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文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會

深圳龍華檀悅府，沒能頂住去化緩慢的壓力。

這兩天，項(xiàng)目傳出消息，在原有備案價打85折的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了新一輪的降價。

當(dāng)中，81㎡的3房2廳2衛(wèi)，折后總價312-331萬/套，單價3.85-4.08萬/㎡；

95㎡的3房2廳2衛(wèi)，折后總價407-423萬/套，單價4.28-4.45萬/㎡；

96㎡的3房2廳2衛(wèi)，折后總價421-437萬/套，單價4.38-4.55萬/㎡。

這個樓盤，是在去年5月取證開盤的，

當(dāng)時備案均價5.67萬/㎡，備案單價5.08-6.22萬/㎡，總價409-728萬/套。

曾打出過“350萬起買三房”的口號。

如今新一輪的降價之后，項(xiàng)目折后單價3.85-4.55萬/㎡，總價312-437萬/套。

相比此前，最低總價也降了38萬。

價格甚至跟周邊二手房產(chǎn)生倒掛，貝殼找房顯示，項(xiàng)目附近掛牌二手房新陽麗舍均價4.1萬/平，香堤雅苑4.8萬/平。

檀悅府位于龍華區(qū)龍華街道油松社區(qū)民望路與駿龍路交匯處，由水斗新圍山嘴頭工業(yè)區(qū)城市更新而來。

總占地面積約1.6萬㎡，總建筑面積約19萬㎡，計容建筑面積約14.1萬㎡，容積率8.3。

項(xiàng)目共由4棟32-47層高住宅 1棟33層辦公組成。

其中，1棟1單元辦公33F，1棟2/3單元商品房47F，1棟4單元住宅32F，1棟5單元住宅46F，2棟配建1所6班制幼兒園。

整個小區(qū)并不算大，總規(guī)劃882戶，其中商品房610套，最高為3梯7戶設(shè)計；回遷房168套，保障房104套。車位占比約1：1.46。

降價，很大程度上跟檀悅府的去化不佳有關(guān)。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，項(xiàng)目自去年5月開盤，至今賣了一年，成交套數(shù)僅有42套。去化率僅7%左右，不足一成。

粵進(jìn)深查閱深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)則發(fā)現(xiàn)，檀悅府目前已經(jīng)取證預(yù)售的房源，絕大部分為“在建抵押”狀態(tài)，僅少量房源顯示“期房待售”或“已備案”狀態(tài)。

“在建抵押”，指房屋售出前開發(fā)商為貸款將房屋抵押給銀行，根據(jù)其與銀行的協(xié)議，在一定條件下可以銷售。

更讓人意想不到的是，項(xiàng)目此前是由合正集團(tuán)操盤的，如今大股東也已經(jīng)變更。

檀悅府的開發(fā)主體為深圳市匯珠實(shí)業(yè)有限公司（簡稱“匯珠實(shí)業(yè)”）。

2024年11月，匯珠實(shí)業(yè)持股51%的大股東深圳市合正房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡稱“合正房地產(chǎn)”），退出了持股。

轉(zhuǎn)而由新進(jìn)入的投資方深圳廣匯興投資發(fā)展有限公司（簡稱“深圳廣匯興”）接過了該51%股份。

前者合正房地產(chǎn)，由深圳市佳遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司持股98.95%，最終由合正控股集團(tuán)控制，實(shí)控人為袁富兒。

而新大股東深圳廣匯興，為深圳市辰陽貴金屬科技有限公司全資子公司，最終實(shí)控人為熊莉。

去化不佳、大股東變更，如今的檀悅府能否通過進(jìn)一步的降價策略以價換量？

其實(shí)，該項(xiàng)目的質(zhì)地也不算太差。

就區(qū)位而言，檀悅府地處龍華國際商圈，處于深圳中軸核心帶，半小時車程，便可覆蓋福田、南山、羅湖等核心區(qū)。

其距離地鐵25號線在建的上油松站僅有100米左右，且周邊有壹方天地、天虹商場等商業(yè)，交通、商業(yè)便利度還是不錯的。

不足的地方，可能更多來自項(xiàng)目本身。

首先一點(diǎn)，檀悅府有不少的回遷房和保障房，居住的客群可能沒那么純粹。

且在后期二手房流通上，或也存在一定程度影響。

另外，項(xiàng)目的容積率偏高，居住密度較大，舒適度上也有不足。

還有一點(diǎn)，雖然項(xiàng)目周邊有不少的商業(yè)綜合體，但就整體而言，檀悅府附近的城市界面還是比較差。

四周被工業(yè)園區(qū)、城中村環(huán)繞，片區(qū)舊改周期較久，城市界面需要較長時間的改善。