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文/粵進深 李奕和

端午節(jié)前的最后一個工作日，廣州土拍如約而至。

總體來看，雖然沒有五一前的那次土拍激烈。

但這次的土拍價格也并不低。

當天拍地共5宗，1宗來自天河區(qū)，另外有4宗來自番禺區(qū)。

分別為天河智谷AT1003023地塊（航天奇觀二期）；

番禺區(qū)鐘村街市廣路隆輝A地塊一、二，以及番禺區(qū)鐘村街市廣路隆輝D地塊一、二。

總出讓面積10.9萬平方米，總建面30.9萬平方米，總起價55.7億元，

最終，五塊地由保利和敏捷包攬拿下，收金55.7億元。

01

首先拍出的，是天河航天奇觀二期地塊。

地塊經(jīng)一次報價，由廣州金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以22.52億元拿下，折合樓面價3.05萬元/平。

這家拿地公司，看著像金地旗下，其實不然，而是由保利發(fā)展100%持股。

也就是說，天河航天奇觀二期地塊最終是由保利發(fā)展拿下的。

地塊有一個顯著的特點，容積率較低。

其位于大觀路附近地段，靠近保利天匯、縵云廣州、越秀觀樾等項目。

宗地面積5.76萬平方米，其中可建設用地面積3.56萬平方米。計算容積率建筑面積約7.38萬平方米，容積率僅2.07。

從產(chǎn)品的設計要求看，地塊項目大概率將打造為小高層純改善湖居產(chǎn)品。

地塊要求限高60米，這比新國標規(guī)定的80米還要低。

如果按住宅層高3米計算，航天奇觀二期地塊項目最高也就20層。

并且景觀優(yōu)勢也十分突出。

地塊除了有道路用地886.89平方米、服務設施用地3632.02平方米外，還有綠地6155.38平方米、河涌1.13萬平方米。

地塊及臨近地塊設計要求也多處提到景觀廊道、湖心亭、濱水步道等景觀休閑設施。

事實上，航天奇觀二期地塊曾在廣州今年的供地藍皮書上出現(xiàn)過。

不過地塊當時的容積率為2.5，總建面也在9.1萬左右。

或是為了迎合國家級新規(guī)出臺實施，正式掛牌，地塊容積率降到了2.07.

總用地面積沒變，意味這住宅可售面積也有所減少。

周邊的配套，地塊距離21號線大觀南路站直線約1.2公里。

相對比周邊項目，航天奇觀二期地塊有一定的價格優(yōu)勢。

如2024年1月，越秀地產(chǎn)拿下世界大觀二期地塊，總地價43.94億元，樓面價4.48萬元/平方米。

今年的3月，金茂以10.77億總價拿下世界大觀四期地塊，不含配建樓面價4.97萬元/平方米。

周邊新房價格，貝殼找房顯示，越秀觀樾目前均價8.5萬/平方米，合生縵云7.5萬/平方米。

保利發(fā)展拿下地塊，其實并不意外。早在地塊掛出之時，市場便傳言，有央企有意向接盤。

如今看來，還得是保利發(fā)展不負眾望。

近兩年的保利發(fā)展，在廣州拿地可謂迅猛。

去年，其在天河、海珠、荔灣等主城區(qū)核心地段相繼拿地。

在廣州全年拿地金額254億元，斷崖式領(lǐng)先。遠高于拿地數(shù)量一致的越秀地產(chǎn)。

從已面市的項目來看，如員村絹麻廠、琶洲南三兄弟等地塊項目，都獲得不錯的市場反響。

02

這次土拍，有些意料之外的，是敏捷。

作為民營房企，其以一己之力包攬拿下了番禺區(qū)鐘村街市廣路隆輝四宗地塊。

總拿地價33.17億元。比當天保利發(fā)展拿下天河地塊的總價還要高。

四塊地的拿地主體為廣州璟恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，正是敏捷地產(chǎn)旗下公司。

這四宗地塊，位于番禺區(qū)鐘村街，其實并沒有彼此綁定。

A地塊一宗地面積1.46萬平方米，計容建筑面積4.27萬平方米；

A地塊二宗地面積1.68萬平方米，計容建筑面積4.62萬平方米；

D地塊一宗地面積2.28萬平方米，計容建筑面積6.15萬平方米；

D地塊二宗地面積3.1萬平方米，計容建筑面積8.52萬平方米。

合計總占地面積約8.52萬平方米，總建面23.56萬平方米，起拍總價33.17億元。起拍樓面價1.3萬-1.44萬/平方米。

四塊地，敏捷是以底價拿下。

地塊的一大優(yōu)勢是靠近22號線市廣路站，通過22號線高速地鐵可快速直達廣州南站、白鵝潭等區(qū)域。

對比來看，2024年11月，萬科拿下的番禺區(qū)南站商務區(qū)BA0402074-1地塊樓面地價1.14萬元/平方米。

番禺市廣路地塊似乎高了一些，但其配建較少，僅包括周邊道路與A地塊一的一所12班幼兒園。

周邊在售項目，中國鐵建花語嶺南2025年4月商品住宅一手銷售單價3.6萬元/平方米，保利鴻悅花園3萬元/平方米。

最近廣州的幾場土拍，雖然也有民營房企拿地。但就敏捷而言，已經(jīng)許久沒在土地市場傳出消息了。

它最近一次在廣州被傳拿下項目，還是2023年11月，且還不是在土拍市場，而是舊改。

當時，廣州黃埔長嶺街水西社區(qū)（元貝片）舊村改造項目資格審查結(jié)果公示，敏捷地產(chǎn)通過了資格審查。

如今重回土地市場，敏捷也可以說在以自身行動為樓市注入信心。