一半面積；客廳的內(nèi)嵌陽臺外面，還有大約7米寬、1米深的花廳，面積全贈送；北向兩個設備平臺，面積合計超5㎡；側(cè)面飄窗 北向廚房270度轉(zhuǎn)角飄窗，面積合計超8㎡；

除此之外，還有約5㎡獨立電梯廳可以做成私人玄關，增強入戶收納功能。

這套操作下來，在北京同期的純平層產(chǎn)品中，金茂璞逸豐宜的實際得房率或?qū)⒁或T絕塵。

從這版戶型圖來看，感覺金茂璞逸豐宜已經(jīng)徹底放飛自我了。粗略統(tǒng)計有40㎡的贈送面積，基本覆蓋掉了公攤面積。

在璞逸豐宜項目中，把產(chǎn)品創(chuàng)新刻進骨子里的金茂，每個細節(jié)都讓外界看到新的閃光點。

金茂高層對現(xiàn)在金茂產(chǎn)品也很自豪，“經(jīng)過去年完全迭代升級，金茂產(chǎn)品更懂客戶、懂生活、懂藝術?！?o:p>

在已經(jīng)卷成一片的北京樓市，金茂再次憑借璞逸豐宜，接受住了市場的檢驗，首開熱銷25億。

據(jù)了解，項目整體規(guī)劃建設14棟住宅樓，北區(qū)8棟5-16F，主力面積段153㎡-190㎡；南區(qū)容積率略高，規(guī)劃6棟11F-18F住宅樓，面積段為110㎡-135㎡。

1月18日，璞逸豐宜首次取得預售許可證，首批共推出10棟樓335套住宅，均價10.75萬元/㎡；4月2日，第二批次4棟樓共168套住宅取得預售許可證。至此，項目全部房源均已入市。

目前，網(wǎng)簽共計51套，璞逸豐宜拿下豐臺3月銷冠。

人紅是非多，璞逸豐宜也一樣。兩天前，它發(fā)了一則嚴正聲明。

1、本項目不承諾、不贊同任何形式的返現(xiàn)行為。

2、本項目根據(jù)不同產(chǎn)品和簽約回款周期，設置差異化折扣體系，請購房者以不同時期項目實際釋放的優(yōu)惠折扣為準。