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文/北京進(jìn)深 林振興

外界吃瓜群眾，都以為副中心位置最佳的超級(jí)河景地王，會(huì)有一場(chǎng)緊張刺激的土拍大戰(zhàn)。

因?yàn)橥ㄖ萸皟蓤?chǎng)土拍的激烈程度，不亞于海淀土拍，不僅炸出了民營(yíng)企業(yè)，還引來了外地“馬甲”。

但令人意外的是，只有一家房企在6月3日下午2點(diǎn)半出價(jià)，連“通州王”招商蛇口都臨陣棄權(quán)了。

最后，6月4日，中建玖合以底價(jià)74.91億元摘得北京城市副中心站綜合交通樞紐地區(qū)FZX-0101-0705等8幅地塊（簡(jiǎn)稱“副中心站地塊”）。

住宅樓面價(jià)3萬出頭，對(duì)標(biāo)通州在售新盤有2-3萬/平的地縫差，利潤(rùn)空間還是很大的。

拍得“地王”當(dāng)日，中建玖合迅速發(fā)布了一系列招標(biāo)計(jì)劃。其中，八塊地的項(xiàng)目設(shè)計(jì)總投資估算就高達(dá)40億元。

通州“地王”爆冷，其實(shí)也不意外。

地王雖誘人，但其實(shí)門檻很高，玩家極少，幾乎都是底價(jià)成交。

例如，朝陽(yáng)第一、二、四次打包地塊，幾乎都是底價(jià)成交。除去朝陽(yáng)，豐臺(tái)萬泉寺的百億地王也是底價(jià)競(jìng)得。

未來，不排除中建玖合會(huì)引入其他的合作伙伴。畢竟八個(gè)地塊開發(fā)周期長(zhǎng)，需要沉淀大量資金。

主動(dòng)“棄權(quán)”的招商蛇口，或許是最合適的人選之一。它講武德，不抬價(jià)，追求雙方共贏。

01

在土拍沒開始前，另一家深耕通州的房企也對(duì)副中心站地塊興趣頗濃。

5月12日，招商蛇口旗下的招商局地產(chǎn)(北京)有限公司對(duì)該項(xiàng)目發(fā)出一系列招標(biāo)計(jì)劃，投資總估算18.9億元。

中建玖合還是搶先招商一步。

該地塊在1月底首輪清單上就曾出現(xiàn)，當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目包里是5幅子地塊，用地規(guī)模合計(jì)7.44公頃。

彼時(shí)，中建玖合也曾就該地塊發(fā)出施工招標(biāo)計(jì)劃。

但最終，這宗“地王”卻命途多舛，沒上架成功

實(shí)際上，副中心站地塊是“三進(jìn)宮”，它最早于去年底北京第七次供地清單中出現(xiàn)過。

眼下，正式掛牌時(shí)，該項(xiàng)目又新增加3幅住宅子地塊，土地面積達(dá)到11.28公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模超26萬平方米，其中7幅住宅地塊建面總計(jì)23.7萬平方米。

論地塊數(shù)量，它創(chuàng)造了帝都土拍新紀(jì)錄。

而且位置極佳，在副中心的c位。

東側(cè)離北京市委、市政府400多米；西側(cè)濱水區(qū)域，緊鄰京杭大運(yùn)河；北側(cè)緊鄰副中心站交通樞紐；南側(cè)緊鄰運(yùn)通隧道，約20分鐘可直達(dá)東四環(huán)。

為了將它賣給中建玖合，通州相關(guān)部門拿出了最大的誠(chéng)意。

不僅相當(dāng)豪爽一次性增加3宗地，讓開發(fā)商能連片開發(fā)，免遭“后來者”的背刺。

此外，土地文件里明確寫明：各住宅地塊之間可結(jié)合高品質(zhì)方案進(jìn)行統(tǒng)籌平衡，合理調(diào)整各地塊建筑規(guī)模指標(biāo)。

這給中建玖合開發(fā)8塊地有更大的發(fā)揮空間。

此外，副中心站地塊還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，它們的容積率在2.1-2.4之間。建筑限高為100米，可建30層以上高層建筑，享運(yùn)河景觀。

但7幅住宅地塊除單獨(dú)配建外，每幅地塊中還需分別配建物業(yè)管理用房1處，地上建面100平方米。

02

正所謂，欲戴王冠，必承其重。

副中心站地塊需要配建一座家園中心，地上建筑面積約1.38萬平方米。

里面包括3500平米社區(qū)衛(wèi)生中心，1200平米養(yǎng)老中心、殘疾人托養(yǎng)所1000平米、養(yǎng)老設(shè)施3000平米、室內(nèi)體育設(shè)施2000平米、社區(qū)文化設(shè)施200平米等。

建成后，中建玖合須無償移交給通州區(qū)政府統(tǒng)籌安排。

而且通州有自己的小心思，不僅是要賣地拿錢，更是要打造通州最牛逼的河景封面作品。

所以，副中心站地塊的建筑設(shè)計(jì)要求，也十分苛刻。

這邊進(jìn)深君就簡(jiǎn)單列幾條：

1、規(guī)劃居住地塊之間，與濱水空間之間，與樞紐區(qū)域之間，應(yīng)設(shè)置二層連廊；

2、設(shè)置開敞式的風(fēng)雨連廊；

3、配建鄰里共享公共空間；

4、鼓勵(lì)地塊內(nèi)風(fēng)雨連廊和公共設(shè)施、架空層的頂部互相連接；

5、鼓勵(lì)0706、0708地塊西北側(cè)，設(shè)置一條商業(yè)內(nèi)街；

6、0707地塊靠河一側(cè)，退線30米，打造公共廣場(chǎng)；

7、鼓勵(lì)地塊兩兩之間的地下連通；

表面上，看起來整個(gè)項(xiàng)目連通了，但實(shí)際上卻相當(dāng)燒錢。

還有人調(diào)侃，通州真是操碎了心，這么事無巨細(xì)的列出規(guī)劃詳情，在北京新房里還是不多見的。

此外，副中心站地塊還有一個(gè)小包袱，存在高壓線入地問題。

有兩條220KV高壓線，架在0707地塊上空，其中地塊西北面還有一座線塔。

通州方面后續(xù)會(huì)高壓線入地，但是否對(duì)副中心站地塊有輻射影響，這些都是未知數(shù)。

但可以確定的是，需花近4億元的高壓線入地改造成本。

03

當(dāng)前，通州地界并不缺“好房子”。

朝棠攬閱、花語(yǔ)璟云、云璟攬閱、花溪云錦，一個(gè)比一個(gè)卷。

但中建玖合通州項(xiàng)目是一個(gè)超級(jí)大盤，以戶均120平米計(jì)算，將近2000套。

所以，通州“地王”項(xiàng)目入市后，必然會(huì)對(duì)本地在售新盤產(chǎn)生巨大沖擊。

中建玖合會(huì)做怎樣的產(chǎn)品？又會(huì)賣多少錢？

目前小道消息稱，中間地塊做30層左右的高層，面積100-143平米戶型，均價(jià)6萬 ；

臨河則做大尺度改善戶型，層高小于20層，面積最大250平左右，北京的湯臣一品，均價(jià)7萬 ，總價(jià)1000萬 。

但在通州賣大戶型，真的那么好賣嗎？

眾所周知，通州這幾年賣得快的，基本都是小戶型。

大豪宅并不是那么好賣，比如縵云ONE，起步面積199㎡，最大接近350㎡，主打純高端大平層改善產(chǎn)品。它開盤很火，但去年四季度就出現(xiàn)乏力。

更何況，現(xiàn)在海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)，一個(gè)接一個(gè)頂豪上新，中建玖合想要斗過城六區(qū)豪宅，還需花一番功夫。