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文/上海進(jìn)深 張林霞

閔行梅隴的保利海上?。▊浒该河偯。┒?/span>首日認(rèn)購(gòu)超147組，認(rèn)購(gòu)率183%，觸發(fā)積分制。

保利海上印一批次于2025年4月30日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)僅1小時(shí)，首批次推出的104套房源就全部售罄，成為2025年閔行首個(gè)日光盤(pán)，也創(chuàng)下了今年上海外環(huán)外首開(kāi)去化速度的紀(jì)錄。

在2024年11月27日上海第七批次土拍首日，保利置業(yè)以約25.95億元成功競(jìng)得閔行區(qū)MHP0-0303單元01-28-01a地塊，溢價(jià)率約18.5%，折合樓板價(jià)48665元/㎡。

該地塊總價(jià)25.9億，總占地面積29622㎡，容積率1.8。此地塊堪稱“梅隴地王”。

該項(xiàng)目規(guī)劃8棟13-14F小高層住宅及1幢保障性住房，共計(jì)443戶，其中可售住宅404套，保障房39戶。另還有若干社區(qū)配套用房。

如果說(shuō)熱度來(lái)自于價(jià)格，那么周邊這一帶，保利海上印甚至可以說(shuō)是新盤(pán)中最貴的，首開(kāi)的7.91萬(wàn)/㎡，就比周邊項(xiàng)目還要貴上個(gè)小幾千一平。

但是，保利海上印不僅超越了閔行傳統(tǒng)黃金板塊金虹橋、七寶，更在“閔行新貴”梅隴板塊創(chuàng)下開(kāi)盤(pán)1小時(shí)即清盤(pán)的亮眼成績(jī)。

當(dāng)前新房市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)顯著，具備標(biāo)桿屬性的樓盤(pán)恰似資本市場(chǎng)中的核心資產(chǎn)，彰顯出更強(qiáng)的保值增值潛力。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，被稱作“區(qū)域標(biāo)桿”的樓盤(pán)在二手房交易中普遍存在溢價(jià)現(xiàn)象，這是客觀規(guī)律的體現(xiàn)，不同項(xiàng)目間的價(jià)格差異具體在10%-20%不等。

以浦東唐鎮(zhèn)外環(huán)外區(qū)域?yàn)槔?，仁恒東郊花園的3房戶型單位成交單價(jià)達(dá)8.5-9萬(wàn)/㎡，而僅一街之隔的浦發(fā)羅蘭翡麗同類(lèi)產(chǎn)品單價(jià)僅7.7-8.5萬(wàn)/㎡，超5000元的價(jià)差，充分展現(xiàn)出品牌開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品在市場(chǎng)中的議價(jià)能力。

因此，無(wú)論是投資置業(yè)還是改善居住，核心考量應(yīng)聚焦于產(chǎn)品力的長(zhǎng)期價(jià)值，而非局限于開(kāi)盤(pán)階段數(shù)千元的短期價(jià)差，后者對(duì)資產(chǎn)增值的實(shí)質(zhì)影響遠(yuǎn)不及前者。

在當(dāng)下新房市場(chǎng)，公共配套設(shè)施的“人均濃度”已成為衡量居住品質(zhì)的關(guān)鍵隱性指標(biāo)。同樣配備2000㎡會(huì)所的小區(qū)，300戶規(guī)模項(xiàng)目戶均享有約6.67㎡公共空間，而千戶大盤(pán)戶均僅2㎡。這種差異在高峰時(shí)段的泳池體驗(yàn)中尤為明顯。

以保利海上印為例，其約1500㎡會(huì)所與1400㎡架空層，服務(wù)404戶住戶，戶均公區(qū)面積達(dá)7.2㎡，遠(yuǎn)超市場(chǎng)普遍的2-4㎡水平。這意味著當(dāng)全體業(yè)主同時(shí)使用時(shí)，每戶可獨(dú)占相當(dāng)于一間普通臥室的活動(dòng)空間。

架空層的空間效率亦是如此。上海普通社區(qū)通常設(shè)置2-4棟架空層，總面積約1000-1500㎡，但在千戶小區(qū)中，戶均面積不足1.5㎡，僅夠容納一張折疊椅。

保利海上印7.2㎡/戶的超高配比，相當(dāng)于為每戶預(yù)留了標(biāo)準(zhǔn)停車(chē)位大小的活動(dòng)空間，讓業(yè)主在雨季也能悠然享受書(shū)吧、咖啡角，避免了普通住宅中潮濕走廊人滿為患的窘境，這正是高端改善盤(pán)與普通住宅在居住體驗(yàn)上的本質(zhì)區(qū)別。

項(xiàng)目二批次均價(jià)7.99萬(wàn)/㎡，加推8#、9#和15#三個(gè)單元共計(jì)80套建面約109-133㎡3-4房。

建面約109㎡三房

一梯兩戶、獨(dú)立電梯入戶設(shè)計(jì)，采用經(jīng)典的動(dòng)靜分離設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)三開(kāi)間朝南格局，客廳面寬約4.85米，空間開(kāi)闊；

除客廳帶超大陽(yáng)臺(tái)外，其余房間包含廚房全部帶飄窗（共6個(gè)），增加了使用面積的同時(shí)，也增強(qiáng)了室內(nèi)空間的立體感與通透感。

預(yù)留分戶S墻設(shè)計(jì)，公區(qū)可做滿墻收納，整潔美觀又增加了收納空間。廚房轉(zhuǎn)角開(kāi)敞，增加了餐廚互動(dòng)性，S墻還預(yù)留了冰箱位。

建面約129㎡四房?jī)蓮d雙衛(wèi)

該戶型四開(kāi)間朝南，整體擁有約13.8米超寬南向面寬；

主臥套房設(shè)計(jì)，尺度驚人且貫穿南北，配備約270°轉(zhuǎn)角飄窗；

擁有7飄窗寬幕陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，不僅兩個(gè)衛(wèi)生間有飄窗，就連廚房水池臺(tái)和操作臺(tái)都是基于飄窗做的，有效地?cái)U(kuò)大了使用面積；

寬U型廚房提供了足夠的料理臺(tái)長(zhǎng)度，方便進(jìn)行洗菜、擇菜、烹飪等一系列操作。

部分戶型的衛(wèi)生間可能由于位置或設(shè)計(jì)原因，存在沒(méi)有直接對(duì)外采光窗戶的情況，即暗衛(wèi)。

建面約133㎡四房?jī)蓮d雙衛(wèi)

擁有獨(dú)立入戶玄關(guān)，增強(qiáng)了歸家的儀式感與私密性，同時(shí)也可作為收納空間使用。四開(kāi)間朝南，客廳面寬約4.1米，南北直通，通風(fēng)效果好；

邊套戶型主臥配備270°轉(zhuǎn)角飄窗，與建面約129㎡戶型類(lèi)似，能夠提供廣闊的視野和充足的采光，居住品質(zhì)感高。廚房附贈(zèng)飄窗，增加了廚房的使用面積和采光效果，讓烹飪環(huán)境更加舒適明亮；

以二期加推的部分西邊戶為例，處于類(lèi)似黃金內(nèi)環(huán)的位置，能以相對(duì)較低總價(jià)享有樓王中央視野，轉(zhuǎn)角飄窗之外，180米長(zhǎng)景觀主軸盡在眼簾。

閔行梅隴區(qū)域內(nèi)，保利海上印周邊競(jìng)品主要有安高申隴院（均價(jià)約7.6萬(wàn)/㎡，主力戶型107㎡）和中國(guó)鐵建萬(wàn)科朗拾花語(yǔ)（均價(jià)7.5萬(wàn)/㎡，去化率約97%）。

相比之下，保利海上印作為“印”系新作優(yōu)勢(shì)顯著：建筑采用Art-Deco風(fēng)格，13-14層小高層搭配玻璃/鋁板/石材立面；社區(qū)規(guī)劃約180米景觀長(zhǎng)廊、下沉式會(huì)所（1500㎡，含恒溫泳池等）及1400㎡架空層；戶型涵蓋108-149㎡3-4房，采光通透且空間可拓展；裝標(biāo)高配三大件及Miele廚具、高儀潔具等，整體產(chǎn)品力突破區(qū)域人居標(biāo)準(zhǔn)。

保利置業(yè)上海公司的主體為保利置業(yè)集團(tuán)（上海）投資有限公司，法定代表人為陳吉，此人也是保利置業(yè)上海公司總經(jīng)理。保利置業(yè)上海公司董事長(zhǎng)為劉雨，他同時(shí)還擔(dān)任保利置業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理、廣西保利置業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)。

2024年保利置業(yè)收入為402.08億元，較去年下降1.8%。股東應(yīng)占溢利為1.83億元較去年下降87.3%。