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文/粵進(jìn)深 李奕和

去年6月，位于深圳灣超級(jí)總部基地的網(wǎng)紅豪宅中海深灣玖序開盤。

項(xiàng)目毛坯備案均價(jià)13.3萬元/㎡，精裝均價(jià)14.3萬/㎡，創(chuàng)下深圳新建商品房最高價(jià)。

“深超總”的區(qū)位價(jià)值，在那一刻被體現(xiàn)得淋漓盡致。

但讓人意想不到的是，位于同一片區(qū)域、就在深灣玖序的旁邊，有項(xiàng)目卻因賣出5萬/㎡ 的價(jià)格而出圈。

前不久，深圳地產(chǎn)圈被超總壹號(hào)發(fā)出的特價(jià)宣傳海報(bào)刷屏了。

項(xiàng)目推出部分特價(jià)房源，單價(jià)5萬/㎡起，而且?guī)?/span>1.2萬/㎡精裝修，118㎡總價(jià)646萬元，2025年底交付。

這樣的價(jià)格有多香？對(duì)比深灣玖序的精裝均價(jià)，項(xiàng)目等于是打了個(gè)四折。

要知道，超總壹號(hào)同樣在“深超總”核心區(qū)，就在深灣玖序的邊上。

價(jià)格出來后，不少人說道：“沙井價(jià)住深超總”。

實(shí)際上，即便是同一個(gè)項(xiàng)目，超總壹號(hào)據(jù)悉在去年的價(jià)格還去到10萬/㎡。

如今其推出的特價(jià)房源，相當(dāng)于打了個(gè)五折。

當(dāng)然，降價(jià)是有理由的。 

超總壹號(hào)由神州數(shù)碼開發(fā)，后者的核心人物是郭為，目前也是神州數(shù)碼董事長(zhǎng)。

項(xiàng)目總建筑面積約20.6萬平方米，是集超高層辦公、獨(dú)棟辦公、高端公寓、商業(yè)于一體的生態(tài)綜合體。

分東西塔，東塔為純辦公用以自用及對(duì)外租賃，西塔則為商辦公寓。

目前對(duì)外銷售，并打出特價(jià)的就是商辦公寓部分。

該建筑高度200米，層高4.5米，戶型面積段主要為118-278㎡。

也就是說項(xiàng)目并非住宅，而是商辦性質(zhì)做成的類住宅產(chǎn)品。

這種產(chǎn)品有一定的靈活性，可用來辦公，又可當(dāng)會(huì)所做商務(wù)接待，還可以住。

但畢竟跟純正的住宅產(chǎn)品有所區(qū)別，客群面較窄。

不可否認(rèn)，超總壹號(hào)在區(qū)位上其實(shí)具備豪宅基因，開發(fā)商在打造上也花了不少的心思。

項(xiàng)目地塊最早在2017年，由神州數(shù)碼以36.2億成功拿下；2018年，項(xiàng)目集中開工建設(shè)。

至今已八載，是神州數(shù)碼打造的重要項(xiàng)目。

只不過，產(chǎn)品與區(qū)域的錯(cuò)配，使得有錢人看不上，普通投資客買不起。

同時(shí)伴隨這幾年商辦公寓市場(chǎng)下行，超總壹號(hào)的以價(jià)換量似乎就成了一種必然。

實(shí)際上，不只是超總壹號(hào)。

深圳各大核心區(qū)類似產(chǎn)品的還有SIC、恒裕深圳灣、華僑城新璽、太子灣108府、僑城壹號(hào)、SCT灣流、瑞灣府、歲寶壹品等。

這些項(xiàng)目，不少也都經(jīng)歷了跌價(jià)。

房地產(chǎn)的投資、開發(fā)，并不是神州數(shù)碼的主業(yè)，它的另一個(gè)重要標(biāo)簽，是國(guó)內(nèi)IT分銷龍頭企業(yè)。

但即便如此，神州數(shù)碼的業(yè)績(jī)還是受到了超總壹號(hào)跌價(jià)的影響。

2024年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1281.66億元，同比增長(zhǎng)7.14%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)7.53億元，同比減少35.77%，陷入增收不增利境地。

而這里面，如果扣除深圳市神州數(shù)碼國(guó)際創(chuàng)新中心（即IIC超總壹號(hào)項(xiàng)目）負(fù)向影響，其凈利潤(rùn)13.05億元，是保持正向增長(zhǎng)的。

對(duì)此，神州數(shù)碼在年報(bào)中也做出解釋：

“公司持有的IIC資產(chǎn)已實(shí)現(xiàn)部分銷售，但是銷售毛利未能彌補(bǔ)因資金占用而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及因房地產(chǎn)市場(chǎng)因素引發(fā)的資產(chǎn)減值，對(duì)公司的凈利潤(rùn)造成了一定程度的負(fù)面影響?！?/span>

具體而言，2024年，神州數(shù)碼公允價(jià)值變動(dòng)為損失3.05億元，相比2023年的損失6380萬元，增加了不少。

信用減值損失1.36億元，資產(chǎn)減值損失1.5億元。這兩項(xiàng)，2023年還是正向收益。

報(bào)告期內(nèi)，神州數(shù)碼公允價(jià)值變動(dòng)損失較大，主要受到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)的影響。

其采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)包括房屋、建筑及深圳灣總部基地兩部分。

這兩部分，期初余額分別為2.19億元、46.25億元。期末則變更為2.11億元、42.11億元。

而僅深圳灣總部基地項(xiàng)目（即IIC超總壹號(hào)），公允價(jià)值變動(dòng)損失了3.86億元。從而對(duì)企業(yè)整體的利潤(rùn)產(chǎn)生影響。

商辦公寓不好賣，超總壹號(hào)還需應(yīng)對(duì)片區(qū)“商改住”的沖擊。就在4月29日，深圳灣超級(jí)總部基地位于IIC超總壹號(hào)北邊的商業(yè)用地，調(diào)規(guī)成了住宅用地。

要知道，去年爆火的深灣玖序，前身也是商改住地塊。