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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

保利天奕在唐鎮(zhèn)卷出了新高度，全明梯廳、類一梯一戶，雙轉(zhuǎn)角飄窗、大面積附贈……最近，項(xiàng)目信息進(jìn)一步釋放，首開樓棟位置正式官宣，示范區(qū)也即將開放。

一批次將推出1#、2#、5#三個(gè)樓棟，其中1#位于西地塊，2#和5#位于東地塊，共計(jì)231套房源，其中約100㎡的三房產(chǎn)品132套，約122㎡的四房產(chǎn)品66套，約137㎡的四房產(chǎn)品33套。

保利天奕是土拍天花板打開后唐鎮(zhèn)首個(gè)出讓的地塊。2024年11月28日，保利發(fā)展以26.56%的高溢價(jià)率、32.9億的總價(jià)競得項(xiàng)目所在地塊，樓板價(jià)4.4萬/㎡。

26.56%的溢價(jià)刷新了唐鎮(zhèn)地區(qū)的住宅樓板價(jià)。保利天奕的放風(fēng)價(jià)很高，要沖8萬/㎡，目前唐鎮(zhèn)新房單價(jià)約7.2萬/㎡。最新消息顯示，首期價(jià)格有驚喜，均價(jià)預(yù)計(jì)約7.8萬/㎡。

這個(gè)價(jià)格在保利天奕所處板塊也是高位。房子賣價(jià)越來越高，想要讓消費(fèi)者買單，只有提升產(chǎn)品力與周邊樓盤形成差異。

從項(xiàng)目公布的戶型圖來看，最大的感受是飄窗很多。不夸張的說，邊套都快送滿一圈了。而這部分是不計(jì)入建筑面積的，且能夠利用起來增加室內(nèi)的使用面積，保利天奕在戶型圖上也表示了出來。

100m2三房兩廳兩衛(wèi)（A1邊套）

戶型方正，南北通透。入戶獨(dú)立玄關(guān)，整個(gè)戶型幾乎沒有浪費(fèi)空間。全屋飄窗設(shè)計(jì)，南北兩個(gè)臥室都做到了270°飄窗，采光和景觀極佳。全屋飄窗的面積大約在8.5㎡左右。

戶型圖上將北臥室的飄窗利用起來，用來放床。在這個(gè)戶型上，轉(zhuǎn)角飄窗大大提升了空間使用率。

該戶型將傳統(tǒng)動靜分離的走廊優(yōu)化了，餐廳做成了橫向。社交廚房設(shè)計(jì)，水槽區(qū)和餐廳打通，這一點(diǎn)比較巧妙。

122m2四房兩廳兩衛(wèi)（B1邊套）

在100m2產(chǎn)品的基礎(chǔ)上做了更多尺度功能上的升級。陽光梯廳設(shè)計(jì)，一梯兩戶，雙向開門，有獨(dú)立電梯廳，子母門設(shè)計(jì)，四開間朝南，3 1的可變空間設(shè)計(jì)，可改成大橫廳，270度轉(zhuǎn)角飄窗，主臥和主衛(wèi)幾乎都是玻璃墻。飄窗的面積大約在11㎡左右。

137m2四房兩廳兩衛(wèi)（C1邊套）

該戶型差不多是122㎡戶型的放大版，布局類似，陽光梯廳設(shè)計(jì)，類一梯一戶，子母門設(shè)計(jì)，四開間朝南，空間尺度比122㎡戶型更開闊。大開間的U型廚房，動線流暢。主臥步入式衣帽間，主臥和主衛(wèi)幾乎都是玻璃墻。

保利天奕整體分為東西兩個(gè)部分，西側(cè)的部分為C-05C-04地塊，東側(cè)的部分為C-05D-03地塊。

西地塊共三棟17層住宅，另外有一棟17層的保障房、一棟5層的社區(qū)文化中心和P站。西地塊只有100-122-137㎡三個(gè)戶型，其中面積最小的100㎡戶型比例最高，大約2/3。

東地塊共五棟17層住宅，呈圍合型分布，沒有保障房，中心有一座中心花園，西北側(cè)設(shè)有養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，東北側(cè)是電信局核心局房。此地塊面積段分布比較廣，涵蓋100-122-137-162㎡所有戶型。東地塊的西側(cè)是主出入口，東側(cè)是垃圾堆放場地，對低區(qū)會造成一定影響。另外，層高6米、面積約300㎡的配電房設(shè)置在了東地塊的中庭位置。

保利天奕南側(cè)緊貼著高科東路，這是個(gè)雙向八車道的大路，噪音問題不可忽視。西地塊靠近商業(yè)、辦公和地鐵站，南側(cè)是綠化帶，視野好，北側(cè)是城市次干路和限高24米的科教用地，東地塊面積更大，北側(cè)是安高申宸院，高度約58米。綜合比較下來，西地塊的位置價(jià)值更高。

但保利天奕選擇將162㎡的大戶型放在東側(cè)地塊，較大的122㎡和137㎡戶型分布在左右兩側(cè)，且是靠北一側(cè)，也是為了減少噪音影響。樓王樓棟是4#，兩梯兩戶無連廊，其余四棟住宅都是一梯兩戶設(shè)計(jì)，有兩層連廊，主要設(shè)置在12層和14層。

保利天奕屬位于唐鎮(zhèn)核心，算是唐鎮(zhèn)地鐵上蓋項(xiàng)目，與2號線唐鎮(zhèn)站直線距離不到300米。唐鎮(zhèn)板塊新房供不應(yīng)求、紅盤扎堆，項(xiàng)目北側(cè)的華發(fā)·半島華庭和安高申宸院，均價(jià)皆在7.06萬/㎡左右，均三開三磬觸發(fā)積分。去年，唐鎮(zhèn)新房4次開盤，全部觸發(fā)積分，入圍分在60-72分之間。

前不久，距離保利天奕1.8公里的浦發(fā)唐城五期一批次認(rèn)籌結(jié)束，推出153套建面約89-106㎡的2-3房、均價(jià)7.4萬/㎡，獲得216組認(rèn)購，認(rèn)購率約141%。

相比之下，保利天奕的裝標(biāo)更高，華發(fā)·半島華庭和安高申宸院的裝標(biāo)分別為1800元/㎡、2000元/㎡。加之地段更好、產(chǎn)品更新，保利天奕的熱銷似乎已經(jīng)“板上釘釘”。

但保利天奕后期若是開到8萬/㎡，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)比安高申宸院和華發(fā)半島華庭貴了約1萬/㎡。未來是否保值、是否好出手都是未知數(shù)。